I vad som kommer bli sju olika rapporter från Fastighetsägarna och HUI Research har sju städer analyserats – Gävle, Örebro, Umeå, Piteå, Skellefteå, Boden och Örnsköldsvik. Separata rapporter för respektive stad kommer att publiceras var för sig framöver. Men redan nu konstaterar man att, trots geografiska skillnader, uppvisar de sju städerna anmärkningsvärt likartade utvecklingsmönster.
Mellan 2018 och 2024 omfördelas befolkning, verksamheter och arbetsplatser i snabb takt mellan stadskärnor, externhandelsområden och andra attraktiva lägen. I alla stadskärnor minskar detaljhandeln medan kontor och tjänster blir allt mer dominerande. Områden som Piteås externhandel och Gävles Hemlingby växer kraftigt.
[ Annons ]
En bra branschmix bidrar till att få människor att komma till kontoren.
– Kontor och tjänster tar allt större utrymme, både i bemärkelse total andel av det totala innehållet i städerna, och i antalet sysselsatta i stadskärnorna, säger Christina Friberg, expert stadsutveckling, Fastighetsägarna MittNord.
Det är alltså inte så att en butik försvinner och direkt ersätts med kontor- eller tjänsteverksamhet. Men det är en utveckling som tydligt omskapar både innehåll och funktion i de studerade städerna.
– Framför allt är det i denna utveckling viktigt att diskutera hur vi ska bevara bottenvåningarna levande och strategiskt verka för att fylla dem med verksamheter som gör platsen attraktiv. En bra branschmix bidrar till att få människor att komma till kontoren. Vi vill ju inte ha en utveckling som i USA med rena spökstäder där det bara är kontor, säger Christina Friberg.
Hon konstaterar att en större andel kontor med nödvändighet inte betyder större flöden av människor, eftersom många numera utnyttjar möjligheten att jobba på distans.
En återkommande utmaning är obalansen mellan dag- och nattbefolkningen. I exempelvis Örebro arbetar nästan tre gånger fler i stadskärnan än vad som bor där – ett mönster som präglar samtliga städer. Det ger aktivitet dagtid men försvagar kvällsekonomin, tryggheten och stadskärnornas långsiktiga attraktionskraft.
– Vi behöver en stads- och bostadsplanering som möter de här förändringarna. Om inte bostadsfrågan lyfts in tidigt riskerar vi att bygga städer som lever dagtid men tappar puls efter kontorstid, säger Susanna Roback, vd på Fastighetsägarna MittNord.
Christina Friberg tar som konkreta exempel att man på flera håll behöver arbeta med effektivare planprocesser och flexibla detaljplaner för att möjliggöra förtätning med bostäder.
– Man kan också se över kravet av friytor, alltså exempelvis grönytor och lekparker. Det viktiga är ju att platsen är aktiverad och inbjudande och det kan man ofta göra i samarbete mellan flera fastighetsägare. På många håll blir det ju i stället stora tomma ytor som mest skapar otrygghet, säger Christina Friberg.
En slutsats är att kulturen har en stor betydelse för kvällslivet och fortsätter i de flesta stadskärnor att öka, men kräver nya affärsmodeller för fortsatt tillväxt.
– Det kan vara att exempelvis lägga en lite större del av de totala hyresintäkterna i beståndet på kontorshyrorna för att på så vis kunna finansiera kulturell verksamhet. Eller att arbeta med flödesbaserade hyror så att de verksamheter som genererar mest besök, vilket gynnar andra i stadskärnan, betalar en lite lägre hyra, säger Christina Friberg.
Rapportserien visar att utvecklingen av handel, kontor och boende sker betydligt snabbare än vad dagens processer klarar av, vilket leder till att både nya och befintliga områden riskerar att utvecklas i otakt med näringslivets behov.
– Fastighetsägare måste involveras tidigt i kommunernas planering. När bostadsförsörjning, näringsliv och stadsutveckling kopplas ihop kan vi skapa stadskärnor som håller över tid, säger Susanna Roback.
Fastighetsägarna MittNord vill med rapportserien stärka samarbetet mellan kommuner och fastighetsägare för att skapa en modern kunskapsplattform för framtidens stadsutveckling.
– När beteenden förändras snabbare än planeringen måste processerna uppgraderas. Attraktiva och levande stadskärnor kräver att bostäder, verksamheter och offentlig service planeras tillsammans – inte i stuprör, säger Susanna Roback.
