När hyresgästerna lämnar centrala kontor hoppar allt fler fastighetsägare på hotelltåget. Prognosen säger att 18 000 nya hotellrum behövs till 2020. ?Men skeptikerna pekar på risk för överetablering.
Du reser säkert mer än dina föräldrar. Och kommande generationer kommer garanterat att resa ännu mer än vad du gör. Besöksnäringen formligen exploderar och hotell, arenor och shoppingcenter poppar upp som svampar ur jorden på sensommaren. Om bara sex år behövs 18 000 nya hotellrum i Sverige, varav 8 000 i storstäderna Malmö, Göteborg och Stockholm. Detta enligt prognoser från Visita, branschorganisationen för den svenska besöksnäringen. I fjol ökade antalet utländska hotellgäster med 3,5 procent och i år väntas ännu högre siffror. Prognoser som vädrar ökad beläggning av hotellrum, och eventuell prisuppgång, lockar fler aktörer till marknaden.
[ Annons ]
Samtidigt utmanas Sveriges stadskärnor av extern-handel och kontor som flyttar från sina citylägen. Fastighetsägare, som inte tidigare arbetat med hotell, börjar få upp ögonen för möjligheterna som hotellmarknaden ger. Levande områden, alternativa hyresgäster och mer lönsamma omgörningar av lokaler gör att etableringarna blir flera.
En av de som nu satsar på hotell är AxFast som nyligen öppnat hotellet HTL i sin fastighet på Kungsgatan i centrala Stockholm. 7?000 kvadratmeter kontorsyta har konverterats till ett yteffektivt hotell med 275 rum.
– Vi förvärvade tre fastigheter i området Norra Klara hösten 2012 och halva kvarteret var då vakant. Det gav oss tillfälle att fundera över hur vi kunde utveckla fastigheterna och området, säger Tomas Henningsson, fastighetschef på AxFast.
Ganska snart blev det tydligt för AxFast att kvarteret behövde vitaliseras.
– Vi såg möjligheten att skapa ett levande kvarter med kontor och handel. Men efter kontakter med Scandic och deras nya koncept HTL så framstod ett hotellprojekt i fastigheten som det mest attraktiva alternativet. Förutom att det går att få lönsamhet i projektet ser vi att HTL och deras gäster på ett bra sätt kan bidra till att skapa ett ökat flöde i området och göra det levande dygnet runt.
Hotellprojekt i fastigheten framstod som det mest attraktiva alternativet.
Tomas Henningsson, fastighetschef på AxFast
Andra som gjort samma analys av fördelarna med hotell är fastighetsbolaget AMF Fastigheter. När Swedbank beslutat sig för att lämna centrala Stockholm stod de med en vakans på över 50 000 kvadratmeter. Efter otaliga analyser av lönsamhet i olika alternativ – bostäder, hotell, kontor och handel – kom de fram till att en del av kontoren skulle konverteras till hotell.
– Vi har som ambition att skapa en ny stadsdel av det här området och att öppna kvarteret för allmänheten, där kan hotell hjälpa till. Hotellbranschen har länge varit duktig på att bidra till att städer blir levande dygnet runt, säger Martin Tufvesson, vice vd på AMF Fastigheter.
Martin Tufvesson tycker sig ana ett skifte från att fastighetsägare tidigare bara tittat på sina byggnader och specifika segment, till att fler och fler tar ett helhetsgrepp kring sina områden. Det är en av orsakerna till att vi ser fler nya aktörer menar han.
– Idag är fastighetsägare mer bejakande till att man är en del av en cityomvandling och en stadsutveckling, där man tidigare var fokuserad på sina specifika fastigheter. Där tycker jag att vi ser att aktörer är mer expansiva idag. Och i vårt fall som har många fastigheter i city, så tänker vi hela city – inte bara olika kvarter.
En mer erfaren ägare är Anders Nissen, vd på hotellfastighetsägaren Pandox som har 25?000 hotellrum runt om i världen. Han tycker att nya aktörer underskattar hotellfastigheters särdrag.
– Fastighetsmarknaden och hotellmarknaden är två olika delmarknader som har olika drivkrafter och olika processer för värdetillväxt. Det är vitt skilda branscher.
Han menar att många tror att det är en okomplicerad investering, där hotellen sköter sig själva och ägaren kan åka snålskjuts. Efter den ekonomiska krisen på nittiotalet började specialiserade hotellfastighetsägare etablera sig på marknaden. En av dem var Pandox.
