[ Annons ]

Gustav Jangsten, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och Anders Ljungqvist, styrelsemedlem i BRF Sjöhästen 27 i Stockholm.
Publicerat 30 oktober, 2023

”Skattemyndighetens agerande är en bomb som kan brisera”

Nu kommer varningarna att nästa fastighetstaxering kan bli en kalldusch för bostadsrättsföreningar som ligger nära att klassas som oäkta.

Skatteverkets handläggare agerar aktivistiskt för att på osakliga grunder göra äkta bostadsrättsföreningar till oäkta. Det menar Anders Ljungqvist, styrelsemedlem i BRF Sjöhästen 27 i Stockholm, efter en lång strid med myndigheten.

Huruvida tjänstepersoner med berått mod kringgår lagstiftningen, genom egna resonemang och ”hittepåhyror” är svårbevisat. Men mycket tydligt är att det just nu finns stora glapp i bedömningarna. Klart är också att Skatteverket inte avser att följa en dom i Högsta Förvaltningsdomstolens, som tydligt anger att det är utifrån fastighetens åsatta taxeringsvärde som bedömningen av om en bostadsrättsförening är äkta eller ej ska göras. 

[ Annons ]

En omklassning av en bostadsrättsförening från äkta till oäkta innebär ett ekonomiskt dråpslag för föreningen och dess medlemmar. Det är också en extremt snårig och för många tämligen obegriplig bedömning. Men för att ta det kort. Traditionellt har bedömningen huruvida merparten av föreningens intäkter kommer från de boendes avgifter eller inte utgått från jämförbara hyror i området.

Här menar Gustav Jangsten, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, och Anders Ljungqvist att Skatteverket använt rena hittepåhyror för att klämma åt bostadsrättsföreningar.

Dock borde detta egentligen vara överspelat. Ett avgörande i Högsta Förvaltningsdomstolen från 2021 säger nämligen att det är utifrån fastighetens åsatta taxeringsvärde som bedömningen ska göras. Men här menar Gustav Jangsten att Skatteverket gjort en egen tolkning. Ett faktum som gör att de förenklingar och förbättringar som domen borde lett till i sak, går om intet.

– Om bedömningen som Skatteverket gör utgick från taxeringsvärdena skulle mycket färre föreningar riskera att bli klassade som oäkta, säger Gustav Jangsten, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service.

Ett förslag från Skatteverket om omklassning till oäkta bostadsrättsförening drabbade BRF Sjöhästen 27 i Stockholm år 2020. Föreningen bestred dock Skatteverkets förslag och lyckades efter många om och men, och till betydande kostnad, få rätt mot myndigheten. Alla är dock inte lika lyckligt lottade, och för många äkta föreningar som ligger på gränsen kan nästa fastighetstaxering komma att innebära en kalldusch.

– Jag ser Skattemyndighetens agerande som en bomb som kan brisera, säger Anders Ljungqvist.

Ekonomiskt är det en katastrof.

Frågan om huruvida en förening är äkta eller ej ser på ytan ganska enkel ut. Mångårig praxis säger att om 60 procent, eller mer av en förenings justerade intäkter kommer från de boendes avgifter så är det en äkta bostadsrättsförening, eller privatbostadsföretag som det egentligen heter i skattesammanhang. När intäkterna understiger denna nivå klassas bostadsrättsföreningen som oäkta bostadsföretag.

Skillnaden dem emellan är stor. Oäkta föreningar beskattas som ett aktiebolag, där samtliga intäkter och kostnader tas med i beskattningsunderlaget, även medlemmarnas avgifter. För medlemmarna innebär det att värdet på deras lägenheter sjunker, de förmånsbeskattas om avgiften de betalar anses vara lägre än bruksvärdeshyran. Vid försäljning av bostadsrätten är skatten 25 i stället för 22 procent, och det är inte möjligt att få uppskov på den vinst man gör vid försäljningen.

– För befintliga oäkta bostadsrättsföreningar är detta inte ett stort problem. Medlemmarna känner till vad som gäller när de köper sin lägenhet. Men när Skattemyndigheten klassar om äkta bostadsrättsföreningar till oäkta kastar skattemyndigheten medlemmarna under en buss. Ekonomiskt är det en katastrof, säger Gustav Jangsten.

