I år blev året då Sveriges tre storstäder på allvar gick in i en ny fas av fastighetsutveckling. Marknaden har fortsatt att brottas med hybridarbete, stigande vakanser och en mer kritisk efterfrågan, men samtidigt har året gett tydligare besked om vart branschen är på väg. Flexibilitet, återbruk, konceptstyrka och identitet har blivit allt viktigare konkurrensfaktorer i en marknad där både hyresgäster och fastighetsägare gör mer medvetna val.
I Stockholm ligger kontorsvakanserna fortsatt högt och marknaden är tydligt tudelad. Moderna, välpaketerade kontor med ett genomarbetat erbjudande attraherar hyresgäster, medan mer traditionella ytor tappar mark. Göteborg visar en försiktig stabilisering och i Malmö håller efterfrågan emot i starka lägen, även om regionen i stort fortfarande har utmaningar. Skillnaden mot fjolåret är ändå påtaglig. Hyresgäster accepterar inte längre kompromisser. Antingen upplevs arbetsplatsen som relevant och attraktiv, eller så väljer man bort den.
[ Annons ]
Även kontorsmarknaden förändras i grunden
Ett tecken på omställningen är de ökande diskussionerna kring konvertering av kontor till annan användning, inte minst hotell. Det är ännu inget dominerande mönster, men ett växande och spännande fenomen i rätt lägen och för rätt fastigheter. Snarare än en universallösning fungerar dessa projekt som indikatorer på ett nytt synsätt. Återbruk har gått från att vara en idealistisk ambition till en affärsstrategi där befintliga strukturer används för att minska risk, korta ledtider och möta förändrad efterfrågan. De mest intressanta projekten är ofta de som vågar omtolka platsens funktion och identitet, snarare än att enbart uppdatera ytskikten.
Även kontorsmarknaden förändras i grunden. För att möta hyresgästernas ökade krav utvecklas fastigheter mot mer heltäckande erbjudanden och hybrida programmeringar. Gym, omklädningsrum, konferensytor, lounge, lobby och servicefunktioner blir en del av helheten. Arbetsplatsen ska upplevas som en destination med ett tydligt värde, inte som ett nödvändigt ont. I detta har branding och konceptutveckling blivit centrala verktyg. Fastigheter döps, paketeras och profileras på ett sätt som tidigare främst förknippats med hotell- och handelssektorn.
[ Annons ]
Samtidigt ser vi ett skifte hos många fastighetsägare. Efter några år av avvaktan, där fokus legat på förvaltning, omförhandlingar och kostnadskontroll, börjar rörelserna bli tydligare. Ambitionerna ökar, investeringarna blir mer genomtänkta och viljan att positionera sina fastigheter långsiktigt växer. Detta drivs till stor del av hyresgästerna, som blivit både mer krävande och mer selektiva. De fastighetsägare som vågar agera i detta läge stärker sin konkurrenskraft, trots en fortsatt osäker marknad.
De aktörer som leder omställningen, snarare än följer den, står starkast inför 2026
Parallellt växer säkerhetsfrågan i betydelse. Myndigheter och större aktörer investerar i reservkraft, redundans och skalskydd. På kort tid har detta gått från att vara ett nischområde till att bli en självklar del av många projekt, drivet av omvärldsläget och ökade krav på robusthet. Samtidigt ser vi en tydlig ökning av uppdrag kopplade till aktörer inom försvar, säkerhet och relaterad infrastruktur, vilket ger avtryck i många kommuner runt om i landet.
Under året har även AI fått en tydligare roll i fastighets- och arkitekturarbetet. Tekniken effektiviserar allt från textproduktion till visualiseringar, ritningar och beslutsunderlag. Processerna går snabbare, men kraven på strategisk vägledning ökar. Det som fortsatt avgör kvaliteten är förmågan att förstå platsens potential, lyssna på intressenterna och omsätta behov till långsiktigt värdeskapande miljöer.
När vi summerar 2025 är budskapet tydligt. De aktörer som leder omställningen, snarare än följer den, står starkast inför 2026. Marknaden premierar mod, tydlighet och relevans. Fastighetsutveckling handlar inte längre om att enbart erbjuda kvadratmeter, utan om att skapa miljöer som människor aktivt väljer.
// Alessandro Cardinale, arkitekt, och Marco Checchi, inredningsarkitekt, på arktiektbyrån Studio Stockholm
