Historiskt höga kostnader för vatten och avlopp, elnät, fjärrvärme och avfall. Det visade den senaste Nils Holgersson-rapporten. Men hur hårt slår det egentligen? Fastighetstidningen har räknat på saken.
En käftsmäll!
Så beskrev Thomas Thiel, vd på allmännyttiga Falköpings Hyresbostäder, beskedet att Solör Bioenergi höjer priset på fjärrvärme nästa år med 40,4 procent under sommarhalvåret och 24,1 procent under vinterhalvåret.
Att ta en och annan (OBS! bildlig) käftsmäll hör väl i och för sig till arbetsbeskrivningen för en vd på ett fastighetsbolag. Men hur hårt den tar beror på hur stadigt man stod innan. Där kan vi konstatera att Falköping kvalar in på den övre tredjedelen i Nils Holgersson-gruppens ranking av dyrast fjärrvärme 2024.
Om det blir knockout beror på hur utmattad man hunnit bli.
Att granska Falköpings Hyresbostäders räkenskaper är inte ämnet för denna artikel. Men utifrån öppen statistik kan vi konstatera att de taxebundna avgifterna år 2020 i snitt tog 26,7 procent av hyresintäkterna för en fastighetsägare i Falköping. År 2024 var motsvarande siffra 32,2 procent. Om man extrapolerar den utvecklingen har man alltså inget kvar alls efter 54 år. Och då har vi inte räknat med skatt, ränta och annat.
Nu behöver man inte vara någon fastighetsekonom för att förstå att det såklart inte går att räkna så. Men det är ändå siffror som bör väcka viss oro.

SÅ HAR VI RÄKNAT
Utgångspunkten är hyresnivåer per kommun enligt SCB omräknat till månadshyra för en lägenhet på tre rum och kök på 67 kvm, alltså typlägenheten i Nils Holgersson-undersökningen. Vi har gjort en uppräkning av hyran år för år efter medelvärde för de årliga hyresjusteringarna. Detta eftersom nyproduktion ger stort utslag på vissa orter och är därför ofta missvisande. Kostnader för drift är hämtade från Nils Holgersson-gruppens rapporter. Vi har beräknat fastighetsägarens del av elkostnaderna till 30 procent. Det bör betonas att detta enbart ger en schablonartad bild av kostnadsutvecklingen. Men det pekar ändå mot en tydlig trend där taxehöjningar gör det allt svårare att driva hyresfastigheter på vissa orter.
Lisa Hjelm, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna MittNord, får allt oftare samtal från fastighetsföretagare som ser sina marginaler krympa ihop till en situation som blir än mer ansträngd. Det på grund av att de taxebundna avgifterna den senaste tiden dragit iväg rejält.
– Det drabbar inte bara fastighetsägarna utan hela kommunen. Dessa kostnadsökningar riskerar att utarma våra små kommuners näringsliv, arbetsmarknad och attraktionskraft. Det kommer inte att finnas några incitament att investera om kalkylen inte går ihop, säger Lisa Hjelm.
I de olika kartläggningar som presenterats av Nils Holgersson-gruppen är det tydligt att taxorna rusar på flera håll. Var fjärde kommun i landet höjer VA-taxan med över 20 procent i år. I Danderyd med över 63 procent. Även om flertalet är mer modesta så landar genomsnittet på 13,9 procents höjning av VA-taxan.
Efter flera rekordhöjningar av fjärrvärmeavgifterna förra året fortsatte höjningarna 2024 med i snitt drygt 15 procent för landet. I 23 kommuner har priset ökat med över 30 procent.
Även elnätspriserna fortsatte att stiga.
Men hur slår det egentligen? Och var slår det mest?
Det beror naturligtvis på.
Såklart är det stor skillnad på ett högt belånat fastighetsbolag och ett som inte behöver bry sig nämnvärt om ränteutvecklingen. Eller om det är ett modernt, energisnålt bestånd, kontra kåkar som läcker som såll. Men Fastighetstidningen har gjort ett försök att få en överblick på utvecklingen. Läs mer här hur vi räknat:

OROANDE KOSTNADSUTVECKLING
År 2020 gick 28,9 procent av hyresintäkterna åt till att täcka driftkostnader (VA, el, avfall och fjärrvärme). År 2024 är motsvarande siffra 39,3 procent i Nora. Var smärtgränsen går står skrivet i stjärnorna. Men flera fastighetsägare överväger åtminstone andra uppvärmningsalternativ.
I våra beräkningar har de sammanlagda driftkostnaderna (exklusive el) som andel av den månadshyra en fastighetsägare drar in ökat med i snitt 1,7 procent. Som siffra betraktat kanske inte så dramatiskt. Men det skvallrar om att det på flera håll kan vara ett växande problem att få lönsamhet i att driva hyresbostäder.
Men mer intressant blir det om man bryter ner det på enskilda kommuner. När vi ställer taxehöjningar mot hyresnivåer i kommunerna blir det tydligt att hyran som blir kvar efter driftkostnaderna har sjunkit stort senaste åren i ett flertal kommuner. På flera håll täcker inte de hyreshöjningar som fastighetsägare får ut de ökande kostnaderna för VA, avfall och fjärrvärme. Det blir helt enkelt inte lönsamt att driva hyresfastigheter.
Nora är en av de kommuner där de senaste årens hyreshöjningar inte längre täcker kostnadsökningarna. Där har Melins Fastigheter åtta bostadsfastigheter. Bolagets vd Mikael Kihlberg är noga att inte svartmåla Nora. Dels för att detta är ett problem på flera orter, dels för att han verkligen tycker att det finns stor potential i den mysiga och trygga småstaden 30 minuter från Örebro.
