Privata fastighetsägare skulle kunna dra bruksvärdessystemet inför Europadomstolen. Men vad forskaren Haymanot Baheru egentligen vill är att få oss att se det stora systemfelet.
En avhandling vid Juridiska institutionen Stockholms universitet blir sällan någon kioskvältare. Inte ens om den döpts till Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra. Men när författaren Haymanot Baheru, intervjuad av Fastighetstidningen, uttryckte förvåning över att privata fastighetsägare som omfattas av bruksvärdessystemet ännu inte dragit staten inför Europadomstolen, höjdes ett och annat ögonbryn.
Det var i juni som hon disputerade med sin doktorsavhandling i civilrätt. Nu, några månader senare, har ännu ingen fastighetsägare skridit till verket.
[ Annons ]
– Nej, och nu tycker jag inte att det är det första man ska göra. Men flera hörde av sig och var förvånade över att det faktiskt skulle kunna vara möjligt även om viss oro finns för hur ett sådant drag skulle kunna påverka relationen med kommunen kring markupplåtelser.
I sin avhandling beskriver hon hur närmare 80 år av omfattande prisreglering på bostadshyres-marknaden lett fram till ett icke-transparent och komplext regelverk. Hennes slutsats är att vi numer har ett system där regelverket snarast blivit ett självändamål och där lagstiftarens kunskaper om regelverket är tveksamma. I dagens bruksvärdessystem råder stor brist på rättssäkerhet för både hyresvärdar och hyresgäster, menar Haymanot Baheru. Hon går så långt som att sträcka sig till att det finns skäl att ifrågasätta om den privata äganderätten, så som den skyddas enligt europakonventionen, inte inskränks godtyckligt.
– Men ingen har hittills ställt sig frågan vad som faktiskt går att göra. Vi har ett starkt organisationsväsende och statsmakten har under flera decennier förlitat sig på att de ska ta ansvar för att regelverket tillämpas som det ska. Om organisationerna inte tar det ansvaret finns det inga rättsäkerhetsventiler för enskilda aktörer inom bruksvärdessystemet. Därför kan konventionsrätten vara viktig.
Samtidigt som reglerna i det kollektiva förhandlingssystemet är normgivande för alla som omfattas av bruksvärdessystemet så är de inte tillgängliga för alla. Haymanot Baheru menar att förutsättningarna för vad som egentligen styr hyran de facto blivit en branschhemlighet som bara de förhandlande parterna känner till, eller på sin höjd eventuellt kan ha möjligt att ta del av. Inte heller blir det tydligare om man vänder sig till hyresnämnderna eller hovrätten, anser Haymanot Baheru.
– Visserligen är det ett system som trots allt fungerat relativt väl för de som är inne på marknaden under lång tid. Men när det inte fungerar så finns det inga ventiler. Systemet blir då som ett självspelande piano. Man ger sig in i det, man genereras ett pris, och sen har man bara att godta utkomsten. Det går inte att veta om man fått en skälig hyra satt på godtyckliga grunder, eller om hyresnämnden faktiskt försökt att söka fastställa gängse pris för likvärdiga lägenheter ur bruksvärdeshänseende, säger Haymanot Baheru.
I sin avhandling har Haymanot Baheru plöjt samtliga hyressättningsbeslut som överklagats till hovrätten mellan 2011 och 2019. I över 94 procent av fallen har en allmän skälighetsbedömning använts som prissättningsmetod – en metod som bygger på den grundläggande premissen om att hyran ska vara skälig, även om det inte finns några objektiva måttstockar för skälighet.
– Och då har hyresnämnden ett mycket stort utrymme att agera efter eget omdöme. Därför är det omöjligt att veta om det är en skälig hyra för att det bygger på lagens relativitetstänkande för skälighet, eller om det är rent godtycke som utgör grunden för den hyra man fått sig tilldelad. Eftersom hyran sätts av hyresnämnderna är den dock per definition skälig ur rättsligt hänseende. Prisreglering som bygger på ett öppet mandat om skälighet, intressant eller hur?
Man måste förstå att det är ett systemfel som leder till dessa plötsliga hyreshöjningar, istället för en korrekt hyressättning hela tiden.
Det är dock sällan fastighetsbolagens behov av avkastning röner medkännande eller uppmärksamhet i media. Och de flesta håller nog hyresgäster som hamnat i kläm vid renovräkningar som ett större problem.
– Så är det ju. Men vad många glömmer är att det bara är inom bruksvärdessystemet som det förekommer så kallade renovräkningar – jag gillar egentligen inte begreppet.
Det märks att Haymanot Baheru är tämligen trött på diskussionen om goda eller onda hyresvärdar, eller för den delen – illasinnade hyresförhandlare.
– Man måste förstå att det är ett systemfel som leder till dessa plötsliga hyreshöjningar, istället för en korrekt hyressättning hela tiden. Den största nackdelen är att systemet inte bryr sig om den enskilde individen. Systemet bryr sig enbart om att pressa hyresnivåerna. Om man då i systemet lyckats hålla nere hyresnivåerna under lång tid så har systemet visserligen fyllt sin funktion – men bara under den tiden.
Det blir problematiskt, menar Haymanot Baheru, när det i hyressättningen enbart finns en utgångspunkt för hyrans utveckling, det vill säga den första förhandlade hyran. Trots att det finns flera grunder, som till exempel ökade förvaltningskostnader, förändringar i penningvärdet, ökad fastighetsbeskattning, så är hyran helt beroende på förhandlingsframgång.
– Då bruksvärdeshyran även ska tillgodose hyresvärdens avkastningsintresse innebär det tyvärr incitament att skjuta upp investeringar till tidpunkter där hyran kan nollställas, eller alltså prövas utan historisk belastning. Denna tidpunkt sammanfaller oftast med att lägenheten varit föremål för omfattande renovering. Bruksvärdessystemet belönar och driver fram kontinuerlig standardhöjning. Det är ett systembetingat fenomen.
Vi måste ta av oss de ideologiska glasögonen och våga granska det rådande systemet.
Som exempel på hur det faktiskt skulle kunna fungera nämner hon kooperativa SKB.
– De har möjlighet att genomföra löpande renoveringar utan plötsliga hyreshöjningar eftersom medlemmarna själva äger frågan om hyressättning. Där förekommer det heller inga ”renovräkningar”.
Men ska dina slutsatser tas som ett ställningstagande för avreglering och en önskan om friare hyressättning?
– Nej, detta är verkligen inte något ställningstagande för någon sida i den debatten. Tvärtom!
Haymanot Baheru tycker att det är trist att frågan enbart diskuteras utifrån ideologiskt drivna perspektiv. Och hon betonar att det snarare är att krav att reda ut vad som faktiskt gäller.
– Regelverket är marknadens spelplan. Och vad jag har utrett i dessa 700 sidor är enbart vad juridiken faktiskt säger om hur spelplanen för marknaden är utformad. Beskedet är att den är oöverskådlig och ogenomtränglig – till och med för lagstiftaren. Hur ska det gynna marknaden och skapa förutsättningar för konkurrens på hyresvärdssidan?
Att vara mot marknadshyran blir i debatten i regel ett försvar för bruksvärdessystemet?
– Ja, precis. Då blir det mest en massa tyckande utan att verkligen kunna diskutera bruksvärdessystemets för- och nackdelar. Och det trots att hyresgästerna drabbas negativt av systemets utformning. Vi måste ta av oss de ideologiska glasögonen och våga granska det rådande systemet.