BRF Sjöhästen har funnits sedan 1997 och har inte byggt om.

– Det som hände dem, och riskerar att hända med många fler föreningar som förutom bostäder också äger lokaler, är att lokalhyrorna gått upp mer än bostadshyrorna, säger Gustav Jangsten.

Mest märkligt är att Skattemyndigheten fastställer bruksvärdeshyran utifrån värdeår.

Ett problem är att det i praktiken är allt annat än enkelt att avgöra om en BRF är äkta eller ej. Skatteverket använder sig av komplicerade underlag och beräkningsmetoder som är svåra att överblicka när det bestämmer hur stora föreningens hyresintäkter från de boende är. För medan lokalhyran är vad den är, så är det inte avgifterna utan den uppskattade bruksvärdeshyran för medlemmarnas bostadslägenheter som avgör hur stor andel av föreningens intäkter som kommer från medlemmarna.

– Mest märkligt är att Skattemyndigheten fastställer bruksvärdeshyran utifrån värdeår, det vill säga det år som byggnaden färdigställts, från 1929 och framåt. (Äldre fastigheter får 1929 som värdeår). Ju äldre värdeår desto lägre snitthyra räknar skattemyndigheten med, säger Gustav Jangsten, och förklarar vidare:

– Problemet med detta är att när man i verkligheten fastställer hyror utifrån bruksvärdet så har det väldigt lite att göra med när fastigheten är byggd. En äldre fastighet kan ju vara antingen topprenoverad eller dåligt underhållen, vilket i verkligheten ger helt olika bruksvärdeshyror.

– Jag ser Skattemyndighetens agerande som en bomb som kan brisera, säger Anders Ljungqvist, styrelsemedlem i BRF Sjöhästen 27 i Stockholm.

I Skatteverkets egna riktlinjer för att bedöma om en BRF är äkta eller ej används de faktiska lokalhyrorna. Bostadshyrorna bestäms utifrån vad jämförbara lägenheter i hyresfastigheter skulle ha för hyra. I första hand ska eventuella hyror i samma fastighet användas som referens.

– I efterhand kan vi konstatera att det varit bra att behålla en hyresrätt av detta skäl, konstaterar Anders Ljungqvist.   

I andra hand ska liknande närliggande lägenheter, och först i tredje hand Skatteverkets fastställda genomsnittshyra i värdeområdet, så kallade jämförelsehyror, användas.

– Genom att ställa orealistiska krav på vad som är ”närliggande” lägenheter och dokumentationen avseende dessa, försöker Skatteverket omöjliggöra detta andrahandsalternativ, så att man istället kan gå direkt på tredjehandsalternativet, säger Anders Ljungqvist.

Det finns inga centrala register av hyror, vilket öppnar för godtycke.

– När vi hjälper föreningar i dessa frågor ser vi hela tiden att deras fastigheter har ett helt annat, högre, hyresvärde än vad Skatteverket hävdar, säger Gustav Jangsten.

Därmed minskar bostadsandelen av intäkterna och fler bostadsrättsföreningar blir klassade som oäkta än vad som skulle ske om korrekta bruksvärdeshyror användes.

När vi hjälper föreningar i dessa frågor ser vi hela tiden att deras fastigheter har ett helt annat, högre, hyresvärde än vad Skatteverket hävdar.

BRF Sjöhästen 27 är ett tydligt exempel. När föreningen meddelades om att Skatteverket övervägde att klassa om den hävdade Skatteverket att hyrorna i området var 1055 kr per kvadratmeter (den så kallade jämförelsehyran som tillämpades vid fastighetstaxeringen 2018).

Gustav Jangsten uppskattade, i en mycket konservativ bedömning, utifrån Fastighetsägarnas statistik att hyresnivån i området låg på 1300–1400 kronor per kvadratmeter. SCB:s årliga statistik visade att hyrorna vid samma tidpunkt i samma område var 1500 per kvadratmeter. Och en bruksvärdesvärdering av Sjöhästens lägenheter utförd av certifierad värderare landade på 1 560 kronor per kvadratmeter.  

