När fastighetstidningen i januari 2017 gjorde vad som förmodligen var den allra första intervjun om det då nystartade HomeQ – en ny typ av söktjänst för hyreslägenheter – var Hedi Kurda fortfarande student på Linköpings universitet. HomeQ hade lanserats i Linköping och Norrköping – som saknar egen kommunal bostadsförmedling, och Hedi Kurda sa sig vara redo att erövra resten av landet.
På frågan om han hade för avsikt konkurrera ut det större städernas egna förmedlingar svarade Hedi Kurda diplomatiskt att HomeQ nog mer skulle ses som ett komplement.
[ Annons ]
I våras klev den norska mediejätten Schibsted in och köpte HomeQ. När Hedi Kurda, nu vd med helt andra ekonomiska muskler, drygt sju år senare får samma fråga blir det med en motfråga.
– Det politiskt korrekta, eller det ärliga, svaret?
På vilket sätt är en kommunal förmedling bättre för en bostadsökande?
Det ärliga, tack!
– På vilket sätt är en kommunal förmedling bättre för en bostadsökande? säger Hedi Kurda retoriskt och utvecklar.
– Den är en kanal begränsad till en liten geografi. Om du inte vet med dig att du av någon anledning ska flytta dit inom ett par år så har du ingen chans att få en lägenhet där. Samtidigt finns det aktörer som är är gratis, rikstäckande och där det inte enbart är kötid som krävs. Så, nej, från ett konsumentperspektiv ser jag faktiskt inget existensberättigande för kommunala förmedlingar.
Han får ge det politiskt korrekta svaret också:
– Ja, det skulle väl vara att det finns en roll för bostadsförmedlingarna när kommuner vill använda sociala förturer som ett verktyg i sin bostadsstrategi.
Det skulle väl vara att det finns en roll för bostadsförmedlingarna när kommuner vill använda sociala förturer som ett verktyg i sin bostadsstrategi.
Men uppenbart har Hedi Kurda inte längre lust att vara ett komplement. Han fortsätter:
– Fast det kan kommunerna göra på andra sätt, via allmännyttan, eller genom att samarbeta med aktörer som oss.
I början av året meddelade bostadsminister Andreas Carlson (KD) att regeringen har för avsikt att gå vidare med förslag i utredningen om en socialt hållbar bostadsförsörjning (SOU:2022:14) som utredaren Karolina Skog presenterade mars 2022. Större möjligheter till förturer i de kommunala bostadsköerna är en av de saker som väntas träda i kraft den 1 januari 2025.
Under våren har det också pekats på svårigheterna att locka hyresgäster till den dyra nyproduktionen. Det har dykt upp en diskussion om en aktör som HomeQ är betydligt bättre på att snabbt få tag på rätt hyresgäst till detta segment.
Bäddar detta för en uppdelning där de kommunala bostadsförmedlingarna mer får en roll att förmedla förturer och sociala kontrakt, medan nyproduktion och de mest attraktiva lägena går via ett starkt växande HomeQ?
Här ryms såklart också en mer ideologiskt färgad diskussion om hur hyresregleringen skapar bostadsbrist och köer. Men det kanske redan nu ska sägas att merparten av fastighetsbolagen verkar ha en mer praktisk än ideologisk motivering bakom valet av förmedlingstjänst. Vad det verkar kan också kommunala förmedlingar växa parallellt med ett starkt expanderande HomeQ.
Anders Sjögren, vd för Boplats Syd, säger att han nogsamt håller koll på hur HomeQ etablerar sig allt starkare i Malmö med omnejd. Om det är ett spel för gallerierna är upp till läsaren att avgöra. Men Anders Sjögren hävdar med emfas att det varit ett lyft för Boplats Syd att rivalen etablerat sig.
– Vår utveckling, inte minst den digitala, har gått betydligt fortare på grund av det. Konkurrens är nyttigt. Vi har fortsatt att öka, till och med i högre takt, säger Anders Sjögren.
Vi kan hjälpa fastighetsägare att veta hur de ska investera inför framtiden.
Ska man tro statistiken har alltså den totala kakan ökat, det sammanlagda antalet bostadsbolag som väljer en förmedlingstjänst ökar. 2022 förmedlade Boplats Syd lägenheter åt 61 hyresvärdar, 2023 var det 81 hyresvärdar.
Anders Sjögren menar att en framgångsfaktor är hur man genom digitalisering kunnat finslipa sitt erbjudande till fastighetsägare.