– Ett av skälen till denna strukturomvandling var att ägare till hotell behövde kunna hotellmarknaden och drift lika bra som operatören, för att kunna hantera en eventuell ny kris. Men minnet är kort, nu kommer en rad aktörer in på hotellfastighetsmarknaden utan denna historik.
Fastighetsmarknaden och hotellmarknaden har olika drivkrafter och olika processer för värdetillväxt. Det är vitt skilda branscher.
Anders Nissen, vd Pandox
Samtidigt finns det risk för överetablering när många nya hotell etableras under kort tid. Det har till exempel marknaden i Göteborg fått erfara.
– Flera etableringar har ägt rum där de senaste åren och nu får de kämpa med både pris och beläggning. Förra året gick revPAR, logiintäkt per disponibelt rum, ner och det får de nog räkna med även i år, säger Hans-Åke Peterson på Annordia.
Hotelloperatören Scandic är en av de som expanderar snabbt på den svenska marknaden med nyligen förvärvade Rica Hotels och det helt nya hotellkonceptet HTL.
– Det finns fortfarande stor utvecklingspotential på den svenska marknaden men det gäller att hitta bra projekt med rätt läge och engagerade fastighetsägare, säger Frank Fiskers, vd på Scandic.
När det gäller nya HTL-konceptet planerar de för två nya hotell i Stockholm inom det närmaste året och totalt 20 nya hotell i Skandinavien.
– Jag är optimistisk när det gäller den här investeringen. Speciellt eftersom vi etablerar oss i fastigheter som kanske inte annars var tilltänkta som hotell men som har svårt att hitta hyresgäster, det gör att vi kan få ihop kalkylen. Till exempel vad gäller Kungsgatan 53. Eftersom varje rum utnyttjar så liten yta har vi lyckats få in många rum och kan på så sätt maximera intäkterna och få lönsamhet i projektet. På så sätt kan vi tävla med andra uthyrningsalternativ.
Hans-Åke Petersson menar att det funnits ett hålrum på marknaden vad det gäller yteffektiva och billiga hotell, som ombyggda kontorsfastigheter kan fylla.
– 40 procent av hotellrummen som tillkommit i Stockholms innerstad under den senaste tioårsperioden har varit konverterade kontorslokaler. Siffran är 70 procent för det som finns i pipeline.
40 procent av hotellrummen som tillkommit i Stockholms innerstad under den senaste tioårsperioden har varit konverterade kontorslokaler.
Hans-Åke Petersson, Annordia
På Pandox planeras inga nya expanderingar på Stockholmsmarknaden. Istället arbetar de aktivt med de hotell de äger för att göra dem mer produktiva och på så sätt öka lönsamheten.
– I hotellbranschen är det en annan typ av aktivt ägande jämfört med den traditionella fastighetsbranschen. Enkelt uttryckt fokuserar man på att utveckla hotellverksamheten medan i övriga fastighetsbranschen är det i högre utsträckning byggnadsutveckling. Vi jobbar tätt med våra hotell och är på många orter också fullt ansvariga för driften, säger Anders Nissen.
Ett exempel på hur de arbetar med aktivt ägande är satsningen Mobi, som gjorts tillsammans med Scandic, för att utveckla 38 väghotell i Norden. 180 miljoner euro har investerats för att modernisera, renovera och skapa nya koncept för att hotellen ska vara flexibla och anpassade för många olika typer av hotellgäster.
– Produktivitet är en nyckelkomponent för att få värdetillväxt. Jag måste förstå alla marknader som mitt hotell verkar på och veta vilken andel av marknaden som hotellet ska ha både i pris och volym. Jag ska veta vilken försäljningsmix som hotellet ska ha för att skapa bästa möjliga produktivitet. Det gäller att hotellet klarar av sina egna investeringar, då kan jag få en hög hyra och öka mina intäkter på grund av deras framgång.
På AxFast och AMF Fastigheter har man arbetat med rådgivare och experter för att tillgodogöra sig den information de saknar.
– Vi har all respekt för den industri som hotell är. Det är något annat än kontor och det är något helt annat än retail, så vi får ta ombord kompetens både under etableringsfasen och förmodligen senare också, säger Martin Tufvesson och fortsätter:
– Om man jämför med kontor ser vi en mycket större efterfrågan än tillgång. Vi kommer att kunna ha färdiga hyresgäster med avtal redan innan vi börjar bygga. Så ser det ju oftast inte ut när det gäller kontor. Där brukar vi få bygga en bra bit och därefter anpassa lokaler efter hyresgäster. Men här bygger vi mot ett avtal.
