Ända sedan det för dryga tio år sedan började talas om samhällsfastigheter som ett eget segment på fastighetsmarknaden har det pekats ut som ett av de hetaste områdena för investeringar. Med undantag för lokala oroshärdar har det inte varit någon större debatt som stört affärerna.
Men i mitten av februari, i spåren av ett par skolförsäljningar i Stockholm, hettade det till i debattspalterna. På flera håll ifrågasattes samhällsfastigheter som affärsmodell. Argumentet var då främst att det sällan är lönsamt för kommuner att sälja fastigheter för att därefter hyra tillbaka dem.
[ Annons ]
Det är synd att det blir så polariserat i debatten istället för att låta det bli ett affärsmässigt beslut.
Av uppenbara skäl hamnade helt andra saker i fokus ganska snart. Men kanske att det fortfarande går att ana en svag bris som kan påverka möjligheterna för kommande affärer inom segmentet.
– Debatten kommer säkert att flamma upp då och då. Men det är synd att det blir så polariserat i debatten istället för att låta det bli ett affärsmässigt beslut.
Det säger Amanda Welander, analyschef på CBRE. Men hon ger inte så mycket för tesen att det kan uppstå en politisk risk med negativ påverkan på affärerna framöver. Det som uppmärksammas är när kommuner säljer, men rent statistiskt det en liten del av den samlade transaktionsvolymen. De senaste två åren har inneburit ett rejält lyft av affärsstorleken i transaktionerna. Amanda Welander spår ingen avmattning just nu. Inte på ett tag i alla fall.
– Traditionellt sett är det i slutet av en konjunktur som man gör stora affärer i fastighetsbranschen. Och fortfarande är det mycket pengar i systemet som behöver placeras, konstaterar Amanda Welander.
Traditionellt sett är det i slutet av en konjunktur som man gör stora affärer i fastighetsbranschen.
Men så kom kriget i Ukraina. Den extremt billiga finansieringen kan vara som bortblåst relativt snart. Inflationen och räntor kan stiga snabbare än väntat och bolagens likviditet minskar med färre förvärv som konsekvens.
Om kurvorna vänder är det nog där man ska söka svaret. Men kanske ska man inte helt bortse från att den svaga bris som nyss antyddes kan ta sig. I höstas tog Socialdemokraterna ett kongressbeslut om att begränsa vinster i skola och omsorg. I en artikel på fastighetstidningen.se väjer civilminister Ida Karkiainen inte för att det också kan komma att innefatta fastigheter inom välfärden.
– Vi har ju från regeringens sida sagt att vi ska ta tillbaks den demokratiska kontrollen över välfärden. Att som kommun inte ha rådighet över sina egna fastigheter avsedda för välfärdens verksamheter är ett sätt att tappa kontrollen. Så detta är naturligtvis något vi tittar på och följer noga, säger Ida Karkiainen.
Att som kommun inte ha rådighet över sina egna fastigheter avsedda för välfärdens verksamheter är ett sätt att tappa kontrollen.
Ida Karkiainen betonar att det såklart råder kommunalt självstyre och att det i många fall finns goda skäl bakom att kommuner väljer att sälja fastigheter för att sedan hyra.
– Men vi håller som sagt var ögonen på frågan. Det vi från regeringens sida poängterar är att vi utav kommunerna förväntar oss en god ekonomisk hushållning, med medborgarnas bästa för ögonen. Och där har ju bland annat SKR pekat på att det sällan är en lönsam affär att sälja sina verksamhetsfastigheter, säger Ida Karkiainen.
Dock är det inte främst lönsamhet Annika Wallenskog, chefsekonom på Sveriges Kommuner och Regioner, SKR, ser som skäl till att det kan komma att bli en viss nedgång.
– Det ena är att opinionstrycket, som ifrågasätter kommunens affärer, kommer att öka allt mer. Men det andra är att vi faktiskt inte längre står inför samma befolkningsökning som för några år sedan. Då är naturligtvis behoven inte längre lika stora, dessutom kanske det finns resurser inom den egna kommunen till de investeringar man behöver göra, säger Annika Wallenskog.
Kommunerna kan relativt enkelt skaffa sig likviditet. Men när en kommun behöver göra stora renoveringar menar Annika Wallenskog att det mycket väl kan vara så att ett privat bolag kan lösa det billigare i egen regi.
– Men debatten behöver breddas. Framför allt behöver samhällsfastighetsbolag bli bättre på att berätta vilka andra nyttor de kan bidra med. Det kan också handla om sådana nyttor som att snabbt kunna bygga om och renovera efter ändrade behov och förutsättningar. Där borde bolagen kunna bidra med erfarenheter som de gjort i andra kommuner, säger Annika Wallenskog.
Framför allt behöver samhällsfastighetsbolag bli bättre på att berätta vilka andra nyttor de kan bidra med.
Där får hon medhåll från branschen. Alturas, nrep:s gren inom samhällsfastigheter, nya tillväxtchef Andreas Nisser, pekar framförallt på hur man kan hjälpa kommunerna att effektivisera ytorna.
– Där vi utvecklar äldreboenden och förskola med kommunen som hyresgäst har vårt bidrag varit att ta bort de icke värdeskapande ytorna. Vi har justerat planlösningar så det är enklare att arbeta för personalen och format produkten till en mer hållbar huskropp. Då har kommunens totalkostnad minskat, det blir en bättre arbetsmiljö för personalen samt en bättre miljö för de äldre och för barnen i förskolan, säger Andreas Nisser.
Nils Styf, vd på Hemsö, sticker inte under stol med att så länge det enbart handlar om att flytta kapital från en kommuns balansräkning till en privat aktör så kommer det kommunala alternativet alltid att vara bättre. Därför menar han att affärerna behöver ses i ett ekonomiskt helhetsperspektiv där ett privat bolag kan, och bör, tillföra nya värden.
– På Hemsö byggstartade vi tio skolor förra året och lika många i år. Det finns ingen kommun som ens är i närheten av det. Det betyder såklart att vi samlat på oss en stor erfarenhet och lärt oss av de misstag vi gjort. Vi lär oss hela tiden och kan ta med den erfarenheten till nästa projekt. Det har en mindre kommun svårare att göra, säger Nils Styf.
Kommunen sitter ju på alla korten och kan bestämma vilken hyra man vill ha framöver.
Amanda Welander tycker att det lite väl ofta framställs som att kommunerna varit blåögda när de valt att sälja.
– Det blir lite konstigt. Kommunen sitter ju på alla korten och kan bestämma vilken hyra man vill ha framöver. Såklart att man får ur mindre för fastigheten om man ställer krav på väldigt låg hyra. Men har ändå stora möjligheter att styra. Dessutom har kommunen planmonopol.
Jag kan tycka att det egentligen är rätt ointressant vem som äger. Det borde mer handla om vem som gör det bra.
Men Amanda Welander tror mycket väl att det kan bli en allt tydligare konkurrensfördel att som bolag kunna lyfta fram kompetens exempelvis på hållbarhetsområdet.
– Men jag kan tycka att det egentligen är rätt ointressant vem som äger. Det borde mer handla om vem som gör det bra, och om kontrollmekanismer för uppföljning. Om kommunen har väl underhållna fastigheter och en duktig organisation som kan förvalta dem finns det egentligen ingen anledning att sälja. Men kommuner har ett väldigt splittrat uppdrag och många är inte tillräckligt stora för att det ska bli en effektiv förvaltning. Då kan det helt klart vara ett alternativ att överlåta det till ett privat bolag, säger Amanda Welander.