– Med vårt statistikverktyg kan vi plocka fram enormt mycket data. På så vis kan vi hjälpa fastighetsägare att veta hur de ska investera inför framtiden. Vi har statistik på vem som söker var, hur stort och vad hen är beredd att betala.
Vi ska återkomma till de mer sociala aspekterna, men Anders Sjögren berättar hur man med hjälp av statistiken också försöker påverka fastighetsägare till sänkta inkomstkrav.
– Jag har suttit i hyresnämnden så jag har största respekt för hur jobbigt det kan vara att få in en boende som missköter sig. Samtidigt så är hyran det de allra flesta prioriterar även om man har en utmanande hushållsekonomi. Därför menar vi att man inte får bättre hyresgäster bara för att man sätter upp höga inkomstkrav, man får bara färre sökande, säger Anders Sjögren.
Vi att man inte får bättre hyresgäster bara för att man sätter upp höga inkomstkrav.
I december 2018 beslutade kommunfullmäktige i Göteborg att Boplats skulle bli en kommunal bostadsförmedling där lägenheterna ska förmedlas utifrån kötid, oavsett om det är en kommunal eller privat fastighetsägare. Det föll inte i god jord hos de privata som tidigare kunnat tillämpa en egen uthyrningspolicy. Fastighetsägarna GFR tecknade att samarbetsavtal med HomeQ i stället.
– Då försvann nästan alla privata fastighetsägare. Men nu börjar de komma tillbaka, idag har vi avtal med runt 60 privata värdar, säger Joacim Bernvid, vd Boplats Väst (tidigare Boplats Göteborg).
I Stockholm noterar Christer Edfeldt, vd Stockholms Bostadsförmedling, att HomeQ fått mer muskler. Men det är inget som nämnvärt verkar oroa honom.
– Mer än hälften av våra förmedlade lägenheter kommer från privata bolag som lämmar till oss på helt frivillig basis, mätt från 2017 har det varit nästan den fördubbling med 21 000 förmedlade lägenheter 2023. Därför gäller det att lämna god service så att de vill fortsätta med oss, säger Christer Edfeldt.
Storleken är alltså styrka och fördelar för fastighetsägare som vill nå en bred marknad. Eller om man pratar med Hedi Kurda: en skev monopolsituation.
– Vi konkurrerar med en aktör som genom sitt monopol kan subventionera priset på sin tjänst till noll, säger Hedi Kurda.
Vi konkurrerar med en aktör som genom sitt monopol kan subventionera priset på sin tjänst till noll.
Enligt lagen är det enbart kommunala bostadsförmedlingar som har rätt att ta ut en köavgift, det villkorat med att merparten av lägenheterna fördelas efter kötid.
– De tjänar ju på att det är långa köer. Vi måste i stället se till att ha en så mycket bättre tjänst att hyresvärdarna är villiga att betala oss för tjänsten.
Christer Edfeldt har invändningar mot beskrivningen.
– Hela vårt existensberättigande ligger ju i att kunna erbjuda de sökande så många lägenheter som möjligt.
Hur som helst, med stor sannolikhet kommer de kommunala bostadsförmedlingarna ges större möjligheter att ge förturer. Något som Hedi Kurda menar kommer snedvrida konkurrensen ytterligare.
De kommunala bostadsförmedlingarna kan redan i dag arbeta med förturer. Dels genom att öronmärka en viss typ av lägenheter för prioriterade grupper som exempelvis ungdomar (då är det korrekta begreppet egentligen reservationer). Men lagen säger också att kravet på förmedling efter kötid inte hindrar att ett begränsat antal lägenheter kan förmedlas som individuella förturer. Alltså behov, inte kötid.
– Varje år kommer det in cirka 1 000 ansökningar om förtur. Det är i runda slängar 30, 40 som beviljas. Det beror på att det inte är fler som lever upp till regelverket, säger Christer Edfeldt.
Alltså några promille av det totala antalet förmedlade lägenheter. Den förändring som föreslås är att ta bort begränsningen, så att det ska vara möjligt att ge hur många förturer som helst och ändå får ta ut köavgift. Men exempelvis Stockholms stad invände i sitt remissvar att man ser en motsättning mot förmedlingens nuvarande funktion att ge bred service till en bred allmänhet.
