Plats för den digitala tvillingen

Snart har kanske även din fastighet en digital tvilling. Och ju mer data du göder den med, desto större utbyte kommer ni ha av varandra.

Inom industrin har ”digital tvilling” länge varit ett begrepp. Innan en produkt var redo för att börja produceras var man tidigare tvungen att arbeta med dyra och tidskrävande prototyper. När man istället kunde vända och vrida på en digital modell som är en ”genetisk” kopia till den fysiska modellen blev allt plötsligt mycket smidigare.

Man upptäckte ganska snart att det även fanns nytta att använda den digitala tvillingen i konsumentledet. Genom molnet kan tillverkaren samla in mängder av data om på vilket sätt exempelvis en bil körs och därigenom förutse när det är dags för service och erbjuda förändringar och uppgraderingar.

Ett liknande ”digitalt tänk” börjar nu få genomslag även i bygg- och fastighetsbranschen. Det finns ett flertal företag som bygger digitala tvillingar av byggnader eller faktiskt hela städer. Det kan lätt uppstå lite begreppsförvirring i detta nya digitala landskap. En nybyggd fastighet har ofta en Bim-modell kopplad till sig. Men Christoffer Börjesson, chef för digital fastighetsutveckling på Fastighetsägarna Stockholm, menar att man inte ska se Bim-modellen som samma sak som en digital tvilling.

– Bim kan vara basen, det är en digital planritning som egentligen saknar innehåll och flöde av information. För att den ska få det måste den in i förvaltningen så att den hela tiden fylls på med den senaste informationen, säger Christoffer Börjesson.

Det handlar alltså om en digital avbild av den verkliga miljön. Viktigt att förstå är hur den blir alltmer lik en tvilling ju mer informationen används och återförs.

Din digitala tvilling måste bli en del av underhållsplanen så att den blir ett aktivt redskap.

Men vad ska man då ha sin digitala tvilling till? Christoffer Börjesson menar att det finns flera nyttor. Den uppenbara är såklart att utnyttja informationen för att effektivisera förvaltningen.

– Din digitala tvilling måste bli en del av underhållsplanen så att den blir ett aktivt redskap. Då kommer det finnas en massa ”småinformation” som kan användas för att rondera fastigheterna effektivare och samtidigt bli en bättre beställare, säger Christoffer Börjesson.

Men han höjer ett varningens finger för en digital tjurrusning.

– Börja inte koppla upp en massa saker innan du vet vad det har för värde. Det är risk att bli överrumplad av alla som säger att det måste in en massa sensorer överallt.

Ett bolag som i alla fall insett värdet är Akademiska Hus som nu uppför andra etappen av Johanneberg Science Park på Chalmers i Göteborg. Den del som kallas A Working Lab är tänkt att fungera som en experimentverkstad för digitalisering inom fastighetsbranschen. Här har man tagit hjälp av it-konsultbolaget Zynka BIM för att, på samma sätt som exempelvis Google Maps har gjort med utomhusmiljöer, scanna av hela inomhusmiljön.

– Vi vill helst komma in så tidigt som möjligt i processen, helst redan på idéstadiet inför ett bygge. Men det är i förvaltningsskedet som branschen ligger sämst till när det gäller digitalisering, så där kan vi leverera mest värde, säger Petter Bengtsson, operativ chef på Zynka bim.

Men varför scanna ett nybyggt hus där det redan finns digitaliserade ritningar att bygga modellen på?

– För att de relationshandlingar som finns sällan är helt aktuella. Vi erbjuder också en digital entreprenad-besiktning som en tjänst, säger Petter Bengtsson.

Tanken är alltså att all data om fastigheten sedan ska in i den digitala tvillingen. Varje informationspunkt pekar sedan vidare mot drifts- och underhållsinstruktioner, injusteringsprotokoll och så vidare.

– Alla nödvändiga länkar kan skickas automatiskt till en entreprenör som ska göra underhåll. Redan på distans kan hen ta reda på vad som behöver göras. Och på plats får man vägvisning och alla dokument som kan behövas tillgängliga, förklarar Petter Bengtsson.

Felanmälan underlättas avsevärt, Petter Bengtsson ser möjligheten att utveckla en liknande tjänst för bostadsfas-tigheter. Det är betydligt enklare för hyresgästen att via den digitala tvillingen peka på någon detalj som kärvar, än att försöka beskriva det i telefon.

A working lab kommer att scannas i tre omgångar. Först när allt är rena betongytor, andra gången när installationerna är på plats och sist när alla ytskikt är på plats.

– Sen kommer våra tekniker kunna gå runt med en iPad, eller ett par Hololens-glasögon, och se vad som finns under tak och väggar, förklarar Peter Karlsson innovationsledare på Akademiska Hus.

Som att plötsligt få röntgensyn med andra ord. Och när man hittat vad man söker är det bara att klicka sig fram till den information man behöver.

– Det kommer göra driften väldigt effektiv. Men det verkligt spännande är när den digitala modellen kan bli en bärare av information om de som befinner sig i byggnaden. Vi håller på att titta på hur vi med hjälp av sensorer kan börja utnyttja byggnaden mer effektivt, säger Peter Karlsson.

Här är det intressant att han till stor del kan utnyttja information från närvarosensorer och temperaturmätare i ventilationssystemet, data som har ett helt annat tekniskt syfte.

Men mest entusiastisk är Peter Karlsson över att, men den digitala tvillingen till hjälp, kunna utnyttja lokalerna effektivare. Exempelvis finns möjligheten att med närvarosensorers hjälp utnyttja kontorsplatser effektivare och att bli guidad till rätt plats i byggnaden.

– Det riktiga tricket är om vi kan få besökarna att dela med sig av information. Exempelvis kan man snabbt får information var de som läser samma kurs sitter och pluggar. På så vis blir byggnaden än mer attraktiv, säger Peter Karlsson.

Tanken är också att kunna kartlägga ytor som inte utnyttjas fullt ut, så att dessa kan hyras ut externt.