Årets hyresförhandlingar har hackat betänkligt. Haymanot Wachtmeister, som doktorerat på det svenska hyressättningssystemet, tror inte att trepartsöverenskommelsen är körd. Men i ett längre tidsperspektiv menar hon att vi måste släppa tanken på att en lösning ska fungera för hela hyresmarknaden.
När Fastighetstidningen försommaren 2020 intervjuade Haymanot Baheru, som disputerat på sin avhandling där hon granskat det svenska hyressättningssystemet, deklarerade hon frankt att privata fastighetsägare borde dra bruksvärdessystemet inför Europadomstolen. Nyligen tillträdde hon sin tjänst som bolagsjurist på fastighetsbolaget Heba. Kanske är det dags för en stämningsansökan nu?
Men på tre år hinner det hända en del. Framförallt har hon gift sig och lystrar därför hädanefter, både i intervju och i vardagen, till efternamnet Wachtmeister. Ett tag såg det också ut som att Haymanot Wachtmeister helt skulle överge de hyresrättsliga frågorna. Hon tröttnade på den debatt som följde utredningen om fri hyressättning i nyproduktion.
– Som akademiker trodde jag att genuin kunskap skulle respekteras. Men det är inte så det funkar i politiken. Där är alla medel tillåtna så länge man vinner. Jag blev lite less helt enkelt.
Som akademiker trodde jag att genuin kunskap skulle respekteras.
En helt annan möjlighet dök upp. Tillsammans med de andra två investerarna i bolaget Songsay Media Group deltog hon i tv-programmet Draknästet. Tjänsten, som gör det möjligt att skicka korta musikvideoklipp på olika sociala medieplattformar, satte investerarrekord i programmets historia.
– Det var kul! Men jag började snart sakna hyresrättsliga frågor. Och när det dök upp förfrågningar från utlandet om min avhandling så kom suget åter.
Säkra bostäder till överkomlig kostnad är ett delmål i FN:s globala hållbarhetsmål, Agenda 2030. Haymanot Wachtmeister berättar att experter som arbetar med detta på internationell nivå ofta frågar varför Sverige har så stor bostadsbrist, då det formellt sett inte finns någon hyresreglering.
– De har väldigt svårt att få ihop hur vi å ena sidan har en stor och stark social skyddslagstiftning och är medvetna om vikten av överkomliga bostäder, men å andra sidan en nästan total avsaknad på incitament att utveckla en socialt fungerande bostadsmarknad.

I ett icke-svenskt perspektiv är det svårt att förstå de ideologiska låsningarna. De man tycker borde propagera för nya lösningar på en social bostadspolitik är de som starkast värnar ett systembevarande.
– Det får väl skyllas på en politisk retorik som prioriterat förenkling på gränsen till fördumning. Men jag tror att många skulle inse behovet av reformer om de förstod hur systemet faktiskt fungerar. Det eller en kraftig ökning av statliga pengar. Oavsett måste politiken nu faktiskt ta ställning till hur en social bostadspolitik ska bekostas, säger Haymanot Wachtmeister.
Själv värjer hon sig mot att pressas in i en ideologisk ringhörna.
– Kanske blir jag otydlig i debatten då jag varken är höger eller vänster. Jag tycker bara att det ska fungera. Men vi behöver debattörer som inte är så förutsägbara. Att bara argumentera för att ”marknaden är ond” eller ”marknadshyra löser all brist och obalans”, det funkar ju inte. Men de som argumenterar så har tragiskt nog ett retoriskt övertag i diskussionen både inom media och akademi, säger Haymanot Wachtmeister.
Vi behöver debattörer som inte är så förutsägbara.
Men innan vi svävar iväg i ideologisk abstraktion – när hon nu lämnat akademien för en operationell roll inom näringslivet finns all möjlighet att påverka konkret. Som att dra bruksvärdessystemet inför Europadomstolen med hänvisning till att den privata äganderätten, så som den skyddas enligt europakonventionen, inskränks godtyckligt i det svenska hyressättningssystemet.
Filar du på en stämningsansökan?
Haymanot Wachtmeister skrattar nekande.
Men du förstår att jag frågar?
– Jo, det är inte uteslutet, men det är i sådana fall styrelsen som tar det beslutet. Kanske att jag var lite naiv, nu inser jag det skulle innebära en risk att Heba bestraffas i hyresförhandlingarna.
Hur menar du? Det finns väl inget i förhandlingssystemet som på något sätt tar upp en sådant agerande?
– När jag nu varit med i verkliga förhandlingar ser jag hur många av argumenten inte alls har med bruksvärdessystemet att göra. Så jag tror mycket väl att ett ärende i Europadomstolen skulle kunna bestraffa oss som bolag kortsiktigt.
Har din syn på förhandlingsspelet förändrats sedan du doktorerade?
– Ja, någonstans utgår man ju som teoretiker ändå från att det finns ett högre syfte och att alla agerarar med viss medvetenhet. För det finns ju trots allt i grunden en god tanke bakom bruksvärdessystemet – om det tillämpades som det egentligen var tänkt.
Det finns ju trots allt i grunden en god tanke bakom bruksvärdessystemet – om det tillämpades som det egentligen var tänkt.