– Om man vill använda bostadsförmedling som ett bostadssocialt verktyg är det viktigt att förstå att hälften av lägenheterna vi förmedlar kommer till oss på frivillig basis. Vi vill verkligen att de privata ska fortsätta att lämna och då tror jag det är viktigt att man inte villkorar samarbetet med oss i för stor utsträckning. Då kan det slå bakut, säger Christer Edfeldt.
Om man vill använda bostadsförmedling som ett bostadssocialt verktyg är det viktigt att förstå att hälften av lägenheterna vi förmedlar kommer till oss på frivillig basis.
Han får medhåll från både Malmö och Göteborg.
Joacim Bernvid tror att social hållbarhet blir en allt viktigare aspekt vid lägenhetstilldelning. Men han menar att det redan med dagens förutsättningar är ett viktigt argument för fastighetsägare som väljer att anlita bostadsförmedlingen.
– Då mer i termer av att vi kan garantera en urvalsprocess som är transparant och fri från diskriminering. Värdarna nämner saker som en skönare magkänsla, att inte behöva välja mellan två olika familjer och så vidare, säger Joacim Bernvid.
Anders Sjögren betonar att även om man får ett tydligare uppdrag att hjälpa socialt utsatta in på bostadsmarknaden, så handlar det till syvende och sist om fastighetsägarens intresse att bidra.
Hedi Kurda börjar med att hålla med Karolina Skog, vars bostadssociala utredning alltså ligger till grund för den förmodade förändringen i bostads-förmedlingarnas uppdrag.
– Utredningen är ett kvitto på att HomeQ gjort rätt redan från start. Alltså att det strikta kösystemet är väldigt begränsande och samhällsskadligt i och med att många, särskilt unga och arbetskraftsinvandrare, inte har ködagar men ett stort behov av lägenhet. Också att det ofta är de som haft tid och råd att ordna sitt boende på annat vis som till slut kan få en hyreslägenhet via kösystemet.
Nu vill utredaren ge kommunala bostadsförmedlingar större möjligheter att göra samma sak, samtidigt som man stärker monopol att ta ut köavgifter.
Som Hedi Kurda ser det har HomeQ alltid gett hyresvärdar möjligheten att välja sorteringsmekanismer som gör att distributionen mellan olika grupper blir betydligt jämnare.
– Nu vill utredaren ge kommunala bostadsförmedlingar större möjligheter att göra samma sak, samtidigt som man stärker monopol att ta ut köavgifter. Det snedvrider marknaden ännu mer, menar Hedi Kurda.
Flera kommuner använder i dag exempelvis markanvisningar som ett sätt att få fastighetsägare att använda den kommunala förmedlingen. I exempelvis Stockholm ska den som erhåller markanvisning för hyresrätt avtala att minst hälften av de aktuella bostäderna ska förmedlas av Bostadsförmedlingen.
En faktor som också skulle kunna driva på en uppdelning där de kommunala bostadsförmedlingarna i allt högre grad används för att uppfylla socialt hållbara bostadsförsörjningsmål, och en aktör som HomeQ snabbfotat hjälper fastighetsbolag att hitta hyresgäster till mer exklusiv nyproduktion, uppmärksammades när Stockholms Bostadsförmedling varnade för att det blivit allt svårare att förmedla högt prissatt nyproduktion. Något som Hedi Kurda inte ser som något större problem.
– Det handlar nog mer om att många som samlat på sig ködagar är selektiva och inte vill slösa kö-dagar på ett dyrare objekt. Många hyresvärdar har flyttat sin nyproduktion till oss av den anledningen.
Christer Edfeldt, å andra sidan, konstaterar att flera av de lägenheter som vårens diskussion kretsade kring fortfarande finns kvar i Bostads-förmedlingens kö.
”VI NÅR EN STOR OCH BRED MÅLGRUPP”
John Mattson, med cirka 4 500 hyreslägenheter i Stockholmsregionen, hade ett eget kösystem fram till 2014 då man beslutade att förmedla huvudparten av sina lägenheter via Stockholms Bostadsförmedling. Endast en mindre andel vakanser förmedlas internt till redan befintliga hyresgäster.
Maria Wirén, förvaltningschef på John Mattson, lyfter främst Bostadsförmedlingens storlek som fördel.
– De har en portal dit många människor söker sig och portalen når en stor och bred målgrupp. Uthyrningsarbetet är smidigt för oss som fastighetsägare då Bostadsförmedlingen sköter stor del av administrationen och har väl fungerande processer och rutiner.
