Idag ett tomt fält, snart en stålfabrik med 1 500 anställda. Kommunalrådet Claes Nordmarks Boden är en av vinnarna när det satsas stort i norr. Foto: Simon Eliasson
Publicerat 1 oktober, 2021

På Norrtoppen – gröna satsningar sätter press på bostäder

Norrbotten är just nu på topp i svenskt näringsliv. Etableringar i storleksordningen 700 miljarder kronor har pumpat upp förväntningar och självförtroende. Nu är det skriande behov av bostäder och infrastruktur.

Det sprakar och surrar i luften när vi närmar oss fältet vid Svartbyn i Boden. Ljudet av pengar skulle man kunna säga, för det är från dessa högspänningsledningar som den eftertraktade gröna elen ska levereras till stålverket som planeras intill. Det är till stora delar kraften från Norrbottens älvar som tidigare lockat Google, Amazon och Facebook att lägga sina serverhallar i Sverige.

[ Annons ]

Nu bygger Northvolts batterifabrik i Skellefteå. I Luleå och Gällivare sätter LKAB upp anläggningar för att producera järnsvamp utan fossila bränslen, och om inte mark- och miljödomstolen sätter käppar i hjulen ska H2 Green Steels etablering här på fältet i Boden börja leverera fossilfritt stål år 2024. Fullt utbyggt kommer alla satsningar i norr kräva sammanlagt 70 TWh el, vilket alltså motsvarar drygt hälften av Sveriges totala elproduktion, som i dag är 134 TWh.

– El är en råvara som nyttjas bäst på plats här i norr, att skicka massa el till andra delar av landet, det blir svårare i framtiden. Övriga Sverige får satsa på vindkraftsparker och annat, säger Claes Nordmark, socialdemokratiskt kommunalråd i Boden, när han blickar ut över fältet där det än så länge bara är ett kalhygge och rätt mycket sly.

Kommunalrådet Claes Nordmark på taket till kommunhuset i Boden. Han räknar med att staden kommer växa oavsett om det blir stålfabrik eller ej. Foto: Simon Eliasson

Men i hans ögon är fältet 1 500 kommande arbetstillfällen i fabriken och kanske 2 000 jobb till i olika kringnäringar. Han ser även en mer levande stad som inte bara gör att bodensarna stannar kvar utan även kan locka andra att flytta hit, kanske till och med från södra delarna av landet. Kommunalrådet (uppvuxen i Boden) är förstås stolt över att denna ort, som historiskt varit förknippad med nedlagda industrier och bantade regementen, nu är i fokus för en av alla stora satsningar som ritat om den näringspolitiska kartan. Norrbotten är för närvarande Norrtoppen i svenskt näringsliv.

Totalt ska ofattbara 1 070 miljarder kronor investeras i Norrland och 700 miljarder av dessa i Norrbotten. En satsning som saknar motstycke sedan industrialiseringen. Knut Rost, vd för fastighetsbolaget Diös, ett av de större privata fastighetsbolagen i norra Sverige, minns när han började i bolaget för åtta år sen. Då fanns en lätt skepsis från branschen till investeringar i norr.

Nu blickar nästan alla av börsens fastighetsbolag norrut.

– Jag fick ofta höra att vi i Diös ”kan ta hand om resten av Sverige norr om Uppsala”. Men nu blickar nästan alla av börsens fastighetsbolag norrut och många har redan etablerat sig med nya investeringar. Fast vi räds inte konkurrensen, det är bra att många är på tåget, satsningarna är enorma, större än vad jag någonsin kunde tro, säger Knut Rost.

Optimismen spirar som sagt. Alla man talar med i Boden, även A-lagarna nere vid strandpromenaden, är rörande eniga om att det nya stålverket kommer vara ett lyft för staden. Att fabriken sprider lukt och buller är möjligen inte så uppskattat av de närboende i Svartbyn, men hittills ställer bodensarna helhjärtat upp på satsningen. Befolkningen ska enligt prognosen öka från dagens 28 000 till 31 000 invånare 2030.

– En etablering som denna i Stockholm skulle innebära 150 000 nya jobb i huvudstaden, säger Claes Nordmark. Som tur var har vi goda grannar i Luleå där många av de nyanställda också kommer att bosätta sig. Och sen även Piteå, Kalix och Älvsbyn. Tillsammans är vi den största arbetsmarknadsregionen norr om Uppsala, säger han lite kaxigt.

