Den 9 mars överlämnade regeringen proposition 2025/26:159 till riksdagen. Förslaget genomför EU:s omarbetade energiprestandadirektiv, EPBD, i svensk rätt och innehåller tre centrala delar: utvidgade krav på energideklarationer, ett nytt frivilligt verktyg i form av energirenoveringsplaner och en ny energiklasskala från A till G. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2026. Kraven ser olika ut beroende på byggnadstyp. För lokalbyggnader införs bindande minimikrav på energiprestanda, medan bostadssektorn omfattas av nationella genomsnittsmål. Men oavsett kategori är den gemensamma nämnaren densamma: dokumenterad energidata.
För den som följer utvecklingen borde inget av detta komma som en överraskning. EU-direktivet antogs redan 2024. Boverket har haft löpande remisser under våren. Det som är värt att uppmärksamma är inte de enskilda reglerna i sig, utan att propositionen formaliserar ett gemensamt språk mellan fastighetsägare och kapitalmarknad. Energideklarationer, renoveringsplaner och en enhetlig klassificering gör att båda sidor kan tala om samma sak på samma sätt.
Att inte kunna kvalificera sig för grön finansiering är inte längre en strategisk avvägning. Det är en begränsning.
[ Annons ]
I vårt arbete med fastighetsägare som hanterar energidata ser vi samma mönster oavsett kreditgivare. När nordiska banker bedömer gröna lån, gröna obligationer eller transitionsfinansiering landar de i samma grundfråga: hur effektivt använder byggnaden energi, och kan det bevisas?
Kreditgivarna fokuserar på energiprestanda mätt i kilowattimmar per kvadratmeter, EPC-klasser baserade på primärenergital och dokumenterade förbättringsåtgärder med verifierbara baslinjer. Certifieringar som BREEAM kan stödja en ansökan, men de ersätter inte faktisk mätdata. Propositionen kräver i princip samma sak. Regulation och finansiering möts, och det språk de talar är data.
Under första kvartalet 2025 var 56 procent av nordiska fastighetsbolags obligationsemissioner gröna, enligt Nordeas marknadsanalys. Fastighetssektorn är den enskilt största sektorn på den svenska företagsobligationsmarknaden och stod 2025 för 35 procent av det totala utestående värdet i investment grade, enligt NordicTrustees Corporate Bond Market Report 2025.
[ Annons ]
Att inte kunna kvalificera sig för grön finansiering är inte längre en strategisk avvägning. Det är en begränsning. Ett grönt lånegodkännande kan sänka räntekostnaden med enstaka baspunkter, men den större effekten syns i bredare investerarintresse, stabilare refinansiering och lägre riskpremier. På en portfölj med miljarder i skuldsättning blir skillnaden påtaglig.
Ändå saknar många fastighetsägare förutsättningarna att föra den här dialogen. Och det är en dialog. Att ansöka om grön finansiering handlar i grunden om att kommunicera byggnaders prestanda på ett sätt som mottagaren förstår och litar på. Det kräver att dataspåret är sammanhängande, att mätpunkterna är korrekta och att historiken är dokumenterad på ett sätt som går att verifiera.
I kontakten med fastighetsbolag möter vi regelbundet luckor i mätaruppkoppling, ihopblandade system från förvärv, saknad historisk förbrukningsdata och inkonsekventa rapportformat. Vart och ett av dessa problem är hanterbart i sig. Men tillsammans skapar de osäkerhet hos mottagaren. Och osäkerhet är inte finansierbar.
Frågan är inte om energidata kommer att avgöra tillgången till kapital. Frågan är om portföljen kan bevisa vad den levererar.
En byggnad kan vara energieffektiv i praktiken utan att vara det på papperet. Om dataspåret är fragmenterat, med saknade månader, felaktiga mätare eller odokumenterade åtgärder, kan kreditgivaren inte verifiera prestandan. Det spelar ingen roll vad byggnaden faktiskt levererar om fastighetsägaren inte kan visa det i ett format som banken accepterar. I grön finansiering räknas overifierad prestation som icke-prestation.
Det som ofta försvinner i debatten om EPBD är att de nya reglerna inte bara adderar krav. De skapar den dokumentationsstruktur som kreditgivarna behöver för att bevilja grön finansiering till befintliga byggnader. Energirenoveringsplanerna i propositionen speglar direkt vad bankerna kallar transitionsfinansiering: en trovärdig plan, dokumenterade steg och verifierbar uppföljning.
För fastighetsägare innebär det ett skifte i hur energidata behöver hanteras. Det räcker inte längre att samla in data för intern driftoptimering. Energidatan behöver vara uppbyggd så att den går att presentera externt, för en kreditgivare, en investerare eller en part i en transaktion. På samma sätt som en årsredovisning följer en struktur som mottagaren känner igen, behöver energidatan vara läsbar och trovärdig för den som ska fatta ett finansieringsbeslut.
Det handlar inte om att investera i mer teknik för teknikens skull. Det handlar om att göra portföljens energiprestanda kommunicerbar. Att bygga det dataspår som gör att man kan svara på bankens frågor med siffror, inte med ambitioner.
Fastighetsägare har knappt två månader på sig innan lagen träder i kraft. Frågan är inte om energidata kommer att avgöra tillgången till kapital. Frågan är om portföljen kan bevisa vad den levererar.
Kristoffer Paldeak, kommunikationsansvarig, affärsområdet Energi- och Fastighetsoptimering på EG Software