För alla inblandade var det uppenbart att Skatteverkets underlag inte stämde. Anders Ljungqvist menar att ytterligare ett bevis för detta är att de 1 055 kr per kvadratmeter som Skatteverket hävdade gällde i deras område till nästa fastighetstaxering, som genomfördes 2021, höjdes till 1 260 kr per kvadratmeter. Vore den ursprungliga siffran rätt så skulle förändringen på bara tre år följt hyresutvecklingen och som högst varit några få procent per år, inte närmare 20 procent totalt, som i det här fallet.

Fast egentligen är problemet ett annat, och mycket värre, detta borde nämligen vara historia.

I en uppmärksammad dom (Mål nr 4894-20) i december 2021 i Högsta Förvaltningsdomstolen, som rörde en annan förening, slog domstolen nämligen tydligt fast att det är utifrån fastighetens åsatta taxeringsvärde som bedömningen av om en bostadsrättsförening är äkta eller ej ska göras.  

Av taxeringsvärdena framgår tydligt hur mycket som hänförs till bostäder respektive lokaler. Det är enkelt, tydligt och transparent för alla att se. För till exempel BRF Sjöhästen 27 står bostäderna för cirka 80 procent av taxeringsvärdet, långt över gränsen på 60 procent.  

– Om bedömningen som Skatteverket gör utgick från taxeringsvärdena skulle mycket färre föreningar riskera att bli klassade som oäkta, och många föreningar som idag klassas som oäkta skulle vara äkta, säger Gustav Jangsten.

Uppenbarligen är det något som skaver ordentligt här. Skatteverket, vägrar att efterleva domen och gör i stället en egen tolkning. Under många månader efter domen pryddes Skatteverkets hemsida för rättsliga vägledningar av en gul ruta där det stod att myndigheten analyserade innebörden av domen. Efter närmare ett år presenterade Skatteverket ett utlåtande.

– Man förstår både av utlåtandet i sig och att det tog Skatteverket så lång tid att få till texten att myndigheten fått anstränga sig hårt för att motivera varför de inte skulle följa Högsta Förvaltningsdomstolens dom, och därmed kunna köra på som vanligt, säger Gustav Jangsten.

Det Skatteverket noggrant ignorerar är att hyresvärdena inte är samma sak som de åsatta taxeringsvärdena.

Resonemanget är snårigt, men innebörden är att Skatteverket struntar i Högsta Förvaltningsdomstolens dom, som uttryckligen säger att det är åsatta taxeringsvärden som ska utgöra beslutsunderlag, och kör på som vanligt och utgår från hyresvärdet. Fast ändå inte riktigt. Eftersom Högsta Förvaltningsdomstolen så tydligt anger att det faktiskt är åsatta taxeringsvärden som ska användas som underlag för bedömningen av om huruvida en BRF är äkta eller oäkta så ska de genomsnittshyror som Skatteverket i vissa fall tidigare använt som grund för sina beslut inte längre användas utan istället de hyresvärden som framgår av senaste besluten vid fastighetstaxeringen

– Det Skatteverket noggrant ignorerar är att hyresvärdena inte är samma sak som de åsatta taxeringsvärdena, utan bara en komponent som viktas utifrån flera parametrar för att få fram taxeringsvärdena. Det gör att bostadsrättsföreningar missgynnas även framgent, konstaterar Gustav Jangsten.

Eftersom lokalhyror historiskt stigit snabbare än bostadshyror har antalet oäkta bostadsrättsföreningar successivt ökat per automatik, utan att föreningarna gjort någon förändring i sin verksamhet. Med tanke på att de senaste årens höga inflation gjort att lokalhyrorna gått upp väsentligt mycket mer än bostadshyrorna ökar andelen intäkter från lokaler, vilket på marginalen kan få fler föreningar än vanligt att passera gränsen efter nästa fastighetstaxering.

I detta sammanhang är det värt att notera att Skatteverket dessutom valt att bortse ifrån en annan dom från Högsta förvaltningsdomstolen (RÅ 2008 ref 5). Den innebär att om en bostadsrättsförening utgjort ett privatbostadsföretag från början, och dess verksamhet inte förändrats till omfattning och karaktär, så förblir den äkta, även om det skett förändringar i hyresnivåerna. Skatteverket borde alltså överhuvudtaget inte försöka omklassa bostadsrättsföreningar på det sätt som det gör.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]