Vi går upp på kommunhusets tak och blickar ut över staden. Uppe på höjderna som omgärdar Boden syns de gamla fästningarna som ligger insprängda i berget. Bebyggelsen, till största delen tre- och fyravåningshus samt ett och annat punkthus, är glest utspridda över staden. Claes Nordmark pekar ut vilka områden som kan förtätas så att fler bostäder kan tillkomma, det mesta av marken äger kommunen och det kommunala bolaget Bodenbo.

Som rakt nedanför kommunhuset där grävskoporna river det sista av några gamla betonghus. Snart utlyser kommunen en tävling för nya bostäder på platsen, gärna med upp till 200 lägenheter. Nu får det också gärna byggas mer på höjden, även hus högre än kommunhuset.

– Vi har nu byggplaner för 210 lägenheter och 50 småhustomter som är i gång, men det behövs ytterligare 750 lägenheter och 150 småhus, då har vi det som behövs fram till 2030, säger Claes Nordmark.

Bråttom är det, betonar han flera gånger under intervjun. Det går, menar han, inte att vänta tills alla beslut är fattade och fabriken står på plats. Byggandet måste i gång nu. Tilldelningen av mark är tidsbegränsad, sätts inte bygget i gång inom ett halvår efter bygglov blir byggherren av med tilldelningen.

– Vi är näst snabbast i landet på att ta fram bygglov. Här har vi en snabb process när detaljplanen ska fram.

Vi i Boden är tjuriga, som när vi spelar hockey, det är inte alltid snyggt men vi vinner.

Men tänk om det inte blir någon stålfabrik?

– Vi behöver bostäderna ändå, svarar kommunalrådet snabbt (han har förstås fått frågan förut). Boden växer på andra områden; vi har många spelutvecklare, vi satsar på cleantech, och inte minst den gröna elen finns här. Blir det ingen stålfabrik kommer det någon annan aktör som etablerar sig för att få ta del av kraften, kanske en serverhall.

– Du ska veta, säger Nordmark, att vi i Boden är tjuriga, som när vi spelar hockey, det är inte alltid snyggt men vi vinner.

Från kommunhuset är det bara ett femtiotal meter till den kommersiella fastigheten Bodensia som fastighetsbolaget SBB köpt. Bolaget förvärvade även Medborgarhuset av kommunen som numera hyr lokalerna av SBB. Claes Nordmark var politisk sekreterare när Ilija Batljan, idag vd på SBB, var oppositionsråd i Stockholms landsting åren 2010–2011. Det har muttrats en del i lokalpressen om jäv. Konkurrensverket menar att det skett en otillåten upphandling, vilket kan leda till att kommunen får böta 7 miljoner kronor.

SBB är även aktiva i Skellefteå där de satsat 1,3 miljarder kronor i en stor affär med 766 hyreslägenheter och 123 vård- och omsorgslägenheter. Det är många fastighetsägare och byggbolag som är på hugget och uppvaktar de norrländska kommunerna för att kunna förvärva byggrätter för bostäder. Transaktionsmarknaden i Norrland är hetast i landet. Under 2020 ökade den med hela 59 procent jämfört med året innan, enligt analysföretaget Datscha. För riket var siffran för året endast 2 procent.

Villapriserna i Norrbotten har ökat mer än i Stockholm de senaste 48 månaderna, ett tecken på framtidstron. Genomsnittspriset för en villa i Luleå är nu drygt 3,2 miljoner kronor, 24 000 kr/kvm, för bostadsrätter är medelpriset 1,8 miljoner, 26 100 kr/kvm. Foto: Shutterstock

Sett till kommun var köplusten störst i Skellefteå och bostäder var segmentet med högst omsättning. Det är inte så länge sen som det revs bostadshus i Skellefteå på grund av att de inte gick att hyra ut. Nu är det bostadsbrist och bostadskö där det krävs minst tio års kötid för att få något i de centrala delarna av staden.

Knut Rost på Diös konstaterar att priserna är på väg upp i norra Sverige.

–Det är en indikator på att fler slåss på vår marknad om fastigheterna, men konkurrensen ökar även om hyresgäster och inte minst medarbetare, och därför står vi på tå för att vara längst fram.

Konkurrensen ökar även om hyresgäster och inte minst om medarbetare.

Diös tittar ständigt på nya fastighetsförvärv och utvärderar dessa noga.

– Vi satsar också på att bygga på egna byggrätter och vi har 200 000 kvadratmeter som kan projekteras. Köper man ett bostadsbestånd i dag gör man det med 3–4 procents avkastning, när vi bygger är det mellan 4,5–5,5 procent. Så att bygga är mer lönsamt för oss.

