Många tecken tyder på att transaktionsmarknaden har bottnat ur. Och Colliers tror på en starkare marknad framöver när både börsnoterade bolag och internationella investerare återkommer på köparsidan.
Transaktionsmarknaden i Sverige har börjat repa sig. Jämfört med bottenåret 2023 var den ackumulerade volymen fram till och med september 74,2 miljarder kronor, en uppgång med 14 procent. I Norge är uppgången hela 50 procent, medan volymerna i Danmark och Finland fortfarande är lägre än föregående år.
Men flera faktorer talar för att vi sett botten och att marknaden är på väg att återhämta sig. Det menar analysföretaget Colliers.
Totalt i Norden har transaktionsmarknaden hittills i år omsatt 16,3 miljarder euro. Colliers räknar med att året slutar på 25–30 miljarder euro, jämfört med kring 40 miljarder som är genomsnittet de senaste 10 åren. Nivåer som vi kanske får se igen redan under nästa år.
– De börsnoterade fastighetsbolagen har varit en ledande indikator för sektorn i stort, från toppen till botten, med en nedgång i värderingarna på 60 procent; och sedan upp igen drygt 50 procent från oktober förra året, säger Bård Bjølgerud, vd för Colliers Nordics.
Sedan toppen har de noterade bolagen i genomsnitt skrivit ned fastighetsvärdena med runt 10 procent, men tar man hänsyn till KPI och realhyresutvecklingen är värdeminskningen i själva verket 17–27 procent beroende på typ av fastighet.
Men de senaste månadernas snabba räntefall gör att vi nu har värdenedskrivningarna bakom oss för de noterade bolagen, menar Bård Bjølgerud.
Det kan innebära oförändrade fastighetsvärden i tredje och fjärde kvartalet.
– Men mer troligt är att vi får se högre fastighetsvärden. Och det leder till starkare balansräkningar, lägre belåningsgrader, bättre värdering och kreditbetyg och därmed bättre förmåga att ta in nytt kapital. Sammantaget kan vi vänta oss att se ganska betydande förbättringar av bolagens bokförda värden någon gång under nästa år.
Sektorn värderas i genomsnitt i paritet med bokförda värden (P/NAV).
På obligationsmarknaden är refinansieringen för i år avklarad. Och bland de bolag vars aktier värderas över bokfört värde har åtta hittills i år tagit in 23 miljarder kronor i nytt aktiekapital. Inte för att betala ned skulder utan för expansion. De senaste åren har de noterade bolagen varit nettosäljare, men det kommer sannolikt att ändras och ökad tillgång på eget kapital och krediter kommer att leda till en gradvis förbättring av den underliggande fastighetssektorn.
Till det kommer att institutionella aktörer successivt blivit mer aktiva på fastighetsmarknaden. I dagsläget står utländska aktörer för 22–26 procent av transaktionerna (netto) i Sverige och Norge, men det kommer att ha en signifikant påverkan när fler internationella aktörer kommer tillbaka på allvar, spår Colliers.