När bostadsminister Per Bolund sommartalade den 20 augusti var samhällsinvesteringar och fler subventionerade hyresrätter det stora slagnumret när Sverige ska startas om efter coronakrisen. Sedan dess har också regeringen ökat budget-ramen för investeringsstödet.
Vad han inte nämnde är att regeringen är på väg att släppa fram en serie kreditrestriktioner som kommer att leda till dyrare finansiering och kraftigt ökade hyror i nyproduktionen. Vi talar om 3 000 kronor mer i hyra för en nyproducerad trea i Mälardalsområdet. Är det så man tänker sig att ”starta om Sverige?”
[ Annons ]
Låt oss ta det hela från början. Den 28 januari i år presenterade Finansinspektionen ett förslag med namnet ”Ökade kapitalkrav för banklån till kommersiella fastigheter”. Förslaget som ska genomföras den första december i år innebär att de så kallade riskvikterna (bankens andel eget kapital i förhållande till sin utlåning) höjs från 14–35 punkter för kommersiella fastigheter och för hyresbostäder med 14–25 punkter. Det kan låta odramatiskt men innebär i praktiken en mycket kraftig kreditåtstramning med direkta effekter på bankernas utlåning.
Effekt ett: bankerna måste låsa mer kapital och högst troligt leder det till att kreditkranen dras åt och utlåningen begränsas.
Effekt två: priset på pengar ökar. Ska banken bibehålla sitt avkastningskrav innebär det närmast en fördubbling av räntemarginalen, eller cirka 80–100 punkter (= 1 procent).
[ Annons ]
Till detta vet vi nu att regeringen i två steg (2021 och 2022) avser att införa en bankskatt, eller ”riskskatt” som man väljer att kalla den. Beskattningen läggs på bankens samlade kapitalbas som till stor del består av lån till bostäder och fastigheter. Det blir högre kostnader för banken, som givetvis kommer att transporteras dessa vidare till bankens kunder (tro inget annat). Enligt bankföreningen landar effekten på minst 7 men mer troligt ca 15–17 punkter.
Och som att inte det var nog vet vi att den det internationella regelverket för kreditmarknaden, den så kallade Baselkommittén från 2023 kommer att införa ytterligare skärpta krav på kreditgivningen som kommer att påverka ränteuttaget med minst 25 punkter.
Låt oss summera. Även i en försiktig kalkyl landar vi på 85 till 100 punkter. Räkna lågt, en halv procent och hyresuttaget måste öka med knappt 1 500 kr/mån. Dubbla antagandet och effekten blir runt 3 000 kronor mer, Idag ligger hyran för en nyproducerad 3:a i Mälardalen på nära 12 500 kr/mån
Förändringarna slår även mot äldre hus med lån där fastighetsägare vill kompensera med högre hyror. I Veidekkes analys blir genomslaget på vår 3:a knappt 500 kr/mån i allmännyttan men räknar man på våra större privata fastighetsbolag blir effekten cirka 1 000 kr per månad.
Regeringen säger att man vill föra en politik för att ”starta om Sverige”. Är verkligen ökade hyror och minskat byggande rätt väg att gå?
Lennart Weiss,
Kommersiell direktör, Veidekke Sverige
