Qressida Group heter bolaget som lanserar en modell av bostadsrätt man kallar Folkrätt. Qressida är ett mindre fastighetsbolag med säte i Kista som till största delen äger och hyr ut kommersiella lokaler i Kista, Bålsta och Åmål.
Man driver också en del utvecklingsprojekt för nya bostadsrätter. Med det nya konceptet Folkrätt har bolaget tagit fram en modell där man hoppas locka köpare som inte har möjlighet att ta stora lån för att finansiera ett bostadsköp. Till exempel yngre vuxna och nyanlända till Sverige med inte så hög inkomst.
[ Annons ]
Först ut är ett nybyggnadsprojekt med 107 bostäder i Kista som enligt plan ska stå klart för inflyttning 2028. Marken är idag en parkeringsplats vid ett hotell som ägs av Qressida. I kostnadskalkylen för bostadsrättsföreningen är priserna från 600 000 kronor för en lägenhet 34 kvadratmeter till cirka en miljon kronor för 75 kvadrat. Kvadratmeterpris ligger mellan 15 000 och 16 000 kronor. Enligt Hemnet är snittpriset i Kista 33 500 kronor per kvadratmeter, men då ingår även bostäder som inte är nyproduktion.
Istället för att köparen betalar till banken så betalar man till oss
Qressida äger marken och står för merparten av produktionskostnaden. I Kista rör det sig om 106 miljoner kronor av totalt 188 miljoner som projektet totalt kostar.
Qressidas affärsupplägg är, när bygget står klart, att ta ut en arrendeavgift från föreningens medlemmar. För fastigheten i Kista blir det 11 miljoner kronor per år. Den avgiften ska ge avkastning på insatt kapitalet till finansiärerna av projektet samt en vinst till Qressida. Med arrendeavgift landar den totala månadskostnaden på 8 700 kronor för en lägenhet 50 kvadratmeter i Kista.
– Månadskostnaden blir ungefär densamma som för en vanlig bostadsrätt, men i stället för att köparen betalar till banken så betalar man till oss, säger Lev Maslyannikov, bolagsjurist på Qressida.
Fördelarna är, menar Folkrätt, att köparen inte hindras av en kontantinsats, stora lån och att man inte behöver oroa sig över att banken höjer räntan. Arrendeavtalet med föreningen ska följa prisindex och löper i 25 år – den längsta tid lagen tillåter att en markägare tecknar för ett arrende.
– Intentionen är att avtalet förnyas när det löper ut, och är det så att vi säljer fastigheten till annan ägare så gäller avtalet även då, säger Lev Maslyannikov.
Bostadsrättsägarna kommer att äga sina lägenheter till 100 procent, men säger Lev Maslyannikov, Qressida har en andel i föreningen som motsvarar 50 procent.
– Det är en juridisk skyddsreglering som enbart blir aktuell om föreningen upplöses. Då delas kapitalet ut till delägarna och vi får vår andel som ska motsvara det vi stoppat in. För övrigt har det ingen påverkan på ägandet och boendet, säger han.
Normalt äger en bostadsrättsförening marken eller har ett tomträttsavtal med kommun eller stat. Att som i Folkrätts modell arrendera mark av privat ägare är ovanligt och innebär juridiskt att byggnaden står på så kallad ”ofri grund” vilket kan leda till osäkerhet hos banker och finansinstitut som har svårt att bedöma säkerheten om de ska ge lån. Mäklare på andrahandsmarknaden kan få svårt att sätta pris när det inte finns jämförande objekt.
Att äga ett hus på arrenderad mark är inte samma sak som att äga en fastighet. När arrendeavtalet går ut har byggnader i princip inget värde om det inte finns ett avtal för marken den står på.
Eftersom det inte är ett lån går man som privatperson miste om avdraget med 30 procent
Men Lev Maslyannikov på Qressida menar att risken inte är större än för en tomträtt hos kommun eller stat. Man hänvisar till att det idag finns föreningar som arrenderar mark och att det där finns en fungerande andrahandsmarknad, bland annat på Djurgården där Kungliga Djurgårdens Förvaltning och Statens Fastighetsverk äger marken.
– Händer något med fastigheten som leder till att föreningen tvingas lämna så står det i avtalet att de ska lösas ut till marknadsvärde.
Christina Fregne, senior fastighetsjurist hos Nabo, specialiserade på bostadsrättjuridik, tycker att Folkrätt är en tveksam konstruktion.
– Det är inte lätt för vare sig föreningen eller köparna att veta hur det kommer se ut i framtiden i en sådan här modell. Jag upplever det som att man köper en insats i en hyresrätt där arrendeavgiften är en hyra. Eftersom det inte är ett lån går man som privatperson miste om avdrag med 30 procent, säger Christina Fregne.
I vilken mån Folkrätt blir en kompletterande bostadsform avgörs de närmaste månaderna då projektet i Kista och även ett i Bålsta med 154 lägenheter ska marknadsföras och säljas in.
– Vi har sagt att det blir byggstart om vi får 70 procent av lägenheterna förhandsbokade. Just nu är vi i dialog med en del banker om vilka lån de kan erbjuda köpare som är intresserade, säger Sirwan Amjadi, vd för Qressida.
