Aktiviteten på transaktionsmarknaden har hållit emot förvånansvärt bra under hösten, även om ett stort antal transaktioner skjuts upp på grund av bristande finansiering och/eller en allmän marknadsosäkerhet.
Det är framför allt privata investerare, som köpt fastigheter för knappt 43 miljarder kronor mer än de sålde för under 12 månader fram till och med oktober.
[ Annons ]
De börsnoterade fastighetsbolagen har minskat sina nettoförvärv markant under det senaste halvåret och deras rullande 12-månaderssiffra ligger på cirka 6,5 miljarder kronor, jämfört med cirka 39 miljarder kronor samma period förra året.
Flera av de största noterade bolagen har stora portföljer ute på marknaden och många fastighetsfonder har betydande mängder kapital som de har för avsikt att sätta i marknaden under kommande år. Mycket handlar om hur snabbt prisjusteringen sker och när säljarna kan acceptera det nya marknadsläget.
De utländska investerarna har stått för en relativt liten del av de totala investeringarna på den svenska fastighetsmarknaden under senare år. Utländska investerare köpte fastigheter i Sverige för drygt 24 miljarder kronor under de 12 månaderna fram till och med oktober.
Utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden är extremt utsatt för den globala makroutvecklingen. Vi befinner oss för närvarande i den snabbaste globala synkroniserade penningpolitiska åtstramningscykeln på minst fyra decennier.
Den långa amerikanska realräntan (mätt som den 30-åriga TIPS-räntan) ökade från en botten på -0,60 procent i november 2021 till över 1,80 procent i mitten av oktober. Den amerikanska realräntan nådde dock en platå i oktober i och med att marknaden började förvänta sig långsammare åtstramning från Fed när den amerikanska oktoberinflationen kom in under förväntan. Sedan dess har kursen fallit tillbaka något och ligger nu på cirka 1,60 procent.
Utsikten för den svenska konjunkturen ser dyster ut framöver. Catella förväntar sig en djup recession 2023, vilket också leder till att inflationen tillfälligt faller tillbaka till 2 procentsnivån. Fördelen för fastighetsmarknaden är att vi nu börjar närma oss toppen när det gäller de nominella långräntorna.
När ekonomin går in i recession nästa år så faller dessa sannolikt tillbaka. Senare under 2023 kommer sannolikt även Riksbanken bli tvungna att byta fot och sänka styrräntan. Nedgången i inflation under 2023 är dock troligtvis tillfällig. Catella förväntar sig en lång period av stagflation (kombinationen av svag BNP-tillväxt och ganska hög inflation) under kommande år.
Även om fastigheter brukar prestera ganska bra under stagflation finns stora skillnader i fastighetssegmenten. De som sannolikt kommer att prestera bäst är segment med något högre direktavkastningskrav, begränsat nytt utbud och marknadshyror som följer KPI-inflationen, som industri/logistik, samhällsfastigheter, livsmedelsbutiker, volymhandelsfastigheter och mix kommersiella fastigheter. Stigande vakanser i kölvattnet av den kommande recessionen kommer dock att vara en faktor som fastighetsägare måste följa noggrant.
Analys av Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
