Newsecs senaste vakansmätning för det tredje kvartalet i år visar att andelen lediga kontorsytor ökat i både Stockholm, Göteborg och Malmö, jämfört med samma kvartal i fjol och även jämfört med första kvartalet i år.
Tillsammans motsvarar det drygt totalt 465 000 kvadratmeter ledig kontorsyta i Sveriges tre storstadsområden.
[ Annons ]
Enligt Newsec speglar utvecklingen en fortsatt anpassning till nya arbetsmönster, där hybridarbete och effektivare lokalutnyttjande påverkar efterfrågan. Skillnaderna mellan centrala lägen och mer perifera delar av städerna blir samtidigt tydligare med större stabilitet i citykärnorna.
I Stockholm ligger vakanserna på 14,3 procent jämfört med 9,1 procent förra året och 10,8 första kvartalet i år. Det är stora rörelser i Solna/Sundbybergområdet där dels företag verkar stärka sina tidigare stora ytor, dels att en del nybyggda fastigheter inte har hunnit fyllas upp ännu. Med överlag väldigt stora ytor vakanta på många håll i Stockholmsområdet blir frågan hur snabbt dessa nybyggen går att fylla.
Newsecs tes är att det generellt sett har pågått en ”flight to quality” under en längre tid, vilket främst påverkar perifera områden där utbudet av kommunikationer, service, och restauranger i många fall är sämre än vad man finner i de mer centrala delarna av staden.
[ Annons ]
– Sedan spelar nog även kontorets innehåll i sig större roll än tidigare, där lokaler med bättre utformning och tillgång till olika typer av ytor premieras – tänk lokaler med innehåll av både avskilda ytor för koncentrerat arbete, sociala ytor och tillgång till möteslokaler med goda tekniska möjligheter. Utvecklingen går nog mer åt att arbetsplatsen ska vara en trivsam plats, med genomtänkt innehåll både sett till utformning, materialval och inredning, säger Max Barclay, vd på Newsec.
Man måste ta hänsyn till nya arbetssätt och troligtvis vara mer öppen för lokalanpassningar både sett till innehållet och storleken
För att kunna locka kunder till de mer perifera lägena tror han att fastighetsägarna behöver göra själva ytorna mer attraktiva och vara lyhörda för marknadens behov och vad som premieras.
– Man måste ta hänsyn till nya arbetssätt och troligtvis vara mer öppen för lokalanpassningar både sett till innehållet och storleken. Sedan är även stadsrummet i sig är viktigt. Ett område som Kista, med stora utmaningar sett till känslan av trygghet, och som ger ett allmänt ”sömnigt” intryck, får ses som Sveriges motsvarighet till det typiska amerikanska affärscentrumet.
Där är rådet att fastighetsägare, tillsammans med kommunen och/eller andra lokala aktörer behöver jobba aktivt och proaktivt med stadsbilden och dess innehåll, för att skapa mer trivsamma kvarter.
I landets näst största stad ligger vakansen för tredje kvartalet på 11,4 procent jämför med 8,6 förra året och 7,9 första kvartalet i år. Det intressanta här är att till skillnad från Stockholm är det de mest centrala lägena i Göteborg som har haft lite kräftgång.
Anledningarna till det är enligt Max Barclay flera.
– Göteborgs CBD har sedan länge noterat vakansnivåer ca 3–6 procentenheter högre än Stockholms CBD, så det är inget nytt fenomen i sig. Det skulle kunna handla om en så enkel förklaring som att Göteborg traditionellt sett inte har lika hög andel kontorsarbetare per capita än Stockholm.
En annan notering han tar upp är att många Göteborgsföretag är lokaliserade till Gårda/Mölndalsvägen, där vakansgraden är lägre än i CBD.
– En tänkbar förklaring till detta kan vara vikten av kommunikationsmöjligheter, där E20 ligger nära och där anslutningarna med spårvagn är goda. Möjligheten att ta sig med bil till Göteborg CBD är mer begränsad än till Stockholm CBD är min uppfattning. Speciellt när stora delar av Göteborgs innerstad byggs om, vilket kanske kan spela in på företagens val av kontorslokalisering.
– Slutligen bör man notera att Göteborgs CBD är i runda slängar en miljon kvadratmeter mindre än Stockholms CBD. Varje vakant kvadratmeter i Göteborg får således mycket större genomslag på vakansgraden än motsvarande i Stockholm.
I Malmö har vakanserna ökat till 12,5 procent från 8,5 procent förra året och 9,0 första kvartalet i år.
I Malmö är det främst Hyllie och Västra Hamnen som sticker ut med nivåer runt 15–19 procent vakanser, då en del nybyggen i områdena inte har lyckats attrahera nya hyresgäster.
Nästan 20 procent i vakansgrad låter som rena skräcksiffrorna. Vad ligger bakom denna svaga utveckling?
– Hyllie får fortfarande ses som ett nybyggnadsområde och innehåller en del nyligen färdigställda fastigheter som ännu inte har absorberats av marknaden. Anledningen till detta kan dels vara en generellt sett avvaktande marknad, med mer kräsna potentiella hyresgäster, men vi ser även en koppling till tidigare resonemang kring det perifera läget. När området väl är färdigutvecklat tror jag på betydligt lägre vakansgrader, men i dagsläget är området fortfarande ganska avskalat.
När det gäller Västra hamnen har området länge noterat höga vakanssiffror, säger Max Barclay.
– Det kan möjligen bero på att området fortfarande växer in i sin kostym, trots att man har utvecklat området under flera decennier. En tes kan vara att områdets kontorsytor är ganska utspritt belägna, vilket gör att den kvartersnära känslan försvinner.
Enligt Max Barclay kan det i båda fallen också handla om ett visst överutbud, givet de senaste årens skifte mot hybridarbete/alternativa arbetssätt och minskade kontorsytor per anställd.
I Newsecs siffror för Stockholm inkluderas främst Stockholms kommun, delområden i Solna kommun, centrala Sundbyberg och en liten bit av Nacka (Nacka Strand). I Göteborg ingår delområden i Göteborgs kommun plus lite av Mölndal och för Malmö är det enbart Malmö kommun som ingår i mätningen.
