Skellefteå gick in i 2024 med en unik lokal högkonjunktur, präglad av stark inflyttning och ett stort bostadsbehov. Samtidigt ledde det nationella makroläget, med högre räntor, höga byggkostnader och en generell lågkonjunktur, till att många privata byggherrar pausade eller drog sig ur planerade bostadsprojekt, trots en fortsatt stark underliggande efterfrågan.
Svefa Fastighetsindex: Skellefteå rankad tvåa i Västerbotten
Två faktorer som bidrar till kommunens position och en möjlig utmaning
Kommunen var fram till Northvolts konkurs rankad enligt det aktuella indexet, men i dagsläget är det svårt att göra en bedömning eftersom konkursen påverkar förutsättningarna för kommunens framtid.
Svefas Fastighetsindex tas fram för att ge underlag för investeringsbeslut. Indexet baseras på kommunstatistik, investeringsdata och Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Vill du veta mer om Svefas Fastighetsindex eller ta del av hur din kommun rankas? Besök Svefas Kunskapsbank
[ Annons ]
Skellefteå kommun valde då att ta en aktiv roll för att hålla uppe bostadsbyggandet. Så sent som i december 2024 betonade det kommunala bostadsbolaget Skebos ordförande Harriet Classon, trots oro kring Northvolt, att bolaget planerar för 1 000 nya lägenheter under 2025.
Man har dessutom avsatt omkring 1 miljard kronor per år i investeringsbudget för de kommande fem åren. Hon underströk även: “Vi är inte till för Northvolt utan för Skellefteås utveckling.”
Befolkningsutveckling Skellefteå
År |
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 |
| Befolkning antal | 72,840 | 73,393 | 74,402 | 76,542 | 78,150 | 76,740 | 76,838 | 76,930 | 77,028 | 77,132 | 77,246 |
| Befolkning förändring | 0.3% | 0.8% | 1.4% | 2.9% | 2.1% | -1.8% | 0.1% | 0.1% | 0.1% | 0.1% | 0.1% |
Sedan kom konkursen – en av de största i svensk historia – där kommunstyrelsens ordförande Lorents Burman beskrev beskedet som “ett mardrömsbesked”. Före konkursen sysselsatte fabriken i Skellefteå omkring 3 000–3 500 personer. En stor andel av arbetskraften kom från utlandet, och många av dessa bedöms ha återvänt till sina hemländer efter nedläggningen.
Därefter, under första halvan av 2025, mattades även bostadsmarknaden av kraftigt, med stigande vakanser. På privatbostadsmarknaden ökade utbudet av bostäder till salu till ungefär tre gånger det normala.
Konkursen har även haft en indirekt påverkan på andra företag i regionen – från större bolag med hundratals anställda till enmansföretag.
Arbetslösheten för kommunen respektive riket median % befolkning mellan 16-65 år 2024. Källa: SCB BAS
Under 2024 hade Skellefteå kommun en av landets lägsta arbetslöshetsnivåer (se ovan siffror), men till följd av nedläggningen har arbetslösheten ökat. I nuläget försvårar det till viss del bedömningen av den framtida utvecklingen. På längre sikt bedömer vi dock att arbetslösheten gradvis kommer att sjunka till mer normala nivåer i förhållande till regionen i stort, och därmed åter bidra positivt till kommunens utveckling.
I början av augusti kom också beskedet att Lyten köper Northvolts konkursbo. Samtidigt meddelades att åtminstone delar av personalen kommer att återanställas, även om varken antal eller tidplan har angetts. Affären ska granskas men förväntas gå igenom i slutet av året.
Fem största fastighetsägarna i Skellefteå
| Ägare | Segment | taxerad yta (kvm) |
|---|---|---|
| Skellefteå kommun | Bostäder | 349,295 |
| NP3 Fastigheter | Industri | 234,052 |
| Boliden AB | Industri | 215,124 |
| Dios Fastigheter AB | Lokaler | 134,930 |
| LE Lundsbergsföretagen AB | Industri | 120,295 |
När det gäller kommersiella bostadsfastigheter har det under hela perioden inte synts några tecken på ökad transaktionsaktivitet. Detta är väntat, då kommersiella aktörer ofta har ett långsiktigt perspektiv, och många fastighetsägare lär avvakta utvecklingen. Det är också svårt att mötas prismässigt på en orolig marknad, och investerare från övriga Sverige eller utlandet väntar på tydligare signaler om regionens framtida tillväxt.
Snabbanalys: Så bedömer Svefa möjligheter i respektive segment
Lager/Logistik
A och B-lägen är fortsatt attraktiva, medan övriga lägen får anses ha högre risk både gällande vakanser och hyror, då färdigställda eller pågående projekt mer än väl täcker upp behovet.
Kontor
Påverkas indirekt av Northvolt/Lyten när konsultbolag och leverantörer drar ner på personal, vilket minskar behovet av kontorsyta på kort sikt.
Handel
Stabilitet trots lågkonjunktur. Framför allt har externhandel och livsmedel sett ökade försäljningsvolymer.
Bostäder
A och B-lägen kommer fortsatt att vara starka. Men med många precis färdigställda eller igångsatta projekt inom sämre lägen, samtidigt som att Lyten bedöms ha en betydligt långsammare anställningstakt, bedöms det kortsiktigt finnas ett överskott av bostäder.
Även kontors- och industrifastighetsmarknaden har påverkats, med ökad försiktighet och få nya projekt. Hyrorna för kontor och industri i attraktiva lägen har legat på stabila nivåer. Några extrema hyresökningar eller kraftiga hyressänkningar har inte förekommit, då marknaden är småskalig och domineras av långsiktiga aktörer.
Vakanserna i moderna, centralt belägna fastigheter har varit relativt låga, men äldre lokaler i sekundära lägen är svårare att hyra ut om de inte uppgraderas till dagens standard. Direktavkastningskraven bedöms förbli relativt stabila, vilket även gäller fastighetspriserna.
På längre sikt – givet stadens fortsatt höga ambitioner och starka position i norra Sverige – finns goda förutsättningar för att fastighetsmarknaden återigen tar fart när konjunkturen vänder och investerarnas intresse för Skellefteås tillväxtresa återvänder. Regionen och norra Sverige står fortsatt starka, med flera pågående satsningar inom gruvnäring, den gröna omställningen och en försvarsindustri som ökat i tempo.
Andreas Bäckström, senior fastighetsvärderare på Svefa
I samarbete med Svefa
Svefa med 17 kontor och 250 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. Vill du komma i kontakt med en auktoriserad värderare? Klicka här
