Läsarfråga:
En lokalhyresgäst har kontaktat oss och frågat om den får ändra verksamheten i lokalen. Hyresgästen bedriver i dag butik men vill i stället öppna en restaurang. Hur bör vi agera?
[ Annons ]
Svar:
Det är positivt att hyresgästen frågar innan verksamheten ändras. Det händer nämligen ganska ofta att hyresgäster ändrar verksamhet utan att först få ett godkännande från hyresvärden, vilket är ett allvarligt kontraktsbrott som kan leda till att hyresvärden kan ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Att hyresgästen frågar ger er i stället möjlighet att bedöma om den nya verksamheten passar för lokalen och fastigheten.
En lokalhyresgäst får inte använda lokalen för ett annat ändamål än det avsedda, det vill säga det som parterna har avtalat, utan hyresvärdens godkännande. Om hyresvärden inte godkänner den ändrade användningen kan hyresgästen under vissa förutsättningar ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att använda lokalen för ett annat ändamål.
Innan ni tar ställning till förfrågan bör hyresgästen tydligt beskriva den planerade verksamheten för er. Be gärna om information om öppettider, antal besökare, leveranser, avfallshantering, skyltning och eventuella anpassningar som kan behöva göras i lokalen.
Bedöm sedan hur verksamheten kan påverka fastigheten och andra hyresgäster. Som hyresvärd bör man normalt inte behöva acceptera ökade störningar, högre kostnader för el, VA och liknande eller att anpassnings- eller ombyggnadsåtgärder behöver vidtas.
En restaurang kan exempelvis ställa andra krav på ventilation, brandskydd, avlopp och avfallshantering än en butik. En verksamhet med sena öppettider kan också öka risken för störningar.
Bedöm även om den nya verksamheten passar med fastighetens inriktning och hyresgästmix. Det kan till exempel finnas skäl att inte godkänna en ändrad verksamhet som direkt konkurrerar med andra hyresgästers verksamhet.
Om ni är villiga att godkänna ändringen av verksamheten bör detta regleras i ett avtal, så att ni har möjlighet att detaljerat ange ändamålet och vid behov reglera öppettider och liknande. För att undvika framtida problem bör ni särskilt reglera vem som ansvarar för och bekostar eventuella myndighetstillstånd och anpassningar eller ombyggnationer som kan behövas för den ändrade användningen. Vid behov bör även ansvarsfördelningen för underhåll justeras.
Om ni inte godkänner ändringen bör hyresgästen ges ett tydligt och sakligt besked.
Har du en fråga till Fastighetstidningens expertpanel? Skicka den till fragaexperten@fastighetstidningen-se
