Berlin, staden som en gång kallades fattig men sexig, har många områden där hyrorna gått upp rejält vilket var grogrund för hyrestaket. Här Friedrichshain i centrala Berlin. Foto: Shutterstock
Publicerat 4 juni, 2021

Taket över Berlin

Som en sen julklapp fick Berlinborna sina hyror sänkta i februari 2020. Men glädjen blev kortvarig efter att författningsdomstolen undanröjde hyrestaket. Facit av politikernas initiativ blev en orörlig hyresmarknad och minskat byggande. Och upprörda hyresgäster som ska betala retroaktiv hyra.

När de styrande i Berlin införde Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen, en lag om hyresbegränsningar i bostäder med även det mer alldagliga namnet Mietendeckel (hyreslocket), möttes det av applåder från många av stadens hyresgäster. Man ansåg att politikerna äntligen gjorde något åt de skenande hyrorna. Berlin, staden som haft epitetet ”arm aber sexy” (fattig men sexig), har under lång tid inte varit så lockande för de som sökt ett bohemiskt liv i något billigt kyffe i Prenzlauer Berg, Mitte eller Friedrichshain. Även om hyrorna är lägre än i andra tyska storstäder har de stigit rejält från låga nivåer och de senaste tio åren fördubblats. Sådant leder förstås till knorr.

[ Annons ]

Den röd-röd-gröna majoriteten i Berlins styrande senat har länge visat missnöje med hyresnivåerna och det man kallar giriga hyresvärdar. 2019 klubbades förslaget om ett hyrestak och den 23 februari 2020 kunde 1,5 miljoner hyresgäster glädjas åt att hyrorna sänktes, för några i de mest attraktiva områdena dessutom rätt rejält – ner med 40–50 procent.

När hyrestaket sattes i Berlin var det framför allt hyresgästerna i de centrala stadsdelarna Mitte (t.v) och Kreuzberg (t.h) som kunde glädjas av månadshyror som blev 400 till 500 euro lägre. En kortvarig glädje när taket togs bort och många av hyresgästerna fick betala retroaktiv hyra. Foto: Shutterstock

Men glädjen blev kortvarig, den 15 april i år hade den tyska författningsdomstolen i Karlsruhe inte helt oväntat kommit fram till att Berlins politiker gått för långt i sin strävan att stävja marknadskrafterna. Det finns redan i hela Tyskland en viss reglering och en så kallad hyresbroms, att regionalt gå vidare med ett tak strider mot grundlagen och konstitutionen fastslog nu rätten.

– Det Berlins senat införde är inget annat än stadskommunism och det var självklart att något sådant inte kan accepteras, säger Kai Wernecke, direktör för organisationen Haus & Grund som organiserar 900 000 privata hyresvärdar i Tyskland, de flesta rätt små med kanske en handfull ägarlägenheter som hyrs ut.

Att han använder ordet kommunism låter drastiskt i svenska öron men till saken hör att delar av Die Linke (vänsterpartiet i koalitionen) har rötter i det tidigare kommunistpartiet i Östtyskland.

– De (senaten) vill skapa ett affärsklimat där det inte ska löna sig att investera i bostäder och på det sättet skapa en situation där endast det offentliga ska äga och kontrollera bostadsmarknaden. Det är deras långsiktiga strategi och de gör inte ens hemlighet av det, säger Kai Warnecke över en digital länk.

Hade inte förvaltningsdomstolen i Karlsruhe upphävt lagen tror han att den inneburit slutet för privat uthyrning av lägenheter i Berlin.

– Vilket intresse har du att investera i hyresboende om det blir en förlustaffär. Så blev det för många av våra medlemmar som köpt lägenheter för uthyrning de senaste åren. De var tvungna att sälja för att få sin ekonomi att gå ihop. Några sålde också bara för att slippa stressen över osäkerheten i framtiden.