I stället för att behöva lägga resurser och tid på att administrera en egen bostadskö tycker Maria Wirén att det fungerar utmärkt att låta Bostadsförmedlingen sköta dokumentation och kontroll för att säkerställa att de sökande hyresgästerna lever upp till bolagets uthyrningskrav.
– I närtid har vi även provat HomeQ för förmedling av nyproducerade lägenheter och upplevde inte den tjänsten som lika smidig och effektiv som Bostadsförmedlingens. Vi har för den skull inte stängt dörren för andra alternativ, men det är inte aktuellt i närtid, säger Maria Wirén.
Vi får också tillgång till värdefull statistik över vår egen uthyrning samt statistik över Stockholms bostadsmarknad.
Den största delen av de lägenheter Bostadsförmedlingen förmedlar åt John Mattson är successionslägenheter, det vill säga inte nyproducerade lägenheter. Maria Wirén upplever inte att de har svårt att hitta hyresgäster till lägenheterna som finns i attraktiva områden.
– Genom att använda Stockholms bostadsförmedling får vi också tillgång till värdefull statistik över vår egen uthyrning samt statistik över Stockholms bostadsmarknad, fortsätter Maria Wirén.
På förbättringskontot sätter Maria Wirén upp att det är svårt att snabba på uthyrningsprocessen givet de rutiner som Bostadsförmedlingen har.
Ett strikt kösystem, som hos Bostadsförmedlingen, är begränsande i den aspekten att många inte har ködagar men väldigt stort behov av bostad. Några tankar kring det?
– Vi upplever att Bostadsförmedlingens system är rättvist så till vida att de med längre kötid har förtur gentemot de med kortare kötid. Man ska också tänka på att kötiderna varierar kraftigt beroende på område.
– I några av de kommuner där vi är verksamma har vi samarbetsavtal med kommunen där kommunen hyr en del av våra bostäder som de i sin tur förmedlar till kommunens biståndstagare. Vi ser det som vårt sociala ansvarstagande.
Men det är inte främst socialt ansvarstagande Maria Wirén ser som skäl till valet, utan just möjligheten att nå en bred målgrupp
”VI HAR RESONERAT UTIFRÅN VAD VI TROR ÄR BÄST BÅDE FÖR KUNDERNA OCH FÖR OSS”
I början av året anslöt sig Willhem, ett av Sveriges största fastighetsbolag med över 29 000 lägenheter i ett flertal kommuner, till HomeQ:s plattform. Willhem använder sig av HomeQ på alla orter där man är verksamma. Dock har man valt att förmedla all sin nyproduktion i egen regi. Det med aktiv marknadsföring via bland annat sin egen hemsida.
Tidigare tillämpades ett slumpat urval och uthyrningen skedde via hemsidan, förutom i Stockholm där man var anslutna till Bostadsförmedlingen.
– Vi arbetar mycket med att digitalisera och automatisera våra processer. Där är valet av HomeQ som partner en del av det arbetet, säger Anna Mellqvist, IT-och digitaliseringschef hos Willhem.
Eftersom bolaget har beståndet spritt på flera kommuner ser Anna Mellqvist stora fördelar att kunna samordna all förmedling via en och samma tjänst där man når en bred publik.
– HomeQ har ett enkelt och användarvänligt gränssnitt för både oss och våra kunder. Det hjälper oss att effektivisera internt, säger Anna Mellqvist.
För kunden blir det enklare att söka bostad via en stor marknadsplats.
Hon konstaterar att man inte varit igång tillräckligt länge för att kunna plocka fram exakta siffror på effektiviseringsvinster. Men hon ser tydligt hur hanteringen går snabbare samtidigt som man når ut bredare med sitt erbjudande.
I den tidigare interna förmedlingen skedde urvalet av hyresgäster rent slumpmässigt. Därför uppstod det inga problem att hantera missnöjda kunder som plötsligt mist sin plats i kön.
En del fastighetsägare ser valet av kommunal bostadsförmedling som en del i bolagets sociala hållbarhet.
Har ni haft något resonemang kring det?
– Vi har resonerat utifrån vad vi tror är bäst både för kunderna och för oss. För kunden blir det enklare att söka bostad via en stor marknadsplats och då är det naturligt att vi tillämpar HomeQ:s kösystem. Som standard sker urvalet efter kötid hos HomeQ, men undantag kan göras för vissa kategorier av lägenheter där vi har egna kriterier, säger Anna Mellqvist.
