Högsta domstolen har avgjort en fråga som lagtexten lämnat öppen: vem ska lägga fram bevisen när en lokalhyresgäst som själv sagt upp avtalet för att få sänkt hyra begär ersättning efter att ha flyttat? HD:s svar: hyresgästen.
Bakgrunden är en tvist om en lokal som hyrts ut under flera år. Hyresgästen sa upp avtalet för villkorsändring och begärde lägre hyra. Hyresvärdarna ville förlänga, men bara om hyran var densamma som när avtalet ingicks, med justering enligt indexklausulen. Parterna kom inte överens, hyresförhållandet upphörde och hyresgästen flyttade.
Därefter stämde hyresgästen hyresvärdarna, I första hand på cirka två miljoner kronor och i andra hand en årshyra.
Grunden i konflikten är det indirekta besittningsskyddet. En lokalhyresgäst kan tvingas flytta, men har rätt till ersättning om hyran som hyresvärden krävt för förlängning inte är skälig. Skälig är hyran om den inte överstiger marknadshyran, som i första hand bestäms genom jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten.
Frågan i Högsta domstolen var vad som händer när ingen kan visa säkert vad marknadshyran är.
[ Annons ]
Både tingsrätten och hovrätten ogillade hyresgästens krav. Högsta domstolen konstaterar att bevisbördan inte gäller hyran i sig, utan underlaget för bedömningen. Alltså hyrorna för jämförbara lokaler. Enligt HD är det motiverat att den som krävt en förändring av hyran också bär nackdelen av att tillräcklig utredning inte läggs fram. När tvisten grundar sig i att hyresgästen sagt upp med begäran om sänkt hyra ska hyresgästen därför ha utredningsskyldigheten för att hyran översteg marknadshyran.
Amanda Lagerström, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Syd, drev målet. Redan efter tingsrättens dom pekade hon på att hyresvärdssidan hade mycket underlag som visade att hyran var marknadsmässig, medan hyresgästen inte kunde visa motsatsen.
– HD:s avgörande har prejudicerande verkan för motsvarande situationer som den i det aktuella fallet, dvs. situationer där hyresgästen har sagt upp för villkorsändring och begärt en sänkning av hyran. Är det i stället en hyresvärd som har sagt upp ett hyresavtal och begärt höjd hyra är enligt avgörandet utgångspunkten att det är hyresvärden som ska kunna lägga fram utredning om att den begärda hyran inte överstiger marknadshyran, säger Amanda Lagerström.
Högsta domstolens resonemang avgränsar domen till fallet där hyresgästen sagt upp med begäran om sänkt hyra.