Enligt Haus & Grund sjönk utbudet av hyreslägenheter med 60 procent samtidigt som utbudet av lägenheter till försäljning fördubblades. En stor ombildning av hyresrätter till bostadsrätter alltså, även om det i Tyskland handlar om ägarrätter.

– Detta skedde enbart i Berlin och hade inget att göra med pandemin, säger Kai Wernecke.

”Tvångsförvärva /förstatliga ägandet av tyska bostäder. Skriv under här” Foto: Arvid Jurjaks

Hyrestaket sattes enbart för lägenheter byggda före 2014 vilket då inte helt oväntat resulterade i att intresset sjönk för att hyra nyproducerade lägenheter med snitthyror runt 12–13 euro per kvadratmeter, i det äldre beståndet är hyran mellan 6–7 euro. Utbudet i det nyproducerade segmentet ökade med 6,7 procent.

En annan effekt var att byggandet av bostäder bromsade in. Enligt den tyska statistikbyrån utfärdades det 13,7 procent färre bygglov i Berlin under Mietendeckel jämfört med samma period året innan.

Kai Wernecke säger att fakta visar hur misslyckat ”detta experiment” blev. Men samtidigt betonar han att Haus & Grund inte är förespråkare för en helt avreglerad marknad med fria hyror.

– Vi har jämförelsehyror och Mietenspiegel (ett index) som garanterar sittande hyresgäster att de inte får höjningar som överstiger snittet, de senaste åren har det legat på 1,2 procents höjningar i Berlin. När det gäller nya kontrakt finns det möjlighet att höja hyran men då finns lagen om Mietpreisbremse (hyresbromsen) som reglerar att höjningen maximalt får vara tio procent över genomsnittet i området. Det är, som jag ser det, ett bra skydd för hyresgästerna och även rimliga förutsättningar för hyresvärdarna.

”Bluffen Mietendeckel” står det på affischen från hyresvärdsorganisationen Haus & Grund. Studenten betalar 8,40 euro per kvadratmeter och fick en sänkning till 7,40 euro tack vare hyrestaket. Professorn bor i en exklusiv lägenhet med 20,83 euro i hyra. Han fick sin hyra sänkt med 12 euro. ”Rättvist?”, undrar Haus & Grund. Foto: Arvid Jurjaks

Liknande tongångar finns även hos Heimstaden, det svenska bostadsbolaget med stora innehav i Berlin. Nu i början av 2021 förvärvade bolaget 3 900 lägenheter till ett värde av 9,8 miljarder kronor. Totalt har Heimstaden 5 700 bostäder i den tyska huvudstaden.

– Att vi satsar i Tyskland bottnar i vår starka tilltro till den tyska ekonomin och bostadsmarknaden, samt att det är en av Europas största marknader för hyresbostäder. Det är också positivt att det är en reglerad marknad som över tid levererar god och stabil avkastning, med mindre risk för vakanser jämfört med oreglerade Norge eller Tjeckien, där vi också har innehav, säger Christian Dreyer, kommunikationsdirektör på Heimstaden.

Han anser även att det svenska hyressystemet är stabilt och bra.

– Därför gör vi många av våra investeringar i Sverige.

Vi tror inte att hyrestaket är rätt väg att gå.

Hyrestaket som infördes i Berlin påverkade inte Heimstaden i så hög grad. Merparten av fastigheterna som togs över i början av året ligger i ett så kallat skyddat område där Berlin stad har förköpsrätt. Berlins senat avstod från denna rättighet då Heimstaden och de styrande kom överens om ett avtal som bland annat garanterar att lägenheterna över en 20 årsperiod hålls inom prisvärda nivåer för förhyresgästerna. Exakt på vilka nivåer vill inte Christian Dreyer säga.

– Vi valde att ha en dialog med staden eftersom vi har ett långsiktigt perspektiv för vårt ägande och vill ha goda relationer med stadens ledning, säger han.

Blev ni lättade över att hyrestaket togs bort?

