För två veckor sedan skrev Fastighetstidningen om fastighetskonsulten Newsecs senaste vakansmätning för kontor i storstäderna. Den visade att andelen lediga kontorsytor ökat i Stockholm, Göteborg och Malmö.
Idag finns det drygt 465 000 kvadratmeter ledig kontorsyta i Sveriges tre storstadsområden, och mycket tyder på att det kommer att öka.
[ Annons ]
Fastighetstidningen bad därför Max Barclay, vd på Newsec, att lägga ut texten kring till varför vi är där vi är. Och inte minst hur läget kan förbättras. Dessutom har några av de mer framgångsrika bolagen fått svara på hur de parerat kräftgången.
Enligt Max Barclay är det två krafter som samverkar, där den mest centrala är att vi befinner oss i slutet på en lågkonjunktur.
– Det är viktigt att komma ihåg att de vakanssiffror som finns nu är inte dramatiska i det perspektivet. När BNP-utvecklingen är svag och vi har kostnadsbesparingsprogram, konkurser och uppsägningar så ökar vakanserna. Men när näringslivet och företagen går för högtryck så minskar vakanserna. Det finns en cyklisk del i det här. Samtidigt kan man inte bara vänta och se tills konjunkturen blir bättre, utan jobba aktivt med sina tillgångar.
I grunden har vi lite för många kontor.
Den andra delen som pågår parallellt är en mer långsiktig trend, menar Barclay – idag använder man kontoret på ett annat och produktivare sätt.
– I grunden har vi lite för många kontor, eftersom antalet kvadratmeter vi använder per person har gått ner. För 30 år sedan satt vi på 30 kvadratmeter per person. Idag sitter vi snarare på 12–15 kvadratmeter per person. I många andra delar av vårt samhälle kan man dra ner produktionen och anpassa efterfrågan. Men den fysiska miljön är redan byggd. Då måste vi fundera på hur vi använder den på ett annat sätt, säger Max Barclay.
Dessa faktorer gör att trenden har varit uppåtgående och fortsätter att vara det. Svaret på vad man ska göra är att ”känna sin fastighet”, menar Max Barclay. Vilket behov den uppfyller, och vilken marknad den riktar sig mot. Och sen förstå vad den marknaden vill ha och anpassa sin produkt efter det.
Behovet idag är ett anpassningsbart kontor som har god tillgänglighet på många olika sätt, förklarar Max Barclay.
– Ett kontor där avtalstiderna är flexibla, men där också kontoret i sig är flexibelt, så att man kan använda det på många olika sätt under olika timmar på dygnet. Det är den moderna produkten som marknaden generellt sett efterfrågar.
Ett exempel på hur viktigt det är att se vart vinden blåser är coworking, ett koncept som först blev väldigt populärt, men sedan tappade rejält i attraktionsvärde.
– Där blev det en överetablering av den typen av lösningar. Och nu anpassar man det mer till den nivån där det verkliga behovet ligger. För det är fortfarande en bra produkt som har en kompletterande funktion på marknaden.
Däremot tror han inte på idén om så kallade nattkontor.
– Jag tror att det är svårt i ett kontorsområde, liksom i ytterområden i staden. Där finns inte det behovet. På vissa ställen kan det finnas ett behov av ytorna på de tiderna där den normala kontorsarbetaren inte är där. Men jag tror inte att det är någon stor trend att vi helt plötsligt kommer att börja nyttja kontorslokalerna 24-7.
Kan inte hyressänkningar vara ett sätt att minska vakanserna?
– Jo, på de områden och fastigheter som inte är lika attraktiva som andra är så kommer vi se utplanande hyror och till och med sänkta hyror på sina ställen. Och det är ju också ett sätt att anpassa sig utifrån det behov som finns.
Men till syvende och sist så får man bäst beläggning på moderna lokaler i bra lägen, konstaterar Max Barclay.
– För kontor som ligger på ett attraktivt ställe med väldigt god tillgänglighet och en effektiv lösning så ökar betalningsviljan, särskilt när man blir effektivare och fler människor kan använda mindre antal kvadratmeter. Så skillnaden mellan det som är dåligt och det som är bra blir större.
Det är också något som de fastighetsbolag som klarat sig bäst ger uttryck för. Till exempel har Hufvudstaden i Göteborg förhållandevis låga kontorsvakanser.
Varför har ni lyckats bättre än många andra fastighetsbolag i Göteborgsområdet?
– Vi finns hela tiden i marknaden och kalibrerar löpande vårt erbjudande mot kundernas behov. Genom att vi bara har egen personal i våra kundkontakter samlar vi på oss ett gediget underlag för de beslut vi fattar. Generellt ser vi att allt fler företag söker sig till citykärnan där närheten till kommunikationer, service, kaféer och restauranger skapar en attraktiv arbetsmiljö, säger Fredrik Ottosson, chef affärsområde Göteborg.
Han nämner bland annat Kv. Johanna, där Hufvudstaden byggt in kvalitéer som hyresgästerna uppskattar, såsom takterrasser, generösa entrémiljöer och gedigna naturmaterial.
– Vi har även ett genomtänkt serviceutbud med vårt egen Cecil Coworking, gym, servicebutik och bra restauranger. Vi har genom Kv. Johanna också velat fylla en lucka på marknaden med en nyproduktionsprodukt som tar avstamp i historien och byggs med tegel, ek och natursten istället för de gängse nybyggnationerna i glas och stål.
Även hos Skanska och Folksam i Malmö, som också klarat sig bra, menar man att läget är avgörande för att få en lägre vakansgrad än genomsnittet.
– En faktor är att vi har en bra och kvalitativ fastighetsportfölj. En låg vakansgrad är ett kvitto på att vår strategi, att äga attraktiva kommersiella fastigheter i rätt lägen, fungerar väl. En prioriterad del av vår strategi är också att våra investeringar ska vara värdeskapande, för att säkerställa en långsiktig och trygg avkastning till våra kunder, säger Jonas Bjuggren, Fastighetsdirektör på Folksam.
Markus Dangré, vd Skanska Fastigheter Stockholm, är inne på samma spår.
– Vi upplever generellt sett att det råder en polarisering, en ”flight to quality”, i alla våra marknader för kommersiell fastighetsutveckling. Hyresgäster vill sitta i moderna, effektiva kontor i rätt lägen. Service som uppskattas av hyresgäster här på hemmaplan är bland annat cykelhotell, gym, handduksservice samt ett bra utbud av restauranger och caféer.
