Avgörande problemet för hyresbyggandet är inte räntan

Det avgörande problemet är inte räntenivåerna. Det är risken att hyresutvecklingen inte kommer att räcka för att täcka framtida kostnader, anser Tomas Ernhagen.

Dagen efter Riksbankens räntesänkning i maj springer jag på en riksdagsledamot i vimlet vid Sergels torg. Nu vänder det, säger han glatt. Det tar några tiondels sekunder innan polletten ramlar ner. Bostadsbyggandet, det är det han talar om.

Vi brukar träffas i olika sammanhang där det pratas bostadspolitik. Sedan produktionen av nya bostäder började falla fritt under 2022 har dessa sammanhang allt oftare handlat om hur vi ska få fart på byggandet igen. ”Lätta på amorteringskraven och skruva lite på plan- och bygglagen så ska det nog ordna sig”, brukar det låta från ledamoten. Några reformer på hyresmarknaden behövs inte, enligt ledamoten, som är trygg i förvissningen om att hyresrättsbyggandet kommer att ta fart så snart Riksbanken börjar sänka räntorna.

Där i vimlet vid Sergels torg uttrycker jag min skepsis. Att Riksbanken sänker räntan kommer förhoppningsvis att göra det lättare för bostadsbolag att hantera riskerna i sina balansräkningar. Men det kommer inte att leda till en vändning i byggandet.

Att byggandet av hyresrätter tog fart under 2010-talet var en följd av noll- och minusräntorna. När avkastningen på statsobligationer blev negativ stuvade pensions- och försäkringsbolagen om i sina portföljer för att göra plats för hyresrätter. Extremlåga räntor och nytt friskt kapital drev sedan upp fastighetsvärdena och lockade in ännu mer kapital. 2021 påbörjades 70 000 nya bostäder, varav en stor andel var hyresrätter.

Det var ljusa tider för bygg- och fastighetsbolag, men utvecklingen drevs nästan uteslutande av värdeökningen. Den underliggande förvaltningsaffären såg betydligt mörkare ut. Efter Rysslands fullskaliga attack på Ukraina rusade såväl förvaltningskostnader som räntor. Hyresgästföreningen, som i stor utsträckning styr hyresutvecklingen, vägrade att låta hyrorna följa efter. Utan fortsatta värdeökningar öppnades därför golvet under nyproduktionen. I dag vittnar bostadsbolag om inställda byggplaner och nedlagda nyproduktionsavdelningar. Situationen är värre än vad de flesta, inklusive ledamoten, tror.

Många bolag pekar ut den höga risken i det svenska hyressättningssystemet som den stora boven. Hyresgästföreningens agerande under de senaste åren har visat att risken är stor och högst påtaglig. För att sätta spaden i marken, måste den risken bakas in i nyproduktionshyran. Därmed landar hyrorna på nivåer som begränsar antalet hushåll som kan betala dem.

Det avgörande problemet är inte räntenivåerna, säger jag till ledamoten. Det är risken att hyresutvecklingen inte kommer att räcka för att täcka framtida kostnader som är det stora problemet. Ska den minskas krävs reformer. Med minskad risk kan hyrorna i nyproducerade fastigheter sättas på nivåer som gör det möjligt för fler hushåll att efterfråga lägenheterna. Då kommer det att byggas mer.

Jag vet inte om ledamoten hinner uppfatta allt det där innan han försvinner i vimlet med ett leende på läpparna.