– Ja, vi tror inte att det är rätt väg att gå för att komma tillrätta med de grundläggande utmaningarna på bostadsmarknaden i Berlin, vi har sett att det i princip inte byggts några nya bostadshus under en längre period. På en marknad som Berlin är det svårt att räkna hem en investering i nyproduktion med de hyresnivåer som råder. Det är ett problem i många städer i Europa, men extra tydligt i Berlin.

Hur heimstaden ska fortsätta sina satsningar i Berlin och även Tyskland beror mycket på hur politiken -grupperas efter valet

– Vi följer den politiska utvecklingen i samtliga länder vi verkar i, det är inte bara i Tyskland som det debatteras kring hyror och regleringar. På alla marknader pågår det en bostadstadspolitisk debatt, något vi menar i grunden är bra eftersom det som diskuteras berör väldigt många människor, säger Christian Dreyer.

Allt detta är så kontraproduktivt och det ger fel signaler till folk som vill investera på hyresmarknaden och se till att det finns bostäder att tillgå.

För den styrande koalitionen i Berlin med Die Linke, socialdemokratiska SPD och miljöpartiet Die Grüne är det upprivna hyresstoppet en enorm prestigeförlust. Trots det vill framför allt Die Linke nu införa ett liknande hyrestak för hela Tysklands bostadsmarknad.

Blir det maktbyte och ett röd-grönt styre även i förbundsdagen efter valet i september tror Kai Wernecke att de kanske kommer försöka införa något liknande för landet som man gjort i Berlin.

 – Men inte heller ett sådant federalt förslag kommer att godtas av författningsdomstolen, det var knappt att hyresbromsen gick igenom nålsögat i rätten, säger Kai Warnecke och tillägger:

– Allt detta är så kontraproduktivt och det ger fel signaler till folk som vill investera på hyresmarknaden och se till att det finns bostäder att tillgå. Inte minst i ett läge då vi även har enorma investeringar framför oss för att nå klimatmålen.

HYRESTAKET I SIFFROR

Hyrorna för alla lägenheter byggda före 2014 frystes från 18 juni 2019. Hyran ansågs vara för hög,
om den med hänsyn till bostadsområdet, låg mer än 20 procent över den relevanta övre hyresgränsen
i hyrestabellen (Mietesspiegel). När hyrestaket infördes minskade viljan att renovera lägenheter vid uthyrning.

  • 1,5 miljoner lägenheter berördes av taket.
  • 7,8 procent sänktes hyrorna med i genomsnitt.
  • 41,5 procent lägre utbud av hyreslägenheter.
  • 59,1 procent lägre utbud av äldre hyreslägenheter (byggda innan 2014).
  • 6,7 procent ökat utbud av nybyggda (och ej reglerade) lägenheter byggda efter 2014.
  • 11 till 66 procent ökade utbudet av lägenheter i andra större tyska städer under samma period; endast Hamburg noterade en minimal nedgång.
  • 13,7 procent färre bygglov i Berlin från januari till september jämfört med samma period förra året.

Källor: ImmoScout 24, Immobilienscout, Guthmann, Haus & Grund

Text: David Grossman

Tiotusentals demonstrerade i Berlin den 15 april efter författningsdomstolens beslut. Foto: Arvid Jurjaks

UPPRIVEN STÄMNING HOS HYRESGÄSTERNA I BERLIN

Försöket med hyrestak kom att sätta hyresgästerna i en besvärlig sits. Berlinbon och frilansaren Arvid Jurjaks rapporterar från en stad där folk riktar sin frustration mot hyresvärdarna.

Om något låter för bra för att vara sant, då är det oftast det. Det var nog många hyresgäster i Berlin som tänkte på den devisen när Tysklands författningsdomstol ogiltigförklarade huvudstadens femåriga stopp för höjda hyror.

Redan samma kväll som beslutet offentliggjordes samlades upprörda hyresgäster för att protestera mot beslutet. Mellan 10 000 och 15 000 personer tågade genom ett pandemidrabbat Berlin.

