I Fastighetstidningens analys av Nils Holgerssongruppens årliga rapport räknade Fastighetstidningen på vad taxorna betyder för hyran. På de flesta orter har hyran sedan 2020 täckt ökningen av taxebundna kostnader i kronor, men kostnaderna tar en allt större del av hyran. På en typisk ort har andelen ökat från 28 till 34 procent, och på 60 orter går nu mer än 40 procent av hyran till avfall, VA, fjärrvärme och en del av elen. Beräkningen är förenklad och bygger på antaganden, vilket framgår av huvudartikeln.
Diskussionen mellan parterna har den senaste tiden handlat mycket om formalia. Det har förekommit beskyllningar om för låga bud, och om att systemet med skiljemän har utnyttjats. En annan fråga är hur hyresmarknaden ska fungera efter de faktiska förutsättningarna, när kostnader som hyresvärden inte styr över tar en allt större del av hyran. Enligt trepartsöverenskommelsen ska taxebundna avgifter vägas in i hyresförhandlingarna.
Lönsamheten har krympt och gjort det allt svårare att förvalta landets hyresrätter.
Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige, understryker att de kostnader Fastighetstidningen räknar på bara är en knapp fjärdedel av det som ska betalas med hyran. Räknar man även in avsättningar för framtida stam- och fasadrenoveringar blir andelen ännu mindre, säger han. Hans slutsats är att hyresutvecklingen inte har hängt med kostnadsutvecklingen på länge. Sedan 2016, då SCB började publicera statistik över förvaltningskostnadernas utveckling, har de enligt Tomas Ernhagen ökat med cirka 55 procent, medan hyrorna ökat med cirka 30 procent.
– Lönsamheten har krympt och gjort det allt svårare att förvalta landets hyresrätter på ett långsiktigt seriöst sätt, säger Tomas Ernhagen.
[ Annons ]
Sedan trepartsöverenskommelsens modell sjösattes har det enligt Tomas Ernhagen varit väldigt svårt att komma överens. Det håller även Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen, med om. Men Tomas Ernhagen menar att anledningen är att motparten hållit fast vid nivåer som varit omöjliga att acceptera utan att undergräva hyresrättens framtid. Därför har skiljemän avgjort hyresjusteringen på de flesta orter där Fastighetsägarna förhandlar. Hur skiljemännen motiverat sina beslut går inte att veta, eftersom Hyresgästföreningen konsekvent sagt nej till att begära att besluten motiveras.
– Vi kan konstatera att de hyresjusteringar som skiljemännen har beslutat om inte har lett till kostnadstäckning under de år som har gått sedan skiljemannalagstiftningen infördes, säger Tomas Ernhagen.
Erik Elmgren delar bilden av att taxorna har ökat. Men stigande taxor är inte samma sak som försämrad lönsamhet, säger han. Taxorna är enligt honom bara cirka en tredjedel av fastighetsägarnas kostnader, och en taxehöjning på fem procent betyder inte att hyran behöver höjas lika mycket. Hyresgästerna har dessutom fått hyreshöjningar på över 18 procent de senaste fyra åren, säger Erik Elmgren. Fastighetsbolagens egna siffror visar enligt honom att hyresintäkterna har ökat snabbare än de samlade fastighetskostnaderna, och att överskotten från förvaltningen fortsatt att växa trots inflationen.
Tomas Ernhagen invänder mot sådana beräkningar. Hyresgästföreningens återkommande granskning av privata hyresvärdars ekonomi har enligt honom fått mycket kritik genom åren: den utesluter stora och viktiga kostnadsposter, blandar redovisningsmetoder och inkluderar verksamhet som inte har med bostadsförvaltning att göra.
Hyresgäster med små marginaler kan inte vara fastighetsbolagens ekonomiska buffert.
En annan bild ger Fastighetstidningens genomgång. Den visar att det finns orter där en hyreshöjning på fem procent inte ens täcker de ökade taxorna. År 2024, då hyrorna höjdes med 5,0 procent, gällde det 34 av landets 289 kommuner. Om utvecklingen förlängs blir det på de orterna allt svårare att få lönsamhet i att äga och förvalta hyresfastigheter.
Erik Elmgren säger samtidigt att Hyresgästföreningen vill se betydligt lägre hyreshöjningar. Han menar att den partsgemensamma vägledningen för hyresförhandlingarna tydligt pekar mot lägre höjningar i år, och att många hyresgäster efter flera år med historiskt höga höjningar har nått sin ekonomiska smärtgräns.
Han ifrågasätter också varför fastighetsägarna ska få full kompensation för sina kostnadsökningar när hyresgästerna inte får det. Fastighetsägarna verkar enligt Erik Elmgren räkna med att varje kostnadsökning ska kunna skickas vidare till hyran, och många bolag har fått dyrare lån efter att ha lånat stora belopp för att köpa fastigheter och expandera.
– Hyresgäster med små marginaler kan inte vara fastighetsbolagens ekonomiska buffert, säger Erik Elmgren.
Tomas Ernhagen håller med om att kostnaderna för ineffektiv förvaltning eller onödigt riskfyllda satsningar inte med självklarhet ska täckas.
– Den problematiken hanteras genom att den årliga hyresjusteringen ska vara lika för alla på en och samma ort, säger han.
Men Tomas Ernhagen konstaterar att all framgångsrik näringsverksamhet bygger på att intäkterna kan täcka kostnaderna och samtidigt ge en konkurrenskraftig avkastning.
– Om inte detta gäller kommer intresset för att förvalta och bygga hyresrätter sakta men säkert att gå mot noll. I Sverige har vi ett hyressättningssystem som innebär att dessa självklarheter ska hanteras i förhandlingar där en part nästan uteslutande fokuserar på att hålla tillbaka hyresutvecklingen, säger Tomas Ernhagen.
Finns det någon väg framåt? Just nu är det svårt att se att svaret finns i hur hyrorna förhandlas.
Erik Elmgren betonar att kostnadsökningarna måste hanteras, men inte nödvändigtvis genom högre hyror. En stor del av lösningen ligger enligt honom utanför hyresförhandlingarna.
– Kommunerna behöver ta större ansvar för taxeutvecklingen, och nödvändiga investeringar i gamla ledningsnät måste fördelas långsiktigt, så att inte hyresgästerna får betala på några få år för infrastruktur som tagit generationer att bygga, säger han.
Fastighetsbranschen måste enligt honom också arbeta mer med effektivisering, energianvändning och långsiktig planering av underhållet. Politiken behöver ta större ansvar, till exempel genom långsiktiga renoveringsstöd för miljonprogrammets bostäder och bättre bostadsbidrag för hushåll med svag ekonomi.
På frågan om hyresförhandlingarna, mer likt arbetsmarknaden, skulle kunna utgå från en relativt lika syn på förutsättningarna svarar Erik Elmgren ”absolut”. En viktig tanke med trepartsöverenskommelsen var just att få en gemensam bild och lägga mindre tid på att bråka om spelreglerna. Men den måste enligt honom omfatta hela fastighetsekonomin, inte bara de kostnader som ökat, och hyresgästernas förutsättningar.
– Vi ska kunna vara oense i sak utan att fastna i konflikter om formerna, säger Erik Elmgren.
