Varför fungerar regler på vissa platser, men inte på andra? Bilar kan stå perfekt parkerade utanför en fastighet, samtidigt som miljörummen intill är kaotiska. För Johan Braw, som länge arbetat med fastighetsfrågor och digitalisering, har dessa frågor blivit mer än praktiska problem.
Han har ett stort intresse för beteenden, vad som får människor att sköta sig och vad som får dem att strunta i regler som enligt honom borde vara självklara. Det var insikten som så småningom ledde fram till att Johan Braw grundade arbetssättet 3KO, som kombinerar kamerabevakning, medveten hyresgästkommunikation och ekonomiska konsekvenser för att skapa ordning i gemensamma utrymmen.
[ Annons ]
– Beteenden är något som intresserat mig mer och mer under min tid i branschen. Genom 3KO kan vi effektivisera och skapa både långsiktiga förändringar i hur vi hanterar gemensamma utrymmen samt bestående förändringar hos hyresgäster, säger han.
3KO står för kontroll, konsekvens och kommunikation, och är ett arbetssätt som riktar in sig på gemensamma utrymmen som miljörum, tvättstugor, källargångar och garage. Med hjälp av kamerabevakning och passagesystem kan fastighetsägaren identifiera överträdelser av kommunicerade ordningsregler.
– Det är ofta samma människor som parkerar bilen helt korrekt, som sedan slänger soporna fel. Det säger något om att det inte handlar om förmåga, utan om vilka normer som gäller i olika situationer, säger Johan Braw.
[ Annons ]
Ibland räcker det inte med information och uppmaningar om vad som ska göras
När regler bryts följer en ekonomisk konsekvens som motsvarar det merarbete som överträdelsen orsakat, enligt Johan Braw brukar denna konsekvens ligga runt 400–500 kronor.
3KO är i stor utsträckning en praktisk fastighetsägartillämpning av den statsvetenskapliga Credible Enforcer Theory. Teorin utgår från att tillit inte är något som uppstår av sig själv, utan kräver en stark och legitim aktör som både sätter ramar och visar att reglerna upprätthålls. När aktören konsekvent håller ordning och faktiskt gör det den säger, prövas och byggs tilliten över tid.
– Ibland räcker det inte med information och uppmaningar om vad som ska göras, då krävs en struktur där det är tydligt vad som händer när någon gör fel, och att det också faktiskt händer något, säger han.
I området Brunnsbacken i Eskilstuna hade fastighetsbolaget Kfast länge tampats med ökande problem i miljörummen och återkommande felsortering, trots upprepade försök att kommunicera både regler och goda exempel till hyresgästerna.
Josephine Bitschnau, verksamhetsutvecklare på Kfast menar att trots bolagets arbete med informationskampanjer och skyltar i flera språk blev effekten aldrig bestående.
– Vi har provat allt det mjuka som går att prova. Men effekterna blev kortvariga. Efter ett tag var vi tillbaka på ruta ett igen, säger hon.
Hon beskriver att fastighetsskötare, på grund av problemen med oreda och felsortering, var tvungna att lägga orimligt mycket tid på att städa upp i miljörummen, även hyresgäster som faktiskt följde reglerna fick en växande frustration.
– Det är inte hållbart. Varken ekonomiskt, miljömässigt eller socialt. Och det ger ingen bra känsla av att bo här. Även hyresgästerna efterfrågade konsekvens, de sa rakt ut att den som gör fel också ska få en konsekvens, säger Josephine Bitschnau.
Det var ett avgörande inslag när Kfast bestämde sig för att implementera 3KO i Brunnsbacken. Införandet av systemet gjorde bolaget noggrant förberett för att allt skulle genomföras korrekt och rättssäkert.
– Vi ville göra det här helt enligt regelboken. Juridik, GDPR, kamerabevakning, allt måste vara på plats. Och hela organisationen måste vara med, säger Josephine Bitschnau.
För henne var det viktigt att inte hasa in i något halvhjärtat. Ett system där människor upplever att regler tillämpas inkonsekvent riskerar att skapa mer missnöje än ordning. Samtidigt påpekar hon att bolaget ser en positiv utveckling redan efter de första veckorna. Totalt har ett sjuttiotal fakturor skickats ut i området.
Hur vi hanterar gemensamma regler säger mycket om vilket samhälle vi bygger
– Vi ser redan förbättringar, särskilt när det gäller matavfall och förpackningar. Men det är ett långsiktigt arbete, säger Josephine Bitschnau.
Parallellt med 3KO är Braw även engagerad i Local Minds, en app som fokuserar på positiva förstärkningar, belöningar för önskvärda beteenden snarare än sanktioner. Med det menas små incitament för att följa sin vårdplikt av lägenheten, engagera sig i boendemiljön eller positivt beteende i allmänna aktiviteter.
– 3KO är ett kraftfullt verktyg i gemensamma, låsta utrymmen. Local Minds jobbar bredare, med alla hyresgäster och med motivation snarare än sanktion, säger Johan Braw.
För Johan Braw är det ingen motsättning mellan konsekvenser och belöningar, tvärtom handlar det om att förstå vad som påverkar beteenden i olika kontexter.
– Hur vi hanterar gemensamma regler säger mycket om vilket samhälle vi bygger. När människor upplever att regler gäller lika för alla, då ökar tilliten.
