EU-kommissionen har presenterat sitt förslag till en Affordable Housing Act, en förordning som bland annat ska kunna ge myndigheter på ansträngda bostadsmarknader verktyg att begränsa dels korttidsuthyrning, dels – vilket är mer uppseendeväckande – förvärv och användning av bostäder som inte används som permanentbostad. Enligt förslaget ska en stat, kommun eller region under vissa förutsättningar kunna inskränka rätten att köpa och använda sådana bostäder, oavsett om de bebos av ägaren eller av någon annan.
Fastighetsägarna riktar skarp kritik mot förvärvsdelen.
[ Annons ]
– Det här borde få varningsklockorna att ringa. EU-kommissionen öppnar för begränsningar av människors rätt att förvärva och använda bostäder. Här måste egendomsrätten värnas, säger Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna.
På sin frågor-och-svar-sida framhåller Kommissionen dock att akten inte, enligt dem, inför någon EU-restriktion mot köp eller användning av andrahem, och inte ger myndigheterna några nya befogenheter – sådana åtgärder finns redan i flera medlemsländer under nationell rätt. Avsikten är, enligt kommissionen, bara att tydliggöra den juridik som redan gäller och ge myndigheterna större rättssäkerhet. Samtidigt bekräftar den att ramverket gör det möjligt för en myndighet att tillfälligt förbjuda förvärv av ett andrahem – men bara om det görs med beaktande av egendomsrätten, är tidsbegränsat och proportionerligt.
Det här borde få varningsklockorna att ringa.
Martin Lindvall övertygas inte av kommissionens lugnande besked.
– När någon påpekar att egendomsrätten behöver beaktas när egendomsrätten ska inskränkas ser jag förstås risker. Ramverket ger utrymme för enskilda länder att övertolka och gå längre än vad som var avsett. Då vore det bättre att EU helt avstod, säger Martin Lindvall.
Kommissionen framhåller att fokus ligger på verksamhet som genom sin skala, frekvens eller kommersiella karaktär tar bostäder ur långsiktigt bruk – inte på den som mer tillfälligt hyr ut sin egen permanentbostad. Det är kommersiella flerbostadsaktörer och köp av bostad nummer två som är i sikte.
Restriktionerna får, i det aktuella förslaget, bara användas i områden med ansträngd bostadsmarknad, ”housing stress”, och kriterierna är strama och ska vara uppfyllda samtidigt. Snittpriset på en bostad ska motsvara minst åtta gånger hushållens genomsnittliga årsinkomst i området och kvoten ska ha stigit under en längre tid. Saknas sådana mått måste myndigheten på annat sätt visa att trycket inte väntas lätta de närmaste åren. Väljer myndigheten sedan att införa restriktioner måste den dessutom visa att verksamheten haft en betydande negativ effekt på priser eller tillgång under minst tre år, och en åtgärd får gälla i högst fem år. Sådana områden finns dock i Sverige.
Martin Lindvall pekar på flera konkreta situationer som skulle uppstå på svensk mark och som förordningsförslaget väcker frågetecken kring. Skulle en kommun i framtiden kunna begränsa rätten att ha en fritidslägenhet i Visby? Hur ska en veckopendlares övernattningslägenhet bedömas, exempelvis de bostäder som riksdagsledamöter använder i Stockholm? Och hur går det för företag som behöver ordna bostad åt medarbetare under en begränsad tid? Det är, enligt Martin Lindvall, legitima sätt att använda en bostad som inte bör buntas ihop med kommersiell korttidsuthyrning.
Eftersom det rör sig om en förordning blir själva ramverket direkt gällande även i Sverige om och när det träder i kraft – men det är upp till varje kommun att avgöra om möjligheten ska användas.
Rejäla inskränkningar kan alltså vara på gång. Men det kan samtidigt vara klokt att hålla i minnet att det än så länge handlar om ett förslag som ska tröskas genom EU:s kompromissmaskineri innan något blir verklighet.
I EU:s ordinarie lagstiftning lägger kommissionen ett förslag som sedan måste passera både Europaparlamentet och ministerrådet, där medlemsstaterna sitter. Båda ska enas, och det sker genom förhandling. Här går det ofta att se ett bekant mönster. Kommissionens utspel ligger som regel i det mer långtgående spannet, för att sedan jämkas mot mitten. Parlamentet drar åt ett håll, rådet vill backa åt ett annat, och det som till slut klubbas kan skilja sig rejält från det som presenteras i dag.
Här dras förslaget åt två håll. Från vänster finns krav på att lagen ska gå längre och även möjliggöra hyresreglering – något kommissionen medvetet lämnat utanför. Från flera medlemsländer, och från ägarintressen som Fastighetsägarna och europeiska UIPI, kommer i stället ett tryck åt motsatt håll, med hänvisning till äganderätten och till att bostadspolitik är en nationell angelägenhet. Just förvärvs- och användningsrestriktionerna, som rör äganderätten mest direkt, är den del som har svagast politiskt skydd i rådet, och som därmed är mest sannolik att mjukas upp eller villkoras hårdare på vägen.
Det gör inte kritiken obefogad. Men i en valrörelse är steget kort till att ett öppningsbud förväxlas med färdig lag, och till att kandidater lovar att slåss mot regler som ännu inte finns och kanske aldrig får den form de nu varnas för – något som turerna kring EPBD är ett exempel på.
Kommissionen konstaterar för övrigt själv att den strukturella orsaken till bostadsbristen är ett för litet utbud, och att restriktioner mot uthyrning inte räcker för att lösa det. Vid sidan av förordningen lämnar den en rekommendation till medlemsländerna om snabbare tillståndsprocesser, investeringar och bättre användning av befintliga byggnader.
– Det blir en märklig bostadspolitik om det är enklare att begränsa vem som får använda en bostad än att få fram en ny, säger Martin Lindvall.
Förslaget ska göra det lättare att begränsa kommersiell korttidsuthyrning och spekulationsköp i områden där det redan är svårt att hitta någonstans att bo välkomnas av Hyresgästföreningen. Marie Linder, förbundsordförande för Hyresgästföreningen, menar att när lägenheter används för att tjäna pengar, i stället för att ge människor ett tryggt hem, måste politiken kunna sätta stopp. Ändå har hon samtidigt en hand på nödbromsen.
– Förslaget gör inte om svensk bostadspolitik i grunden, men det visar i vilken riktning EU rör sig. Sverige ska använda de möjligheter som finns, men vi måste samtidigt stå upp för vår bostadsmodell. Det är otroligt viktigt att bostadspolitiken förblir en nationell kompetens, och bostäder ska först och främst vara hem, inte investeringsobjekt, säger Marie Linder.