Solörs agerande tvingar fram andra typer av investeringar av oss fastighetsägare för att få lönsamhet.
Men om vi extrapolerar prisutvecklingen i Nora – i vår beräkning har driftkostnadernas andel (exklusive el) av hyresintäkterna ökat med sex procent bara mellan 2020 och 2023 – så når man till slut en punkt där olönsamheten inte längre gör det försvarbart att driva företaget vidare.
– Fastigheter är en lågmarginalbransch. Det man länge levt på är att det funnits en värdeutveckling med pengar bundna i fastigheterna. Men det hänger såklart ihop med att man över tid får en rimlig avkastning, säger Mikael Kihlberg.
Därför överväger han nu alternativen.
– Solörs agerande tvingar fram andra typer av investeringar av oss fastighetsägare för att få lönsamhet. Som att välja bergvärme, säger Mikael Kihlberg.
På kommunala Norabostäder bygger man nytt. I ett vårdboende har man redan installerat värmepumpar som ett komplement för att minska fjärrvärmeförbrukningen. De kraftiga prisökningarna är absolut en faktor till att man tittar på andra uppvärmningsformer, menar Eva Henebäck, vd på Norabostäder.
Men av hållbarhetskäl menar både hon och Mikael Kihlberg att fjärrvärme egentligen är att föredra. En annan paradox är att det i förlängningen riskerar att bli allt färre kvar som ska dela på allt större kostnader.
Den största kostnaden vi har är just biobränslet. Och det är en kostnad som relaterar ganska direkt till det sammanlagda värmebehovet i ett nät.
Det senare menar dock Anders Pettersson, vd på Solör Bioenergi, inte är något akut problem.
– Den största kostnaden vi har är just biobränslet. Och det är en kostnad som relaterar ganska direkt till det sammanlagda värmebehovet i ett nät. Om någon väljer att koppla från sig så minskar alltså vår kostnadsmassa, säger Anders Pettersson (läs hela intervjun här).
Anders Pettersson säger frankt att Solör varken ”kan eller vill agera krockkudde för kunderna” när bränslepriserna höjs, och att det är ”väldigt svårt att jämföra olika fjärrvärmeanläggningar med varandra”. Det senare med anledning av att det finns kommuner med relativt lika förutsättningar som inte höjt fjärrvärmepriset alls i närheten av Solörs höjningar.
Hur ser du på ert ansvar i hållbarhetsfrågor. På orter som Nora överväger många elbaserade alternativ?
– Det är en svår fråga. För om vi å andra sidan skulle sälja fjärrvärme på ett sätt att vi inte tjänade på det skulle det resultera i två alternativ: Antingen att vi tvingas lägga ner verksamheten. Eller att vi inte längre kan låna på verksamheten och därmed ingen möjlighet att fortsätta investera i våra fjärrvärmenät, säger Anders Pettersson.
Lisa Hjelm tycker att man även måste tala i termer av social hållbarhet.
– Vi är flera aktörer som måste dela på ansvaret för att inte utarma dessa orter.
Konkret menar Lisa Hjelm att en energileverantör kan bidra genom att aktivt hjälpa fastighetsägare med energieffektivisering som ett sätt att mildra allt dyrare driftkostnader.
– Men framför allt måste man öka sin transparens och vilja till kunddialog kring prissättningen, säger Lisa Hjelm.
Mikael Kihlberg håller med.
– Vi har ju en förhandlingsordning som vi är skyldiga att följa. Vi kan inte agera på samma sätt som Solör och bara höja för att våra kostnader ökar, säger han.
Det är ändå viktigt att det finns hyresbostäder även på mindre orter som Nora för att möjliggöra inflyttning.
Å andra sidan, skulle man höja mer än vad de årliga hyresförhandlingarna nu ger utrymme för så riskerar man att drabbas av vakanser. Det går att få ganska många kvadratmeter villa till ett pris som inte är helt oöverkomligt för många.
– Men det är ändå viktigt att det finns hyresbostäder även på mindre orter som Nora för att möjliggöra inflyttning. Det är få som flyttar hit och köper en bostad på direkten. Inte minst är det viktigt om nya företag ska kunna etablera sig här.
Mikael Wahlberg, Noras socialdemokratiske kommunalråd, säger att han är medveten om problematiken.
– Jag har inte för avsikt att här tala illa om ett enskilt företag. Men givet den utveckling vi kunnat se, så står det högt på min to dolista att boka ett möte med Solör.
Men som siffrorna visar är fjärrvärmen bara en av de taxeökningar som krymper fastighetsföretagens marginaler. Något Mikael Wahlberg har större rådighet över är VA-taxorna, som mer än fördubblats på fyra år.
Det är skitdåliga ekonomiska regelverk!
I Nora handlar det om ett reningsverk som redan för länge sedan nått sitt bäst-före-datum. Vid skyfall har det troligen flödat över med följd att avloppsvatten förorenat Norasjön. Men Mikael Wahlberg menar att de oundvikliga investeringarna slår hårdare än vad de egentligen skulle behöva. Han sammanfattar:
– Det är skitdåliga ekonomiska regelverk!
Huvudregeln är att VA-huvudmannens över- eller underskott ska balanseras inom en treårsperiod. Alldeles för kort när stora klimatinvesteringar krävs, menar Mikael Wahlberg.
– Det är absurt att vi tvingas höja taxan kraftigt över ett par år, för att sedan med största sannolikhet sänka. Men jag är ändå nöjd att vi inom regelverket lyckats hålla igen kostnaderna. Den initiala prognosen sa 30 procents höjning för år 2025, det har vi fått ner till 13 procent.
Men framför allt säger sig Mikael Wahlberg sakna de statliga subventioner han menar behövs för att kommunerna ska kunna lösa utmaningarna utan att gå i däck.