Hittills i år har Finland haft den starkaste tillväxten i Norden. Enligt Colliers ökade transaktionsvolymen på den finska fastighetsmarknaden med 66 procent under årets första åtta månader. Fortfarande är nivån klart lägre än i Sverige, men kapitalet rör sig med viss iver över gränsen. Med det följer också olika sätt att se på hus och förvaltning. Och där kanske svenska bolag, med allt tajtare marginaler, har att lära av finska fastighetsägare?
Det är Otto Åkerberg, Head of Sales Scandinavia på Granlund, som öppnar den kraftiga ståldörren när Fastighetstidningen ringer på. Han ordnar själv med kaffet, och vi slår oss ner i ett konferensrum för vad som ska bli en landskamp i driftsekonomi. På väggarna hänger inramade, konstfullt fotograferade vvs-installationer. Både lokalen och utsmyckningen är talande för hur bolaget arbetar.
För sex år sedan etablerade sig fastighetskonsulten Granlund på svensk mark. Bolaget startade i Helsingfors 1960 och är i dag en finländsk koncern med teknisk projektering, arkitektur, konsulting och fastighetsprogramvara.
Ännu lever man en relativt diskret tillvaro på denna sida av Östersjön. Det ena kontoret ligger sju trappor upp i en lokal som byggts om från verkstad till kontor i Hammarby Sjöstad. Än så länge ska sägas, det finns tydliga planer på expansion.
Koncernen har omkring 1 800 medarbetare, varav omkring hundra i Sverige. De sitter på tre kontor i Stockholm samt ett i Lidköping och ett i Umeå, och ska så småningom samlas i Granlund Sverige AB. Verksamheten vilar på tre ben: projektering och byggprojekt är störst, konsultuppdrag kring energi, certifiering, underhållsplanering och teknisk due diligence samt fastighetssystemet Granlund Manager. I Sverige är en stor del av projekten just nu datahallar.
[ Annons ]
I Sverige hör bolag som Sweco, Ramboll, WSP och Afry till konkurrenterna. Tänk en finsk motsvarighet till något av dessa bolag, så är det ganska klart vad Granlund sysslar med. Även om Otto Åkerberg menar att man gör det på ett annat sätt – det finska sättet.
Själv arbetar Otto Åkerberg främst med fastighetssystemet. Efter att ha rört sig mellan Sverige och Finland i över 20 år har han observerat vissa skillnader i förvaltningen. Den mest uppenbara olikheten är vem som gör vad. I Finland är den tekniska driften nästan alltid utlagd på en extern aktör. Förvaltaren företräder fastighetsägaren och följer upp driften, medan själva servicen utförs av ett annat bolag. I Sverige är det vanligare att förvaltare och utförare är samma bolag.
Är det ovanligt att man sköter förvaltningen i egen regi i Finland?
– Det är mycket ovanligt. Jag kommer inte ens ihåg någon som gör det. I den offentliga sektorn finns det kanske ännu kvar någon.
Det bör här påpekas att Otto Åkerberg och Granlund främst är inriktade på lokalmarknaden. På bostadssidan ser det lite annorlunda ut.
När han reflekterar kring de olika sätten att hantera sin drift och förvaltning ser han den främsta anledningen i att svenska ägare länge haft sitt fokus på värdeutveckling och intäkter. Finländska ägare har i stället lagt kraften på teknisk förvaltning, driftnetto och långsiktigt underhåll. I det ena tänkandet är huset i första hand en tillgång som ska ge avkastning. I det andra är det en anläggning som måste skötas för att kunna fortsätta ge inkomster.
I Sverige har värdena stigit så länge att driften kunnat vara en bisak. I Finland har de inte gjort det, och då har ägarna fått hitta pengarna i själva driften. Det är, om man så vill, två filosofier som vuxit fram ur två olika marknader.
Varför skulle man satsa pengar på det när fastighetsvärdet ändå stiger?
