I projektet Idéverkstad: Omvandling undersöktes om och hur framför allt kontor och kommersiella byggnader kan byggas om till bostäder eller annat. Bebyggelse från andra halvan av 1900-talet – det så kallade yngre kulturarvet – stod särskilt i fokus.
Utgångspunkten för diskussionerna i projektet var klimat, hållbarhet, stadsbyggnad, arkitektur, fastighetsekonomi och kulturmiljö.
[ Annons ]
Målet med projektet var att myndigheter, organisationer och andra aktörer ska få en samsyn gällande vilka hinder och möjligheter som finns idag.
Man har även tittat på vilka förändringar som skulle krävas för att omvandling genom ombyggnad ska kunna vara ett lika självklart alternativ som nybyggnad.
I Boverkets slutrapport framgår det att den största utmaningen med omvandling, enligt branschens aktörer, är att få ekonomisk lönsamhet. Det finns få ekonomiska incitament för fastighetsägare att bygga om exempelvis kontor till bostäder.
[ Annons ]
Omvandlingsprocessen är förknippad med en rad osäkerheter kopplat till detaljplan, bygglov och befintliga konstruktioners bärförmåga och möjligheter till förändring. Sammantaget gör det den ekonomiska kalkylen osäker.
Boverket har därför tagit fram förslag till lösningar. Bland annat vill man införa stöd i form av lån i omvandlingsprocessens tidiga skeden, samt slopa byggmomsen vid ombyggnad.
Omvandling måste bära sig långsiktigt och då behöver vi också prata om hyressättning.
Anna Thureson, näringspolitisk expert hos Fastighetsägarna, anser dock att Boverket missar huvudfrågan – hyran.
– Det är märkligt att Boverket lyfter lån som en central lösning, men inte adresserar den avgörande frågan om hyressättning. Ekonomisk lönsamhet handlar i grunden om intäkter – och där spelar hyran en avgörande roll.
Hon menar att eftersom en omvandling innebär större ekonomisk osäkerhet än nyproduktion måste det bli möjligt att använda anpassad hyra för nya bostäder i befintliga hus.
– Att slopa byggmomsen vid omvandling löser inte grundproblemet – omvandling måste bära sig långsiktigt och då behöver vi också prata om hyressättning, säger Anna Thureson.
Likaså tycker hon att momsreglerna måste ses över för att undanröja inlåsningseffekter:
– Nuvarande momsregler är ett konkret hinder för omvandling. Om en lokal görs om till bostad förlorar fastighetsägaren avdragsrätten och riskerar dessutom återbetalningskrav på tidigare avdragen moms. Det är en starkt hämmande faktor.
Bland övriga förslag vill Boverket även se ett nytt förhållningssätt till byggprocessen genom att anpassa den till ombyggnadens särskilda förutsättningar, med fokus på förstudier och detaljprojektering.
Ytterligare ett förslag är att ändra tillämpningen av plan- och bygglagen (PBL) för att främja – inte bara tillåta – omvandling. Det redan liggande förslaget om förenklad ändring av detaljplaner bör genomföras omgående.
Boverkets förslag till lösningar för att främja omvandling av lokaler till bostäder:
Ekonomiska incitament:
- Inför stöd i form av lån i omvandlingsprocessens tidiga skeden.
- Slopa byggmomsen vid ombyggnad.
- Använd EU:s taxonomi och hållbarhetsredovisningar (CSRD) som styrmedel genom att inkludera klimatnyttan av omvandling (livscykelanalys/LCA).
Ökad kunskap och vägledning:
- Satsa på kunskapsspridning, utveckling av metoder och praktisk vägledning kring omvandling.
- Lyft fram goda exempel och fallstudier, både nationella och internationella.
- Främja tvärdisciplinärt samarbete och noggranna förstudier som en del av arbetssättet.
Ett nytt förhållningssätt till byggprocessen:
- Anpassa byggprocessen till ombyggnadens särskilda förutsättningar, med fokus på förstudier och detaljprojektering.
- Säkerställ att kunskap om byggnaden följer med genom hela processen.
- Betona betydelsen av hantverkskunskap och närvaro av projekterande personal på byggplatsen.
Utveckling av regelverket:
- Ändra tillämpningen av plan- och bygglagen (PBL) för att främja – inte bara tillåta – omvandling.
- Genomför förslaget om förenklad ändring av detaljplaner.
- Överväg krav på klimatdeklaration även vid ändring av byggnader för att driva på kunskapsutveckling och hållbarhet.
