Eskilstuna – från industriarv till logistiknav 

Eskilstuna befinner sig i en tydlig omvandlingsfas. Från att ha varit en traditionell industristad, har kommunen under det senaste decenniet förflyttat sig mot en mer diversifierad näringslivsstruktur.

Stadens strategiska läge mellan Stockholm och Västerås, med goda kommunikationer via E20, järnväg och närhet till flygplats, har gjort den till en allt viktigare knutpunkt för logistik, e-handel och tjänstesektorn. 

[ Annons ]

Svefas Fastighetsindex: Eskilstuna rankad fyra i Södermanland

Två faktorer som bidrar till kommunens position och en möjlig utmaning:

Svefas Fastighetsindex tas fram för att ge underlag för investeringsbeslut. Indexet baseras på kommunstatistik, investeringsdata och Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Vill du veta mer om Svefas Fastighetsindex eller ta del av hur din kommun rankas? Besök Svefas Kunskapsbank

Denna utveckling har bidragit till att Eskilstuna de senaste åren positionerat sig som ett av Mälardalens mest intressanta logistiknav. Stora etableringar i Kjulaområdet, med aktörer som Amazon och Beijer Byggmaterial, har ökat områdets attraktionskraft. Den kommunala satsningen på Eskilstuna Logistikpark, kombinerat med god tillgång på planlagd mark och effektiva processer, har lockat både nationella och internationella investerare – något som skapar gynnsamma förutsättningar för fortsatt tillväxt i segmentet. 

Även under 2024 har nya spekulativa byggstarter genomförts, vilket signalerar stark framtidstro trots ökade vakanser på riksnivå. Hyresnivåerna för moderna lagerlokaler i A- och B-lägen ligger i spannet 650–850 kronor per kvadratmeter, medan direktavkastningskraven varierar från cirka 5,75–6,75 procent för nya objekt. De äldre bedöms ligga på 7,25–8,25 procent.  

Snabbanalys: Så bedömer Svefa möjligheter i respektive segment

 

Lager/Logistik

Eskilstuna fortsätter stärka sin roll som logistiknav i Mälardalen, med nya etableringar och spekulativa byggstarter även i osäkra tider.

 

Kontor

Låg nyproduktion och högre vakanser utanför centrum pressar marknaden, där behovet av moderna lokaler ökar men hyresnivåerna bromsar utvecklingen.

Handel

Externa handelslägen står sig starka, medan stadskärnan kräver omställning mot upplevelsebaserad handel för att vända trenden.

 

Bostäder

Efterfrågan på hyresrätter består, men bostadsbyggandet bromsas av kostnader och konjunktur – nyproduktionen ligger på sparlåga.

Kontorsmarknaden i Eskilstuna är mer dämpad. Den är koncentrerad till stadens centrala delar, där efterfrågan finns men nyproduktionen är begränsad. Nya projekt sker i princip endast när en större hyresgäst säkrar förhyrning. Kontorsfastigheter utanför centrum lider av högre vakansnivåer, särskilt i B- och C-lägen.  
 
Det befintliga kontorsbeståndet består till stor del av ombyggda lokaler från 60- till 80-talet. Hyresnivåerna i A-lägen ligger mellan 1 400–1 800 kronor per kvadratmeter, vilket ofta inte räcker för att motivera spekulativa nybyggen. Efter pandemin har efterfrågan på moderna, energieffektiva lokaler ökat – men prispressen bromsar omställningen. 

[ Annons ]

Handeln i Eskilstuna präglas av en tudelning. Externa handelslägen som Tuna Park och Folkestaleden har fortsatt stark dragningskraft. Däremot brottas centrumhandeln med vikande besökstal och ett ökat behov av anpassning. För att återfå konkurrenskraft krävs en tydligare inriktning mot upplevelsebaserad handel, service och funktioner som stärker stadskärnan som mötesplats. 

Bostadsbyggandet har bromsats kraftigt under 2024 till följd av högre byggkostnader, osäkra marknadsförutsättningar och ränteutveckling. Trots detta är efterfrågan fortsatt stark på hyresrätter, framför allt i centrala lägen.  

Bostadsrättsmarknaden är mer avvaktande, där hushållens minskade köpkraft påverkar både priser och byggstarter. Projekt som tidigare var planerade har i flera fall pausats i väntan på mer gynnsamma villkor. 

På investeringsmarknaden uppgick transaktionsvolymen under 2024 till cirka 1,1 miljarder kronor – vilket är en relativt låg nivå historiskt. Merparten av affärerna har skett inom industrisegmentet.

Inom bostadsfastigheter har aktiviteten varit låg – med undantag för Klara Bostad i Eskilstuna AB, som under våren 2024 förvärvade sex hyresfastigheter för totalt 113 miljoner kronor, motsvarande cirka 17 600 kronor per kvadratmeter.

Likaså förvärvade Kungsvåningen AB bostäder motsvarande en köpeskilling om cirka 55 miljoner kronor från MB Fastighets AB. Priset motsvarar cirka 20 300 kronor per kvadratmeter, och direktavkastningskravet bedöms till 4,2 procent. Ytterligare affärer har genomförts i perifera lägen, men utan offentliggjorda priser. 

Vad gäller befolkningsutvecklingen i Eskilstuna kommun visar den sedan 2014 på en uppåtgående kurva. Enligt siffror från SCB hade kommunen i slutet av 2024 lite över 107 000 invånare, och sedan 2014 har antalet invånare ökat med 6,2 procent. De närmaste tio åren ligger den förväntade befolkningstillväxten på 1 procent.

Jämfört med landet som helhet är arbetslösheten i Eskilstuna kommun hög – 9,5 procent jämfört med 4,5 procent för hela landet. Däremot håller etableringstakten av antalet nystartade företag relativt jämna steg med landet som helhet.  

Johan Boyaci, senior fastighetvärderare på Svefa

I samarbete med Svefa
Svefa med 17 kontor och 250 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. Vill du komma i kontakt med en auktoriserad värderare? Klicka här