Vi kommer att kunna ha färdiga hyresgäster med avtal redan innan vi börjar bygga. Så ser det ju oftast inte ut när det gäller kontor.
Martin Tufvesson, AMF Fastigheter
Ytterligare en skillnad mellan branscherna, som är lockande för fastighetsägarna, är att där kontor ofta har hyresavtal som sträcker sig från tre till sex år är hotellens hyresavtal ofta längre. Många hotell skriver avtal på mellan 10 och 20 år. En annan faktor som möjliggör den expansiva etableringen av hotell är att många av de befintliga kontorsfastigheter som finns i storstäderna inte når upp till de krav, bland annat på energieffektivitet, som nya hyresgäster har. Om fastighetsägare inte genomför omfattande ombyggnationer kan lokalerna inte bli kontor med flexibla lösningar – och då är det svårt att ta ut hyror i bra nivåer.
– När man ger sig in i ett konverteringsprojekt måste man först fundera på om byggnaden lämpar sig för en konvertering. Till exempel hur fönstersättningen ser ut så att man kan bygga rätt antal och rätt utformade hotellrum. Eller vilka logistikmöjligheter har fastigheten? Ett hotell är beroende av god logistik för att kunna hantera stora gästflöden, säger Hans-Åke Petersson.
På Scandic är de tydliga – för att ett hotell ska lyckas måste det finnas ett bra och aktivt samarbete mellan fastighetsägare och operatör. Den gemensamma risken i potentiell värdeförlust när ett hotell går dåligt kräver att engagemang finns på båda håll.
– Vi vill inte jobba med fastighetsägare som bara tar in oss som hyresgäst och sedan lägger avtalet i ett skåp i tjugo år till det är dags att skriva avtal nästa gång. Vi vill jobba med bra fastighetsägare och då menar jag fastighetsägare som antingen förstår hotellbranschen eller vill förstå. Det är oerhört viktigt att man samarbetar kring hur vi kan utveckla verksamheten och hitta rätt typ av hyresavtal, säger Frank Fiskers.
AMF Fastigheter tittar på driftfrågan ur ett annorlunda perspektiv.
– Typiskt sett är det nog mindre aktiv förvaltning eftersom hyresgästen gör rätt så mycket själv. De sköter sin verksamhet själva och är förhållandevis stor på en yta så att säga. Däremot så kommer vi att behöva mycket kunskap för att tillsammans med hotellägaren göra adekvata investeringar och investera rätt över tid. Och att man känner sig rätt informerad under tiden för att både kunna utvärdera och stödja verksamheten, säger Martin Tufvesson.
Samtliga som Fastighetstidningen talar med är rörande överens. De fastighetsägare som kommer gå vinnande ur kampen om det här segmentet, och dess intäkter, blir de som satsar tillsammans med operatören, kan investera långsiktigt och hittar rätt cityläge där resenärer lätt kan bli en del av staden.
– Hotellmarknadens utmaningar just nu är på makronivå. Vi är i en uppåtgående konjunktur med en okej början på året men nu hoppas vi att det tar fart under resterande månader. Hotellmarknaden följer ofta väldigt snabbt den allmänna konjunkturen och det måste man vara duktig på att följa och säkra upp, säger Frank Fiskers.
_________________________________________________
Svenska hotellmarknaden i siffror
• 2045 hotell.
• 19,6 miljoner belagda ?hotellrum.
• 50,3 procents ?beläggningsgrad.
• Snittpris för ett ?hotellrum: 940 kronor.
• RevPAR: 473 kronor.*
• 61 procent businessgäster och 39 procent privata gäster.
•?77 procent svenska gäster och 23 procent utländska gäster.
* RevPAR står för den genomsnittliga logiintäkten per tillgängligt rum.
_________________________________________________
Så många nya hotellrum planeras i storstäderna
Stockholm: 2000
I år kommer 900 nya hotellrum färdigställas i Stockholm, av dem utgör ungefär hälften så kallade yteffektiva hotell. Fram till 2015 förväntas drygt 2?000 nya hotellrum tillföras i Stockholm.
Malmö: 1000
Marknaden i Malmö står för tillfället stilla men förväntas växa inom de närmaste åren då stora satsningar inom besöks-näringen görs. Fram till 2016 beräknas Malmöregionen få upp till 1 000 nya rum.
Göteborg: 200
I Göteborg ser situationen något annorlunda ut, där rumsutbudet ökat mer än i Stockholm under de senaste åren. Men sedan har etableringarna fått kämpa med både pris per rum och beläggning.
