I en ny rapport från Bostad2030, Renovräkningar – konsekvenser för individer och samhälle, föreslås långtgående åtgärder för att begränsa renovräkningar. Fastighetsägare ska enligt lag behöva presentera flera renoveringsalternativ med tillhörande hyra, hyran ska förhandlas före samråd, konceptrenoveringar ska kraftigt begränsas och Allbolagen utredas.
På lanseringsseminariet i Stockholm möttes rapporten av invändningar. De gällde egentligen mest underlag och utgångspunkt. Förslagen hann knappt diskuteras.
Rapportens författare Veronica Hejdelind beskrev själv ämnet som begränsat:
– Renovräkning är ju en ganska smal lins att betrakta den svenska bostadspolitiken och bostadsfrågorna igenom, men inte desto mindre en relevant och intressant sådan.
Hon medgav också att politiker kanske tycker att frågan är för liten:
[ Annons ]
– Som politiker kanske man tycker att det är en alldeles för liten fråga egentligen att hugga tag i eftersom det är stora utmaningar.
Frågan är hur smal linsen är i förhållande till de krav som ställs genom den.
Rapporten, skriven tillsammans med landskapsarkitekten Liv Sonntag och arkitekten Tinna Harling, bygger på intervjuer med hyresgäster och hyresvärdar i Bergsjön och Majorna i Göteborg och på Södermalm i Stockholm. Rapportens första kapitel, En liten fråga med stor bostadspolitisk potential, inleds med en HSB-hyresgäst som står inför en evakuering:
”Jag blir mörkrädd. Att man får göra så här. Det är ju katastrof för de flesta människor att förlora sin bostad, sitt hem. Jag upplever det som djupt kränkande. Vad är det för samhälle detta bidrar till att skapa?”
Hon vet dock ännu inte vad hyran blir, eftersom den förhandlas först efter renoveringen. Men Veronica Hejdelind bad publiken ha citatet framför ögonen.
Som politiker kanske man tycker att det är en alldeles för liten fråga.
Det är uppenbart en fråga som väcker starka känslor, och oron hos dem som står inför en renovering är väl belagd. Ida Borg, universitetslektor vid Örebro universitet, sade på seminariet att det är klarlagt att renoveringar leder till stor stress. Men bilden av vad som sedan egentligen händer är mer varierad. Tidigare studier, bland annat från Boverket, har visat att fler flyttar från hus som renoveras. Ida Borgs nationella data pekar på att många flyttar under själva renoveringsåret men att hushåll med låga inkomster efteråt snarare blir kvar. Och i rapportens egna exempel ser utfallen olika ut: en tidigare hyresgäst i Vita Björn i Majorna flyttade av oro innan hyran var klar, medan Familjebostäder uppger att 98 procent av hyresgästerna godkände den invändiga renoveringen i andra etappen. Hur typiskt det ena eller det andra är kan rapporten inte svara på.
HSB Stockholms fastighetschef Anders Joachimsson beskriver i rapporten osäkerheten om hyran från hyresvärdens sida. Han menar att det blir lite av ett moment 22 då man inte kan förhandla hyran före renoveringen. Där föreslår rapporten något som underbyggs av de intervjuade: att hyran förhandlas innan samrådet, så att hyresgästerna vet vad renoveringen kostar dem när de ska ta ställning till den.
De mest långtgående förslagen, om konceptrenoveringar, utredning av Allbolagen och stopplag mot utförsäljning, bygger däremot mer på tidigare forskning än på intervjuerna. Författarna skriver själva att urvalet är litet och inte representativt, och att statistik över hur många som blivit renovräkta saknas.
Där hade Ida Borg vissa invändningar. Hennes forskning följer flyttmönster efter renoveringar i hela landet, och hon pekade på att det finns data att gå på:
– Ni skriver att det inte finns statistik om renoveringar, men det finns statistik om hur människor flyttar.
Många flyttar under själva renoveringsåret, sade Ida Borg, kanske för att kontrakten löper ut eller av oro för vad som ska komma. Men efteråt ser bilden annorlunda ut:
– Då hittar vi att det inte är de fattiga som flyttar ut.