– Vi vill ha en arg och högljudd demonstration, ropade en av initiativtagarna till demonstranterna innan demonstrationen tog fart.

Senare på kvällen greps 48 personer efter sammandrabbningar med polisen.

För de boende innebar Der Mietendeckel, hyreslocket, i ett slag mer pengar i plånboken. Inte sällan flera tusen kronor i månaden. Ett välkommet tillskott efter att pandemin tvingat stora delar av befolkningen till korttidsarbete och skickat 200?000 ut i arbetslöshet.

Men det fanns såklart en hake. Avierna med de nya, sänkta hyrorna skickades ut med ett förbehåll: Om lagen skulle förklaras ogiltig måste pengarna betalas tillbaka.

Det är alltså en knivig situation många hyresgäster försatts i.

Bara timmar efter författningsdomstolen besked fick många berlinare mejl från sina hyresvärdar, som inte bara upplyste om att den tidigare, högre hyran nu åter börjar gälla, utan också att utestående belopp från december månad och framåt måste betalas in tillsammans med majhyran.

Det är pengar som långt ifrån alla har haft råd att lägga undan. Något som flera av de som deltog i demonstrationen berättade

– Jag bor i en etta på 42 kvadratmeter. I december sänktes min hyra från 800 euro till 441 euro (motsvarande cirka 8 100 kronor, respektive 4 500 kronor). Nu är den tillbaka på 800 euro. Samtidigt har jag förlorat mitt jobb och har nu en a-kassa på 942 euro, säger en man från Brasilien, som vill vara anonym.

Skugghyra blev ett begrepp i Berlin när hyrestaket infördes. Här är tillägget i berlinbon Jennys kontrakt som anger två olika hyror för hennes lägenhet. Foto: Arvid Jurjaks

Demonstrationer mot bostadsmarknaden är vanliga i Berlin. Men för mannen från Brasilien, som bott i staden i sex år, är det här hans debut. ”Fuck Akelius”, står det på hans pappskylt.

Det svenska fastighetsbolaget har sedan flera år tillbaka rykte om sig för att pressa upp hyrorna genom dyra renoveringar.

– De är fruktansvärda, säger mannen från Brasilien, som föreslår en hyresstrejk bland alla stadens hyresgäster.

I stadsdelen Friedrichshain har Jenny och hennes sambo precis blivit föräldrar. Det unga paret flyttade till Berlin i december och fick i sitt hyreskontrakt uppleva ett nytt fenomen: skugghyra. Den nyrenoverade, 80 kvadratmeter stora vindsvåningen med två takterrasser hade med den nya lagen fått en kallhyra på 730 euro. Nästan orimligt låg, tyckte paret. I ett tillägg i kontraktet fanns dock även ett annat belopp som skulle börja gälla om lagen revs upp. En dubbelt så hög skugghyra.

– Den måste vi nu också betala retroaktivt, från det att vi flyttade in, säger Jenny.

Eftersom hon och sambon planerar att bestrida delar av hyresvärdens krav vill hon inte framträda med efternamn och bild.

– Vi räknade med att den nya lagen skulle ogiltigförklaras, men är tveksamma till om konceptet med skugghyra är lagligt och kommer att söka rättshjälp, säger Jenny.

Lägenheten som Jenny och hennes sambo planerar att flytta ifrån. Hyran på 7?400 kronor i månaden blev i ett slag 15?000 kronor i månaden för den här taklägenheten i Friedrichshain när hyrestaket togs bort. Foto: Arvid Jurjaks

De båda har förhållandevis höga inkomster jämfört med genomsnittet i Berlin. Någon hyresstrejk planerar de därför inte. Däremot en flytt. Innan de ens har hunnit installera ett kök i våningen. Ikea-luckor ligger spridda över parkettgolvet och längs väggarna står kartonger ännu oöppnade.

– Med värme och vatten landar vi på 1 678 euro. Det tycker vi är för mycket för en hyresrätt, säger Jenny.