Diös har bland annat byggt nytt åt pensionsmyndigheten i Luleå. I Skellefteå förvärvades – Fastigheten Hjorten – som tidigare haft Skellefteå kommun som hyresgäst och som nu är fylld med bland annat flertalet teknikkonsultbolag med verksamheter kopplade till industrisatsningarna i staden.

– I Luleå har vi gått från ganska låga hyresnivåer, 1 000 kr upp till 2 500 till 3 000 kronor kvadratmetern. Till stor del drivet av att vi i Diös byggt nya attraktiva lokaler. Och vi kan konstatera att hyresgäster är beredda att betala det.

I skrivande stund aviserar Knut Rost att fler satsningar är på gång i norr, både kommersiella och bostäder, men han vill inte gå in på detaljer.

Ett punkthus med 80 lägenheter är det senaste projektet Dennis Wikstén färdigställt i Boden. Foto: Simon Eliasson

Realist och försiktig optimist. Så vill helst Dennis Wikstén karaktärisera sig när han spekulerar om fabrikens utveckling. Han är vd för familjeföretaget Wiksténs fastigheter som hans farfar startade. Nu är han den största privata fastighetsägaren i Boden med 950 hyreslägenheter i 37 fastigheter och 32 000 kvm lokaler.

– Jag har full respekt för att politikerna eldar på och anser att det är bråttom med att bygga nytt, och det har jag sagt till Claes (Nordmark), men vi behöver lite mer kött på benen innan vi drar i gång. Ju mer konkret etableringen blir ju enklare för oss att fatta beslut, säger Dennis Wikstén.

– Ska jag göra ett markjobb för fabriken är det inget problem, vi hyr in maskiner från Volvo, skickar en räkning och sedan är det klart. När det kommer till fastigheter är det inte lika enkelt, jag ska stå med dem i minst femtio år. Att snabbt matcha utbud och efterfrågan är knepigt, säger Dennis Wikstén.

Jag har full respekt för att politikerna eldar på och anser att det är bråttom med att bygga nytt, och det har jag sagt till Claes, men vi behöver lite mer kött på benen innan vi drar igång.

Som medelstor aktör på marknaden är det stora problemet att lösa finansieringen påpekar han.

– Ska man bygga ett punkthus med 80 lägenheter är det en affär på 140 miljoner och 30 procent ska du in med själv. Då krävs det att du har en kassa som klarar det. På orter som har tuffare med säkerhet kanske staten kan ta vissa garantier, anser han.

Nu har Wiksténs fastigheter, trots den försiktiga inställningen, byggt en del nytt de senaste åren. Sen 2011 har bolaget investerat 500 miljoner i nyproduktion. Mitt i staden byggdes fastigheten 43:an, 72 lägenheter och 5 000 kvm kommersiell yta. Första nyproduktionen på många år i Boden. Och i sommar stod ett åttavånings punkthus klart med 43 hyresrätter där princip allt är uthyrt trots att hyrorna är rätt höga, med Bodenmått mätt.

 – Byggkostnaderna är rätt höga så någon större vinst är det inte, man kan säga att det går runt. Men vi jobbar långsiktigt och har inga ägare som kräver att vi levererar åtta procent avkastning varje år. Skulle vi bara titta på siffrorna och inte göra andra värderingar så skulle det vara svårt att motivera investeringen, men vi gör affärer även med hjärtat, säger Dennis Wikstén.

Dennis Söderström, ny fastighetsägare i Boden vill gärna köpa små hyreshus med 10–15 lägenheter. Foto: Simon Eliasson

På Espresso House, för övrigt i huset som SBB förvärvat, träffar vi Dennis Söderström, nyss fyllda 30 år. Han kan sedan några månader tillbaka titulera sig fastighetsägare och fastighetsförvaltare.

Tillsammans med bror och mamma har han startat ett fastighetsbolag där den första investeringen är ett hyreshus med tio lägenheter och tre lokaler i Älvsbyn några mil från Boden. Dennis Söderström gick en utbildning i fastighetsförvaltning och då tändes gnistan av att själv ge sig in i branschen, att bygga upp ett kapital i fastigheter.

Jag vill äga något som man kan lämna efter sig.

– Jag vill äga något som man kan lämna efter sig, säger han. Jag har inte vuxit upp med så mycket pengar, pappa var sjukskriven under lång tid. För mig är det viktigt att ha en ekonomisk trygghet, säger Dennis. Avkastningen är tio procent på insatt kapital, men i kalkylen ligger även att han och svägerskan som bor i Västerås sköter förvaltningen utan lön.