Mönstret stämmer enligt henne med rapportens egna intervjuer i Bergsjön, där de boende var oroliga men blev kvar. Därför, menade hon, kanske man ska tala om inlåsning snarare än bortträngning: hushållens levnadsstandard sjunker när hyran tar större del av inkomsten, och fattigdomen koncentreras i redan utsatta områden.
Rapporten definierar renovräkning som en effekt, att hyran höjs så mycket att hyresgästen inte kan bo kvar. Men ordet antyder att någon körs bort, och det belägger rapporten inte, bortsett från att den hänvisar till forskare som menar att gentrifiering är ett indirekt mål.
Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna, var den mest kritiske:
– Generellt skulle jag säga att det här är en lite förvirrad rapport i en förvirrad debatt om en jätteviktig fråga.
Han menade att samtalet måste börja i hur underhåll finansieras, och gav rapportskrivarna ett råd:
– För framtida rapportskrivare, låt någon som kan fastighetsekonomi titta på den innan ni publicerar den.
De här förslagen är ju utredda.
Martin Lindvall sade också att fastighetsägaren förvaltar huset i ett perspektiv på 50 till 100 år, och att en renovering görs även för dem som flyttar in senare. Och så ställde han en fråga om rapportens källor:
– De här förslagen är ju utredda. Varför är inte det med i rapporten?
Han syftade på Hyresgästutredningen, som 2017 lämnade betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33) och där han själv var expert. Utredningen föreslog bland annat att hyresnämnden bara ska ge tillstånd till en renovering om det är skäligt mot hyresgästen. Förslaget kritiserades hårt av fastighetsägarsidan, som menade att lönsamma investeringar skulle försvåras och färre renoveringar göras, och flera remissinstanser varnade för att hyresvärdar skulle vänta med att renovera tills lägenheterna står tomma. I en proposition 2021 sade regeringen att hyresgästernas intressen bör beaktas mer, men att en så stor förändring inte borde genomföras utan bättre underlag. Rapportens förslag om att förhandla hyran före samråd rör ett problem som utredningen också diskuterade, men inte lade fram som förslag eftersom hyresnämnden inte kan pröva skäligheten av en kommande hyra när den lämnar tillstånd.
Håkan Larsson, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta, sade att begreppet renovräkning väcker känslor internt, eftersom bolagen arbetar mycket med bostadssociala frågor. Orsaken till vräkningar är i regel en annan:
– Den vanligaste anledningen till vräkning är att man inte har betalat hyran.
Enligt Håkan Larsson tar bolagen kontakt så fort en hyra uteblir, kopplar in socialtjänst och Kronofogden och lägger upp avbetalningsplaner. Det större problemet, menade han, är underhållsskulden, som han uppgav till 686 miljarder kronor inom allmännyttan:
– Det är ofantligt mycket.
Skulden går inte att lägga på hyresgästerna, enligt Håkan Larsson. En rak amortering skulle enligt hans eget räkneexempel ge nästan en fördubbling av hyran. Han vill då hellre se jämna, något högre hyreshöjningar än att underhåll skjuts upp och måste tas igen med stora ryck av dem som bor där när stambytet väl kommer:
– Det behövs någon form av politik på området för att stötta upp det här.
Men då hade diskussionen egentligen lämnat renovräkning. Karin Lindeberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningen, höll med om att staten måste in:
– Det är ju jätteviktigt att det också vidtas åtgärder från statens håll för att säkerställa att det fungerar att renovera.
Hon presenterade ett reformpaket med skattefria underhållsfonder, energieffektiviseringsstöd och ett bostadsbidrag som är värt namnet. Något som både Martin Lindvall och Håkan Larsson utan reservationer ställde sig bakom.
Förslagen om stopplag mot utförsäljning, begränsade konceptrenoveringar och en utredning av Allbolagen diskuterades inte närmare. Det är förslag som skulle gripa djupt in i hur hyresmarknaden fungerar: en stopplag begränsar kommunernas möjlighet att sälja sina bostäder, och Allbolagen styr hur kommunala bostadsbolag ska drivas. Utan att panelen prövat dem, och med Ida Borgs data om inlåsning snarare än utträngning, kan det te sig som att skjuta mygg med kanoner. Hur smal linsen egentligen är lämnar rapporten obesvarat.
