Ericsson är på många sätt synonymt med Kista. Telebolaget kom dit i slutet av 1970-talet och lade då grunden för Kista som ett centrum för it och telekom. Ericsson har varit hyresgäst hos Corem i fastigheten Isafjord 4 sedan 2012 och nervositeten har varit stor, inte bara hos Corem utan även för andra fastighetsbolag i området, när Ericsson påbörjade en studie, ett så kallat sök, för att se om det finns andra alternativ i Stockholmsområdet.
När nu Ericsson kommit fram till att man förlänger avtalet fram till 2030 är det ett viktigt signalvärde.
[ Annons ]
– Det känns väldigt skönt. De är kvar på ett femårigt hyresavtal i stället för tre som är det normala. Hyran är marknadsmässig och ingen större investering krävs. Det är ett tydligt styrkebesked för Kista och för området runt omkring, säger Rutger Arnhult.
Exakt var den nya ”marknadsmässiga” hyran landade på vill Corem inte uppge.
– Hyrorna i Kistan ligger mellan 2 000–3 000 kr per kvadratmeter Och det spelar ingen roll om det är industri eller kontor – samma nivå gäller för labb och verkstad, säger Rutger Arnhult.
Det är just inom labb och verkstad som han tror att Kista har sin framtida styrka.
– Det är stor brist på sådana ytor i Stockholmsområdet. I Kista finns bland annat SmartOptics satellitbolaget OHB Sweden och svenska teknikföretaget Mycronic som alla har behov av både kontor samt ytor för forskning och tillverkning.
Kommer Kista mer att gå från kontor till labb och forskning?
– Ja, den kombinationen är svår att få till i rena kontorsområden, som till exempel Arenastaden. Det behövs lastkajer och portar för att rulla in stora utrustningar.
Som Fastighetstidningen många gånger har rapporterat har vakanserna ökat i Kista de senaste åren. Enligt Cushman & Wakefield var vakansgraden 36 procent i oktober 2024. Tidningen Fastighetsvärlden uppgav siffran 33 procent ett år senare. Corem har enligt Arnhult just nu cirka 20 procent vakanser vilket är i paritet med vakanserna för Norrort i Stockholm (Citymark november).
Samtidigt har gapet i hyror som går att ta ut ökat mellan Kista och CBD.
– Den utvecklingen har pågått de senaste tio åren, men min bild är att det varit samma procentuella hyresutveckling – vi kommer bara från helt andra nivåer. Idag är det lättare att få igenom en indexhöjning med 200 kronor per kvadratmeter i Kista än att få igenom 2 000 kronor i stan. I de mest attraktiva delarna av CBD, där det börjar bli ganska ”toppish”, säger Rutger Arnhult.
Men även om flykten från Kista stannat upp så är det kvar stora ytor, till största delen omoderna kontor från 80-talet, som inte kommer att efterfrågas. Här menar Rutger Arnhult att man måste försöka ställa om till labbmiljöer eller/och till bostäder.
– Kista måste gå från ett arbetsområde till en blandstad, och den förändringen kommer Kista att genomleva de närmaste 25 åren. Vi tillsammans med Stockholm stad tittar på att göra bostäder av 33 000 kvadratmeter outhyrda kontor.
Kalkylen för en sådan konvertering är enligt Rutger Arnhult mellan 20 000 till 30 000 kronor per kvadratmeter och en månads hyra på runt 10 000 kronor för en lägenhet på 35 kvadratmeter.
Finns det efterfrågan på lägenheter i Kista med den hyran?
– Klart det gör – hur mycket som helst. Det är fem minuters gångväg till pendeltåget i Helenelund och nio minuter till Odenplan som är en stor trafikhubb – större än Malmö centralstation, konstaterar ex-skåningen.
Generellt tycker han att det varit ett överdrivet fokus på Kista som problemområde, där man lyft otryggheten som en faktor bakom ”flykten från Kista”. En del av skulden för att Kista fått ett sämre rykte menar han ligger hos media.
– Det har varit många rubriker om tryggheten och grunden till det är när bolaget Coor valde att flytta – här upplevde jag det som att tidningar lade orden i munnen på vd när hon talade om att personalen kände sig otrygga på kvällarna. Det är klart att det känns osäkert om det är öde och tomt när det är mörkt, säger Rutger Arnhult och tillägger:
– Det är därför som vi vill skapa mer liv och rörelse med bostäder och att den planerade fotbollssatsningen med inomhushall går igenom.