Det första köpet, priset blev 4,2 miljoner, finansierades till en del av att hans bror kunde sälja en villa.

Nu letar han andra objekt, fastigheter med mellan tio och tjugo lägenheter, helst i Boden. Men han inser att priserna gått upp och att det inte finns så många objekt ute.

– Mycket säljs bakom kulisserna, inget man hittar på Hemnet, Det var bostadsbrist redan innan etableringen av fabriken så det måste vara bra att investera i bostäder. Hade jag haft mer pengar skulle jag verkligen satsa.

Selma Nilsson, ägare av en livsstilsbutik i Boden, har kämpat för att klara verksamheten under pandemin. Foto: Simon Eliasson

För Selma Nilsson är det inte stålfabriken som varit i fokus den senaste tiden. Hon som många andra av Bodens affärsidkare haft fullt upp med att hålla näsan över vattenytan under pandemin. Livsstilsaffären Selma Style for You har hon drivit i tre år och en stor del av tiden har handlat om att övertyga kunderna om att komma in i butiken istället för att handla på nätet.

– Man får kämpa på och hitta andra sätt, även kanaler på nätet. Som tur är har vi många trogna kunder som fortsatt handla av oss.

Jag är inredningsarkitekt och tänker att en etablering kommer leda till att många kontor ska inredas.

Nu, med allt fler vaccinerade och fler kunder som vågar sig in i butiken ser hon ljuset i tunneln. Och blir det fabrik med fler invånare har hon visioner om att utveckla verksamheten.

– Jag är inredningsarkitekt och tänker att en etablering kommer att leda till att många kontor ska inredas. Sedan har jag även planer på att utöka verksamheten med annat utbud. Det finns en del tomma lokaler att hyra och kanske går det att förhandla till sig en bra hyra och flexibla avtal, säger Selma Nilsson

Sitta still och vänta är varken Selma Nilssons eller Norrbottens devis.

Bostadsbrist i Norrbotten 2021

  • Drygt hälften av länets kommuner uppger ett underskott på bostäder.
  • Endast Haparanda har överskott på bostäder.
  • Under 2021 planeras 1 576 bostäder i flerbostadshus i Norrbotten, flest i Luleå med 891 nya bostäder.
  • Till nästa år, 2022, planeras det för att bygga 909 bostäder.

Källa: SR/Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2021

MILJARDERNA SOM INVESTERAS I KLIMATKRISENS SPÅR

Kiruna (22 675 invånare)
Hybrit. Vad: Koldioxidfri järnsvamps produktion. Investering: ca 200 miljarder kr. Cirka 2 000 arbetstillfällen.

Gällivare (17 502 invånare)
Hybrit. Vad: Koldioxidfri järnsvampsproduktion. Investering: ca 100 miljarder kr. Cirka 1 000 arbetstillfällen.

Luleå (78 346 invånare)
Hybrit. Vad: Pilotanläggning och forskning. Investering: 2 miljarder kr. 2 000 anställda, 6 000 arbetstillfällen.

Boden (28 116)
H2 Green Steel. Vad: Tillverkning av fossilfritt stål. Investering: 25 miljarder kr till 2024. 1 500 anställda i fabrik, totalt 4 500 arbetstillfällen.

Piteå (42 293 invånare)
Vad: Europas största vindkraftspark som tillsammans ska leverera 12 TWh per år. Investering: 60 miljarder kr. Under driftfasen ca 200 anställda. 500–700 års arbetstillfällen.

Skellefteå (73 246 invånare)
Northvolt. Vad: Batterifabrik. Investering: 60 miljarder kr. 3 000 anställda, totalt 9 000 arbetstillfällen.

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGEN I NORRLAND 2019–2021

Transaktionsvolym, halvår Q1–Q2, tkr

201920202021
Skellefteå152 6871 483 3241 695 217
Sundsvall3 902 9341 324 055571 084
Östersund104 751873 077152 484
Luleå 403 128549 784243 990
Gävle1 051 594531 9431 147 959
Umeå 218 53598 1141 115 341
Örnsköldsvik 21 00015 500275 419
Boden125 03811 96666 083
Piteå5010 95044 117
Källa: Svefa

DE STÖRSTA PRIVATA FASTIGHETSÄGARNA I NORRBOTTEN

Fastighetsbolag  Taxeringsvärde miljarder kronor
Diös Fastigheter2,36
Galären  1,36
NP3 Fastigheter 0,58
Lindbäcks Porsön0,62
Fastighets RAWI0,60
Lindbäcks Group 0,54
SBB0,51
Wiksténs 0,49
Källa: Datscha
[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]