I vårt avlånga land är det kommunpolitikerna som har det yttersta ansvaret för att invånarna ska ha tak över huvudet. Ofta är ambitionerna högt ställda. I Stockholms stads förslag till budget och handlingsplan för bostadsförsörjningen talas det exempelvis om såväl hög byggtakt som minskad segregation och goda bostäder åt alla.
Att det är dyrt att bygga bostäder har nog de flesta kommunpolitiker koll på. Marken är dyr och byggkostnaderna höga. Många av dem har nog också förståelse för att riskerna i de långdragna projekten är stora. Räntorna och byggkostnaderna kan stiga, konjunkturen kan vika, politiken kan ändra riktning, för att bara nämna några. Allt det där måste den som investerar i bostäder ta höjd för i avkastningskraven.
[ Annons ]
Däremot verkar det vara skralare när det gäller insikten om intäktssidans betydelse för att få ihop kalkylen
Däremot verkar det vara skralare när det gäller insikten om intäktssidans betydelse för att få ihop kalkylen, åtminstone om man ska ta fasta på de storstilade dokumenten som styr den kommunala bostadsförsörjningen. Återigen till Stockholm. Där ska det byggas många hyresrätter, ja hälften av allt som ska byggas ska vara hyresrätter. Hyrorna i dessa ska dessutom vara billiga eller åtminstone överkomliga, vilket inte kan tolkas som något annat än att de ska vara lägre än det som i en annan värld skulle kallas marknadshyror.
Överkomliga hyror ska premieras i markanvisningar och i huvudstadens handlingsplan ventileras tanken att en del av lägenheterna ska ha lägre hyror än övriga lägenheter i samma fastighet. Sådana åtgärder gör det inte bara svårare att få ihop byggkalkylen, de krockar också brutalt med det svenska bruksvärdessystemet, som säger att hyran ska spegla lägenhetens egenskaper. Det innebär att lägenheter med högre hyror, men med samma egenskaper som lägenheter med lägre hyror, riskerar att få sänkta hyror. Den risken är tyvärr högst reell, men verkar vara helt okänd i de politiska korridorerna. Den befinner sig i bostadssveriges blinda fläck.
[ Annons ]
En bra start är att göra en ordentlig analys av de risker som är kopplade till bostadsprojekt
En annan högst reell risk är att hyran, när huset väl är byggt, inte kommer att följa kostnadsutvecklingen, vilket de senaste åren vittnar om. Varken Hyresgästföreningen eller de skiljemän som ibland har fått avgöra hyresjusteringen, har medgivit hyreshöjningar som har varit i närheten av den kraftiga kostnadsutvecklingen. Få politiker har koll på den risken och dess betydelse för viljan att bygga och förvalta hyresrätter. Den sitter också i den där blinda fläcken.
Kommunpolitikerna kan inte göra mycket åt de nationella regelverken. Men de bör göra vad de kan för att minska det negativa genomslaget av dessa regelverk på bostadsmarknaden om det ska vara möjligt att leverera de efterfrågade bostäderna. En bra start är att göra en ordentlig analys av de risker som är kopplade till bostadsprojekt. Då handlar det inte bara om kostnadssidan. Det gäller i lika hög grad de risker på intäktssidan som vi i dag väljer att inte se.