Han är medveten om att det är en förenkling. Men när kapitalet blir allt dyrare och värdena inte längre stiger av sig själva tror han att det för svensk del finns en del att lära av den finska modellen. Eller snarare att man är så illa tvungen.
– Man har nog inte varit så villig att betala för den extra tekniska servicen, som man gör i Finland. För varför skulle man satsa pengar på det när fastighetsvärdet ändå stiger? Tidigare har det ju i alla fall varit så, säger Otto Åkerberg.
I Finland, hävdar han, har värdena varit rätt stabila sedan 2007. Då har ägarna fått tänka tvärtom.
– Då fastighetsvärdena inte alls stigit på samma sätt i Finland, så har man istället fått lägga energi på att se till att den här ekonomin fungerar med ett stabilt kassaflöde. Man renoverar och reparerar i rätt tid, inte för mycket och inte för lite, så att fastighetens tekniska värden är någorlunda stabila.
Resultatet tycker han sig kunna se med blotta ögat. Hos svenska ägare är intresset för det praktiska ofta svalt.
– Går man in i ett ventilationsutrymme i Finland är det städat och fint. I Sverige kan det vara damm och lite vatten på golvet. Vi tycker mer om att pilla på det tekniska.
Kan det inte bero på vilken typ av ägare du möter? Jag blir inte jätteofta inbjuden till fläktrum, men de gånger det händer är det till ägare som verkligen har järnkoll och jobbar aktivt med energioptimering. De har ett väldigt långsiktigt tänk.
– Det köper jag också. Undantag finns alltid. Fabege sa senast att de har låg energianvändning för att de har egen drift.
– Men det finns en hel del ägare som inte förstår sig på fastigheter, bara på kronor och ören. De stora bolagen vi hälsar på har fastigheterna som en ren plats för investering. De har sällan mer än en fastighetschef eller teknisk direktör. Det är nog den enda stackaren som förstår sig på fastigheter tekniskt.
Skillnaden går alltså delvis mellan ägartyper, och det tydliggör han.
Dock är det i hög grad svenska ägare som sitter på de finska fastigheterna, eftersom kapitalet saknas i Finland.
Kör man på det svenska sättet om det är en svensk ägare i Finland?
– Då kör man nog faktiskt på det finska sättet ganska långt. Kraven är säkert desamma och siffrorna styrs på samma sätt, men processen följer landet.
Historien visar att vi inte alltid haft den hållningen. När Finland tillhörde Sverige hade finskan ingen officiell ställning, trots att det var modersmål för en stor del av befolkningen. Den som ville ta sig fram fick lära sig svenska.
– Men fastighetsägarna är ju pragmatiska. Varför ska man bygga om branschen? Byta processerna om det redan snurrar och fungerar bra?
Men Otto Åkerberg kan ändå hålla med om att det kan finnas historiska förklaringar till de olika förvaltningstraditionerna.
Dels för att Finland betydligt längre än Sverige var ett agrart land. Merparten av fastighetsbeståndet är betydligt nyare.
– Och med jämna mellanrum har någon kommit från öst och bränt upp allt. Tyvärr. Att man fått bygga upp allt med jämna mellanrum tror jag har inverkan på hur man sköter om det.
Länge har man också varit den fattigare kusinen i öst, konstaterar Otto Åkerberg. Man har helt enkelt varit tvungen att klara sig med det man har. Mer lappa och laga, om man så vill.
– Samma sak gäller ju med bilarna. Finland har ju EU:s äldsta bilpark. Till och med grekerna kör ju nyare bilar än vi, skrattar Otto Åkerberg. (red. anm: Enligt bilbranschens organisation ACEA har Grekland EU:s äldsta bilpark).
Å andra sidan är Finland betydligt längre fram i att digitalisera förvaltningen. Till stor del pådrivet av en finländsk lag från 2001 som kräver en servicehandbok vid nybyggnad och renovering som kräver bygglov. Lagen sa inte att den skulle vara ett it-system, men branschen tog det så.
