Nyproduktionshyrorna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala ligger numera i genomsnitt vid eller strax över den nivå där utbud och efterfrågan balanserar. Det är huvudresultatet i rapporten En hyresmarknad i förändring, framtagen av Evidens på uppdrag av plattformen Bostadspolitik.se och skriven av Ted Lindqvist.
Rapporten, som bygger vidare på fjolårets Det osynliga måttet, ställer tre frågor: om nyproduktionshyrorna nått den nivå där hushållens köpkraftiga efterfrågan balanserar utbudet, varför vakanserna ökat, och hur förutsättningarna för nyproduktion ser ut de närmaste åren. Gemensamt för frågorna är att de handlar om att beskriva läget.
[ Annons ]
Att marginalen mellan hyra och betalningsvilja krympt är i sig ingen större nyhet. Det har varit ett återkommande tema sedan ränte- och inflationschocken 2022. Men rapporten bidrar med precision: Evidens sätter kronor på gapet mellan faktisk hyra och beräknad jämviktshyra ända ner på kvartersnivå, och redovisar det i kartor.
När man som i rapporten inte mäter hyran enbart i kronor, utan i förhållande till den lokala betalningsviljan, kastas rangordningen om. Det dyra läget får störst marginal kvar till taket, det billiga minst. Tämligen ointressant för den som söker bostad – Fittja är fortfarande billigare och med betydligt kortare kötid. Men för den som bygger kan det vara en varningssignal. Den billiga bostaden i ytterläget kan vara den svåra att hyra ut, den dyra i centrum den trygga kalkylen. Det trots att ytterläget är billigare att producera.
På Södermalm ligger nyproduktionshyran för en trea kring 18 700 kronor i månaden, väl under den skattade jämviktshyran på omkring 22 000. Kön är 17,5 år. I Fittja är hyran lägre, omkring 15 150, men ligger på eller över vad området bär, och kön är nere i 2,4 år. Den billigare bostaden är alltså den marknadsmässigt mest ansträngda.
Enligt rapporten är det alltså inte hyresnivån i sig som avgör risken, utan hyran i relation till platsen. Ett dyrt centralt projekt kan vara en tryggare kalkyl än ett billigt i ytterläge.
Samma logik återkommer när rapporten granskar vakanserna. Den nationella vakansgraden hade 2024 stigit till omkring 1,3 procent, men ökningen är koncentrerad. Storstadskärnorna ligger nära noll, medan kommuner med färre än 75 000 invånare nått cirka 2,5 procent. Rapporten skiljer mellan strukturella vakanser i krympande orter, konjunkturella i regionstäder som byggt mycket, och lokala pris- och volymproblem i enskilda projekt. Rapporten är öppen med att SCB:s data stannar vid 2024, så att de två senaste åren inte syns.
Utblicken mot 2029 är försiktigt ljusare: jämviktshyran väntas stiga fem till sex procent realt, avkastningskraven falla något och byggkostnaderna öka långsammare än under krisåren. Efterfrågesidan förbättras snabbare än kostnadssidan, men gradvis.
Så långt rapporten. Den visar övertygande att marginalen tagit slut på allt fler delmarknader, och stannar där. Betalningsvilja, byggkostnader och avkastningskrav behandlas som yttre krafter, bortom aktörernas kontroll. Det är, kan man säga, förvånansvärt lite bostadspolitik i en rapport från Bostadspolitik.se, vars ägare är 14 byggbolag och fastighetsägare.
Fastighetstidningen frågade två av dem vad de själva gör. Försöker man möta den betalningsvilja som faktiskt finns i svagare lägen – eller avstår man helt enkelt hellre från att bygga där?
Enligt Therese Nerlund, mark- och exploateringschef på Wallenstam, som är en av ägarna till Bostadspolitik.se, har bolaget i många år haft fokus på de attraktiva lägena i Stockholm, Göteborg och Uppsala.
– Vi är väldigt noga med vilka lägen vi startar projekt i, och vi gör analyser i dag som vi inte har behövt göra förr. Det är en anpassning efter den betalningsvilja som vi vet finns på platsen. Det är oerhört svårt att anpassa produkten för att komma ner till de nivåer som krävs för att öka marknadsdjupet och att då fler människor ska ha råd att efterfråga en nyproducerad hyresrätt. Helt enkelt så avvaktar vi hellre där det inte finns ett tydligt marknadsdjup, skriver Therese Nerlund i ett mejl till Fastighetstidningen.
Finns det exempel där ni trots det har anpassat produkten eller byggt annorlunda för att få ihop kalkylen i ett tunt läge?
– Vi startar bara där vi vet att det finns ett marknadsdjup, men sedan anpassar vi självklart produkten för att nå platsens marknadsdjup. Till exempel bygger vi i dag större lägenheter i våra projekt, eftersom vi vill skapa förutsättningar för två att dela på hyran. Sedan gör vi fina lägenheter, för vi vet att om man ska betala nyproduktionshyror då vill man att det ska kännas premium.
Samtidigt menar Therese Nerlund att det grundläggande problemet är att nyproduktionen blivit för dyr för många att efterfråga, vilket i sin tur begränsar möjligheten att bygga nya hyresrätter. Hon ser få tecken på att kostnadsutvecklingen kommer att dämpas kraftigt framöver.
– Då finns det två vägar – göra det billigare att producera eller öka människors köpkraft. Båda dessa vägar har många olika sätt att komma dit, men vi tror att det mest effektiva är att sänka byggmomsen. Det skulle göra det betydligt billigare att producera, och därmed skulle hyresnivåerna kunna hållas på en lägre nivå. Då skulle fastighetsbranschen kunna bygga på fler ställen än vad vi kan i dag. Den sänkningen skulle få effekt direkt.
Även Patrik Emanuelsson, vd för Heba, som liksom Wallenstam är en av ägarna till Bostadspolitik.se, menar att en sänkt byggmoms är en av de åtgärder som har störst potential att förbättra kalkylerna. Samtidigt har Heba i vissa fall anpassat sina projekt för att få kalkylen att gå ihop även på svagare marknader.
– Vi har ungdomsboenden, 18 till 25 år, där vi jobbat med mer optimerade ytor för att få till mer funktion på mindre yta. Vi jobbar generellt mer och mer industriellt för att få ihop kalkylen, där vi säkerställer att vi repeterar det som vi vet fungerar i nya fastigheter, både vad gäller att producera husen och att förvalta dem, kommenterar Patrik Emanuelsson.
De två svaren möts i samma punkt: det avgörande ligger någon annanstans – i byggmomsen och i stabila politiska spelregler. Om Patrik Emanuelsson fick be en tillträdande regering om en enda åtgärd för hyresrättsbyggandet, blir svaret just det.
– Skapa långsiktiga och förutsägbara spelregler. Byggande är investeringar på 50–100 års sikt, och då är stabilitet viktigare än tillfälliga stöd.
