Einar Jansson tror stenhårt på bostadsmarknaden i Stockholm och även vintern 2023, då de flesta andra bostadsutvecklarna lade de flesta projekt på is, startade Titania två byggen med sammanlagt 270 lägenheter i Hagsätra och Rågsved.
– Vi ser inga utmaningar i att hyra ut lägenheter, och på sikt är projekten lönsamma vare sig det bostads- eller hyresrätter. Det som är vår utmaning är att banker och finansinstitut inte riktigt har samma syn, säger Einar Janson.
[ Annons ]
Med räntehöjningen fick finansiärer även en viss skepsis till bostadsmarknaden och en minskad tilltro till hyresutvecklingen menar Einar Janson.
– Min bild är att man underskattar betalningsförmågan som finns i Stockholm. Huvudstaden bostadsfastigheter är lågavkastande och med högre räntor framstår kassaflödena som otillräckliga, men man måste kunna se att det är ett rätt snabbt övergående fenomen som historiskt sett alltid korrigerats av kraftigare hyreshöjningar och god totalavkastning. Själva orsaken till att de värderas till låga avkastningskrav ligger ju i denna logik ger låg risk på sikt.
Vi ser inga utmaningar i att hyra ut lägenheter.
[ Annons ]
Einar Janson konstaterar att de stora uppgångarna för bostadshus i Stockholm inte bygger på kassaflöden utan på att värden stiger och sedan ger en bra totalavkastning på lång sikt.
– Ta en kåk i Täby eller i annan del av Stockholmsregionen. Hur långt man än tittar bakåt har de inte sålts med avkastningskrav (yielder) över 5,5 procent. Är då räntan 5,5 procent är det förlust från dag ett. Bankernas kortare fokus på bra kassaflöden hämmar utvecklingen, säger Einar Janson.
Är det då inte läge att satsa på områden där yielderna är högre?
– Nej, tror inte det. Orsaken till att yielderna är högre där är just att vakansrisken är högre på andra orter. Dels är betalningsförmåga och tillväxt lägre, och dels för att det inte finns tillräckligt befolkningsunderlag att motivera hög volym på byggande på många platser. Det har byggts för mycket utanför Stockholm, och många städer, som till exempel Kalmar, har problem med vakanser i nyproduktion.
Einar Janson gläds åt räntesänkningen men påpekar att viktigare i höst är hur det går med hyresförhandlingarna mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
– I alla fall för oss i Stockholm är hyresutvecklingen viktigare än räntan. Nu har Fastighetsägarna i Stockholm gått ut med höga krav för nästa år (15,4 procent) och det finns nog skäl till det. Det har varit en kraftig lagg på hyran på grund av hög inflation.
Normalt brukar förhandlingar landa på hälften. Är du nöjd med 7,5 procents höjning?
– Min förhoppning är att det blir dubbelsiffrigt till slut. Jag ser även att det finns skäl till att Fastighetsägarna i Stockholm trappat upp kraven. Allt fler bostadsbolag sköter förhandlingar direkt med hyresgästerna eller utanför presumtionshyror. Jag tror att både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är rädda för att man får en situation som inte går att hantera när fastighetsägare lämnar förhandlingssystem och börjar sätta egna hyror.
Hur gör ni på Titania – sätter ni egna hyror?
– Ja, vi sätter egna hyror.
Men det som framkommer från förhandlingar blir väl ett riktmärke?
– Jo, så är det, och vi är beroende av det resultatet. Vi måste ligga inom skälighetsnivå.