Haymanot Wachtmeister säger att hon blev positivt överraskad när trepartsöverenskommelsen mellan Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen presenterades för snart ett år sedan. Hon tycker att det är bra med fokus på konkreta ekonomiska aspekter i förhandlingarna. Men, av väl kända skäl, kom den nya modellen att praktiseras endast i ett fåtal lokala förhandlingar.
Om det inte varit för Putin etc, tror du att modellen hade kunnat fungera?
– Den hade i alla fall haft en bättre chans. Och vi ska nog inte helt dödförklara den även om det – tyvärr – finns tradition hos parterna på hyresmarknaden att ha ett tämligen flexibelt förhållningssätt till ett avtals funktioner.
Där finns det även anledning till viss självkritik från fastighetsägarhåll. Haymanot Wachtmeister säger att det kanske var lite naivt att tro att avtalet skulle tolkas så ordagrant som man velat göra gällande.
– Här är det stor skillnad mot de arbetsrättsliga förhandlingarna. Industriavtalet finns det såklart också åsikter om, men där tar parterna till syvende och sist sitt ansvar att följa avtalsformerna.
Nu har i alla fall arbetet inletts med att försöka komma överens om vad man sa sig vara överens om.
Om man lyckas lappa ihop trepartsöverenskommelsen – innebär inte det samtidigt en signal till politiken att det egentligen inte finns någon anledning till större reformer?
– Det finns såklart en sådan risk. Men vi kommer nog när allt kommer omkring ändå att leva med systemet ett bra tag till, och det måste ju bara fungera, säger Haymanot Wachtmeister.

Å andra sidan – i Finland bestämdes hyran fram till 1991 i förhandlingar mellan fackföreningar och staten. Det var lågkonjunkturen som avgjorde att kontrollmekanismen successivt började tas bort för att helt avskaffa hyresregleringen 1995.
– Så kanske att ett stopp i nyproduktionen ändå kan vara en utlösande faktor för att enas om att det faktiskt behövs förändringar på den svenska hyresmarknaden, resonerar Haymanot Wachtmeister.
Om man då ber Haymanot Wachtmeister skissa på en möjlig framtida hyresmarknad framgår två tydliga principer:
1. Att släppa hyrorna helt fria är inte att tänka på.
– Vi kan inte bara ta bort det sociala skyddsnätet i hyreslagstiftningen och hoppas på laissez-faire. Detta är en för viktig sektor. Det fungerar bara inte.
2. Att lösningen är i plural.
– Det största hindret för reformer är idén att det ska fungera helt lika för alla. Vi måste börja dela upp marknaden. I praktiken är den ju redan det, man bara låtsas som att det inte är så.
Kanske att ett stopp i nyproduktionen ändå kan vara en utlösande faktor för att enas om att det faktiskt behövs förändringar på den svenska hyresmarknaden.
Haymanot Wachtmeister spårar en stor del av dagens låsningar till 2011. Några år tidigare hade Fastighetsägarna anmält Sverige till EU-kommissionen för otillåtet statsstöd till kommunalt ägda bostadsbolag. Det resulterade i allbolagen vars syfte var att jämna ut konkurrensen mellan kommunala och privata bostadsbolag.
Kommunala bostadsbolag skulle agera affärsmässigt och kommunerna tvingades ställa samma avkastningskrav på sina bolag som privata ägare gör.
– Jag kan förstå att man såg det som en framgång eftersom man hade som utgångspunkt att behålla bruksvärdesystemet. Då blir ju konkurrens- och affärmässighetsaspekter viktiga. Men nu i efterhand undrar jag om det egentligen inte hade varit bättre att reflektera över allmännyttans verkliga syfte, resonerar Haymanot Wachtmeister.
Hon tycker att det är svårbegripligt att det ska vara en helig regel att allmännyttan måste konkurrera med den privata sektorn.
– Som skattebetalare har jag inga problem att man i stället använder allmännyttan för att skapa samhällsnytta där den verkligen behövs. Det skulle ge stat och kommun helt andra möjligheter att hitta sociala bostadslösningar. Men ägandet behöver för den skull inte begränsas. På en allmännyttig sektor kan ju även privata aktörer vara verksamma, säger Haymanot Wachtmeister och påminner om att det finns EU-pengar att hämta avsedda för att producera bostäder till överkomliga priser.
Om ett företag som Heba ska kunna existera förutsätter det såklart att det parallellt finns en marknad där hyrorna kan sättas mer fritt.
En marknad där man som bolag kan suga ut den sista hyreskronan?
– Nej, det där är en förenklad bild av hyressättning som man ofta stöter på. Spekulerar man för mycket med hyresnivåerna kommer man att få en hög hyresgästomsättning, lägenheterna slits och framförallt blir det svårt att bygga upp en relation med hyresgästerna. Det skulle bli ren kapitalförstöring.
Men – och det oavsett om man lyckas lappa ihop trepartsmodellen eller inte – den politiska låsningen verkar total.
– Å andra sidan. Med insikt om hur begränsad förståelsen är. Vill man bjuda in politikerna?
Haymanot Wachtmeister skrattar och svarar själv.
– Men det måste man ju ändå nästan göra.