I Sverige samlas motsvarande uppgifter också in, men de hamnar oftare i en pärm eller i bästa fall, om man ska tro Otto Åkerberg, i en lokal fil.
– Graden av digitalisering är lägre här. Det är Excel som gäller i Sverige, konstaterar Otto Åkerberg.
I Excelarket görs underhållsbudgeten ofta bara för nästa år, i en kalkyl som kanske inte uppdateras alls.
I det mer digitala Finland är underhållet mer en del av en återkommande process med plats i en databas man kan jobba med över tid. Det betyder inte att svenska ägare inte vill.
– Ingen vill byta sitt sätt att jobba. Excel är ett jättebra verktyg så länge man har sin egen Excel och inte behöver dela den med någon annan.
En svensk säljare skulle nog när som helst dra till med 30 procent.
Han berättar om en stor ägare, som han inte vill namnge, där förvaltarna fått beskedet att det alltid finns pengar när något går sönder.
– Då fick förvaltaren göra ett års jobb på en dag. Rören går läck, avloppet rinner över någons kontorsbord, och då frågar du inte efter offert. Det är kanske det värsta jag hört. Men de tycker att det är bra. Kapitalmässigt säkert jättebra, men stackars förvaltaren.
Jag vet inte om svenska bolag skulle hålla med dig. De skulle säga att så jobbar vi inte alls.
– Det här är vad jag hört och sett under 23 år på marknaden, i samtal med tusentals människor.
Tror du att svenska bolag blir tvungna att gå i finsk riktning när marknaden pressas?
– Det är kanske där den svenska marknaden kan lära sig något av den finska. Vi har levt i en pressad marknad sedan 2010, mer eller mindre. Då har vi fått titta på hur vi ska få kassaflöde. Man kan inte investera och reparera mer än man får in. Det ska inte bli överraskningar, för ingen tycker om överraskningar.
Han tycker också att skötseln borde synas mer vid en affär.
– Jag skulle gärna se forskning på det, men jag tror att man kunde få ett bättre pris om det finns bevis på underhållshistorik och allt är väldokumenterat.
Lärandet går dock åt båda håll, och här ligger Sverige före. Det handlar om driftteknikern.
– I Sverige finns oftast hos ägaren en person som sitter och pillar med styr- och reglersystemet. Den rollen finns inte riktigt i Finland. Där skruvar man på ventilationsaggregaten och torkar damm, säger Otto Åkerberg.
Att Finland är mer digitaliserat hjälper inte, menar han, eftersom digitalisering är två olika saker. Det ena är systemet som håller reda på underhållet. Det andra är hur man styr aggregaten, med drifttider, luftflöden och temperaturer. Det är där man kan optimera, och där ligger pengarna.
– Varenda kilowatt man inte använder behöver man inte betala för. Vi i Finland skulle kanske behöva betala för den där killen.
Men när du säljer in dig hos en svensk ägare, vad pratar vi för siffror då? Vad kan du utlova?
– Nu är jag ju finsk igen, så jag vågar inte säga någonting. En svensk säljare skulle nog när som helst dra till med 30 procent. Men jag kan inte lova att hålla det, så vågar jag inte säga någon siffra.
Men du kan väl säga att det är en ganska drastisk förändring i förvaltningskostnaderna?
– Med en långsiktig kostnadsallokation finns det nog pengar att få. Jag vågar nog säga att det i alla fall finns en affär där.
Var är Granlund om fem år?
– Mycket större. Sen vet jag ju inte om marknaden förstår behovet. Men vi är mycket expansiva nu.
Kommer ni att köra den modell du beskriver, eller anpassa er och köra mer svenskt?
– Man måste alltid anpassa sig till marknaden, det kommer vi inte ifrån. Men lite bör man alltid ifrågasätta.
