Regeringen har öppnat upp för att se över reglerna för presumtionshyra efter domen i Svea Hovrätt förra året. Men hos Einar Mattson och några andra bolag anser man att egensatt hyra är modellen framåt.
Inbromsningen i byggandet av nya hyresrätter beror till största delen på högre räntor och kostnader, men även innan Ukrainakriget fanns på marknaden en tveksamhet kopplad till presumtionshyrorna som bestäms i förhandlingar mellan fastighetsbolag och Hyresgästföreningen.
Skälet var en prejudicerande dom i Svea hovrätt i juni 2022 där rätten ansåg att presumtionshyror visserligen får höjas men att en skälig höjning får vara högst hälften av den årliga procentuella höjningen.
Efter domen har regeringen uppfattat oron i branschen och Johan Davidson, statssekreterare hos bostadsminister Andreas Carlson (KD) sa i en intervju att ”Det har inte blivit en lyckad situation”
Men för bostadsbolaget Einar Mattson i Stockholm är förändringarna av presumtionshyror inte särskilt relevanta. Sedan 2015 har de inte tecknat några avtal med Hyresgästföreningen i nyproduktion. Samtliga lägenheter, till dags dato cirka 600, är byggda och förvaltade med egensatta hyror.
– Vi anser att presumtionshyra är kontraproduktivt, är det höga produktionskostnader ger det högre hyra vilket inte gynnar effektivitet och en strävan att komma ner i kostnader, säger Stefan Ränk, koncernchef på Einar Mattsson och den som varit drivande i att bygga den nya hyresmodellen
I korthet innebär den att en ny hyresgäst hos Einar Mattsson avtalar en hyra för tio år framåt där den årliga höjningen är bestämd. I de bostäder som uppförts varierar uppräkningen mellan en och två procent.
– Det ger en förutsägbarhet för hyresgästerna, de vet i kronor och ören vad de får i hyra per tio år framåt. Den förutsägbarheten kan du inte få i en ägd bostad, säger Stefan Ränk.
För attraktiva bostäder ökar betalningsviljan över tid.
Einar Mattssons analys är att hyresrätten inte är ett lika långsiktigt boende som ägda bostäder när betalningsviljan styr. Bolaget bedömer att få hyresgäster i nyproduktion bor hela den tioårsperiod som avtalet löper.
– För de som bor kvar när det gått 8,5 år föreslår vi ny hyresnivå för tio år framåt. Men dit har vi inte kommit än så vi vet inget om hur många som kommer omteckna sina avtal, säger Stefan Ränk.
Kommer det in en ny hyresgäst i befintligt hus är det en mer marknadsanpassad hyra som gäller.
– Det är som med lokalhyreskontrakt, men istället för tre år är det tio års förpliktelse för oss och tre månader för hyresgästen.
Så då gynnas ni av att hyresgäster med gamla tioårsavtal flyttar och nya kommer in, särskilt nu när kostnaderna ökat?
– Jo, för de sittande kontrakten blir det en minskad lönsamhet för vår del när kostnaderna stiger. Den risken har vi valt att bära. Men för attraktiva bostäder ökar betalningsviljan över tid. För oss är det viktigt att det finns en attraktivitet för vår modell eftersom vi konkurrerar med bostadsrättsmarknaden när det kommer till nyproduktion, säger Stefan Ränk.
Han ser gärna att fler bostadsbolag lämnar presumtionshyran som den ser ut idag, men flertalet nya projekt i landet väljer fortfarande den modellen. Som JM Hyresbostäder med 440 hyresrätter under produktion, bland annat i Jakobsberg och Södertälje.

– I dessa och i tidigare projekt har vi ambitionen att förhandla fram en presumtionshyra med Hyresgästföreningen. Det är en trygghet att veta hur läget är de kommande 15 åren, är det en egensatt hyra finns det en risk att den överklagas, säger Nicklas Backfjärd, chef JM Hyresbostäder.
Men han påpekar att hovrättsdomen som kom i juni skapat osäkerhet även i JM.
– Vi vet idag inte riktigt alla konsekvenserna, men läget är annorlunda nu än för ett år sedan. Det är positivt att regeringen ser över frågan.
Alla hyresprojekt JM bygger görs på egen mark för att i framtiden avyttra till bostadsbolag som tar över fastighet och förvaltning. Frågan är om JM skulle agerat annorlunda om de kvarstår som långsiktiga förvaltare – att de då valt andra modeller än presumtionshyra?
– Det är svårt att säga och blir mer spekulationer. Men vår inställning är att fortsätta förhandla presumtion även i framtiden, säger Nicklas Backfjärd.

Hos Hyresgästföreningen säger förhandlingschef Carl- Johan Bergström att de inte märkt av att domen i hovrätten och diskussionen om presumtionshyror varit ett hinder för nya hyresprojekt.
– Vi har färska exempel på bostadsrättsprojekt som nu blivit hyresrätter med förhandlade presumtionshyror eftersom bolagen ansett att bostadsrätter är för osäkert att satsa på.
Enligt Carl-Johan Bergström har det i Stockholm under året gjorts 52 förhandlingar vid nyproduktion och 51 har gått i lås med tecknade presumtionshyror.
– Den bilden får jag även från våra andra distrikt i landet, med undantag av Malmö där de förhandlar i bruksvärde. Det beror på att deras systematiserade hyressättning anses fungera bra.
En trend som Hyresgästföreningen dock märkt senaste tiden är att vissa fastighetsbolag ändrat i kalkylerna för att ta höjd i sina beräkningar för den lägre utvecklingen som hovrätten beslutat som ett tak.
Carl-Johan Bergström är öppen för att regeringen ser över hur presumtionshyran ska påverkas av den allmänna hyresutvecklingen.
– När det är skäligt ska presumtionshyror ha en rimlig hyresutveckling och det är en förhandlingsfråga. En annan fråga som måste lösas är hur presumtionshyran på sikt ska in i bruksvärdet när de faller ut efter 15 år. Men det är något som parterna på varje ort får lösa.
Egensatt hyra anser Carl-Johan Bergström är en osäker form av avtal för hyresgästerna.
– En procent eller tre procents höjning kan vara fördelaktigt för hyresgästen, men det kan också vara riktigt dåligt. Det är ju svårt att förutsäga tio år framåt.