Taxorna tar allt större del av hyran

Kostnaderna för fjärrvärme, el, vatten och avfall i ett genomsnittligt flerbostadshus har ökat med 6,9 procent i år. Det enligt Nils Holgerssongruppens årliga rapport. På fem år är ökningen 43,3 procent. Fjärrvärmen är den största posten och står för drygt 46 procent av kostnaden, men el ökar mest.

För den som följer Fastighetstidningen är det knappast någon nyhet att taxor och avgifter har dragit i väg. Frågan är vad det får för effekter.

Fastighetstidningen försökte räkna på det i slutet av 2024 (publicerat på webben i början av 2025). Vi ställde kostnaderna mot hyresutvecklingen och tittade på hur mycket som blev kvar av hyran när de taxebundna kostnaderna var betalda. Vid en ny genomgång av vårt underlag, med uppdaterade uppgifter från Nils Holgerssongruppen, har vi rättat uppgifter för ett antal kommuner. Listan över orter skiljer sig därför delvis från den vi då publicerade. Se förtydligande i rutan nedan.

I vår uträkning framträdde en bild av mindre orter där hyreshöjningarna inte hade räckt till för att täcka kostnadsökningarna sedan 2020.

Här är det på sin plats med ett påpekande. Det är ingen fullödig analys vi har gjort. Den bygger på antaganden. Med taxebundna kostnader avser vi här avfall, VA, fjärrvärme och, i runda tal, 30 procent av elkostnaden, eftersom de boende i regel står för större delen. Vi har exempelvis inte räknat på faktiska hyreshöjningar för specifika bestånd, utan räknat på hyresökning i snitt. Eftersom vi relaterar kostnadsökningar till hyressättning ska det självklart påpekas att taxebundna kostnader bara utgör en del av de totala kostnaderna. I en komplett analys bör övriga förvaltningskostnader och räntekostnader tas med, och hänsyn bör även tas till avskrivningar och kostnaden för eget kapital. De årliga hyresförhandlingarna handlar heller inte enbart om hyrans koppling till taxebundna kostnader.

[ Annons ]

Men denna förenklade analys ger ändå en fingervisning om hur utrymmet i hyran har förändrats, och kastar ett blixtljus på de problem många fastighetsägare brottas med.

Översiktligt kan man börja med att konstatera att kostnadsökningen är i genomsnitt lika stor oavsett kommunens storlek. Mellan 2021 och 2026 har kostnaderna ökat med drygt 40 procent i både små och stora kommuner. Skillnaden ligger i spridningen. Bland kommunerna med färre än 25 000 invånare finns både de som ökat minst, runt 14 procent, och de som ökat mest, över 70 procent, medan de större ligger tätare. Nora är en av dem som ökat mest.

Storleken säger alltså inte så mycket i sig. Det som avgör är de lokala förutsättningarna. Fjärrvärmen är den post som betyder mest för skillnaderna mellan orterna, och nästan hälften av kostnaderna ligger där. Enligt Björn Berggren, ordförande i Nils Holgerssongruppen, har de kommuner som ligger i topp i regel privata fjärrvärmeleverantörer, medan de som ligger i botten i regel har kommunal fjärrvärme. Skillnaderna visar enligt honom att det handlar om olika lokala marknader, och att man därför inte kan utgå från medelvärden eller prata om mindre kommuner i allmänhet.

Vid en första jämförelse ser läget bättre ut än i vårt reportage med rubriken ”Höga taxor riskerar utarma små orter”. Med 2025 och 2026 inräknade, då hyrorna höjdes med 4,6 och 3,3 procent, är det i dag bara i Nora och Älvdalen som det blir mindre kvar av hyran efter taxebundna kostnader än 2020.

Men bakom den siffran döljer sig vad som förmodligen är ett större problem. De taxebundna kostnaderna tar generellt en större del av hyran än förut. På en typisk ort har andelen ökat från 28 till 34 procent sedan 2020. På 60 orter går nu mer än 40 procent av hyran till taxebundna kostnader, mot 28 orter med 2024 års siffror. I Nora har andelen gått från 29 till drygt 45 procent.

Förklaringen är att hyran har ökat så mycket i kronor att den täcker de flesta kostnadsökningar, men att kostnaderna har vuxit snabbare i procent och därför tar en större bit. Det är som att lönen stiger fem procent medan hyran stiger tio. Det blir fler kronor kvar, men hyran tar en större del.

Det som blir kvar ska täcka underhåll, räntor och allt annat en fastighetsägare betalar. Räknat i fasta priser är beloppet ungefär nio procent lägre än 2020. Det är ingen kris över hela landet, men utrymmet har krympt.

Färre orter går på minus, men taxorna tar en större del av hyran

Taxorna sätts lokalt, av kommuner och bolag som en hyresvärd sällan kan välja bort. Hyrorna förhandlas likaså lokalt, men i nationella ramar. Hyreshöjningarna skiljer sig därför mindre mellan orterna än taxeökningarna. Takten i hyreshöjningarna har dessutom avtagit, från 4,6 procent förra året till 3,3 i år, medan taxorna fortsätter att stiga.

– Att det skiljer så mycket mellan orterna är otroligt viktigt att förstå. Enligt trepartsmodellen ska de lokala förutsättningarna vägas in, och de kostnadsökningar som Nils Holgerssongruppen sammanställer är en del av dem. Det är viktigt att alla parter i hyresförhandlingarna respekterar det och tar hänsyn till det, säger Björn Berggren.

Fastighetstidningen har ställt frågor till Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen om hur hyresmarknaden ska hantera det. Det läser du snart på fastighetstidningen.se.