De hyresgäster som inte har möjlighet att betala den högre hyran behöver nu kontakta sin värd om anstånd eller ansöka om ett räntefritt lån från den särskilda nödfond som staden inrättat.

Många vänder också sitt hopp till ännu radikalare åtgärder.

Sedan en tid tillbaka driver kampanjen ”Deutsche Wohnen & Co enteignen” kravet om att förstatliga några av de största bostadsbolagen i staden. 175 000 underskrifter behövs innan den 25 juni för att driva igenom en folkomröstning i frågan.

Sista veckan i april hade 130 000 personer skrivit under uppropet.

– Efter att der Mietendeckel förklarades ogiltigt har vi märkt en enorm tillströmning. Det råder en uppriven och ilsken stämning kring den här frågan i Berlin, säger Michael Prütz, talesperson för initiativet.

Striden om Berlins överhettade hyresmarknad är inte slut riktigt än.

Text: Arvid Jurjaks

S OCH M ENIGA OM ATT POLITIKER INTE SKA STYRA ÖVER HYRESSÄTTNINGEN

Det som skett på hyresmarknaden i Berlin har även följts med intresse i Sverige där vi står inför utredningar som ska se över hyressättningen i nyproduktion och senare även om hyran speglar lägenheternas attraktion. Så här kommenterar Socialdemokraterna och Moderaterna.

Johan Löfstrand, bostadspolitisk talesperson för Socialdemokraterna.

Socialdemokraterna:

Politiker ska vara varliga när man ändrar i systemen

– Jag tycker det som har skett i Berlin är ett bevis på att man ska vara lite varlig när man som politiker börjar ändra i systemen, säger Johan Löfstrand.

– Den svenska modellen med parter har under lång tid skapat ett system med hyressättning som inte styrs av politiker. Jag kan känna en oro för att om man börjar vrida och vända på systemet är att det lätt politiseras och blir mer opportunt.

Det kan enligt Johan Löfstrand leda till en osäkerhet.

– Risken är att färre kommer våga investera i framtiden, om vi får för stor politisk inblandning. Därför värnar jag partmodellen.

Hur ser du på risken att ökad reglering av hyresnivåerna minskar flexibiliteten på marknaden?

– Det kan finnas sådana effekter. Men jag tror att det finns andra negativa effekter på en helt fri marknad också. Alla system som karaktäriseras av osäkerhet och kortsiktighet genererar mindre flyttkedjor. Samtidigt kan alltför höga hyror ur ett fastighetsägarperspektiv leda till för stor omsättning på hyresgäster vilken innebär slitage och större omkostnader. De handlar om att hitta en balans.

Carl-Oskar Bohlin, bostadspolitisk talesperson för Moderaterna

Moderaterna:

Oansvarigt att stifta lagar som gränsar till politisk aktivism

– Det är alltid svårt att dra slutsatser rakt av från Tyskland, eftersom våra system skiljer sig åt på många sätt, säger Carl-Oskar Bohlin, om utvecklingen i Berlin.

– Men om någonting är det extremt oansvarigt av politiker – i det här fallet delstatsregeringen i Berlin – att stifta lagar som gränsar till politisk aktivism och därmed spela med människors privatekonomier på ett sätt som blir extremt kännbart. Nu hamnade det här i knäet på Berlins hyresgäster.

Även Carl-Oskar Bohlin lyfter faran med att hyresregleringar blir en alltför politiserad fråga.

– Ska man dra någon slutsats för svenskt vidkommande är det att det är bra med långsiktiga spelregler när det gäller hyresregleringar, så man inte får ett hattande mellan olika förutsättningar från den ena mandatperioden till den andra. Det är därför vi förordar en bred översyn av hyressättningssystemet, eftersom dagens svenska system skapar stora problem med trögrörlighet och suboptimalt utnyttjande av hyresbeståndet.

Text: Andreas Ericson

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]