I en remitterad promemoria från regeringen föreslås en anpassning av avdragsreglerna i mervärdesskattelagen till EU:s mervärdesskattedirektiv, vilket styr det svenska momssystemet. Ändringen gjordes aldrig i momslagen trots att en ny mervärdesskattelag trädde i kraft 2023.
När man gör inköp till en fastighet får man enbart dra av moms på kostnader som är hänförliga till momspliktig verksamhet, till exempel uthyrning av lokaler med moms. Många kostnader är dock gemensamma för hela huset, fasad, stammar och så vidare. Då blir alltså frågan hur momsen på dessa ska fördelas om byggnaden innehåller både momsfria bostadsdelar och momspliktiga lokaler.
[ Annons ]
Generellt för alla branscher ska fördelningen av gemensam moms baseras på omsättningen i verksamheten. Men för moms på kostnader som avser byggnader ska, enligt regeringens förslag, den omsättningsbaserade fördelningsnyckeln inte tillämpas. Detta är således en avvikelse från huvudregeln i momsdirektivet.
En fördelning utifrån yta i en byggnad var den praxis som Skatteverket tillämpade innan Högsta förvaltningsdomstolen i två domar från 2023 och 2025 slog fast att momsdirektivets regler kunde tillämpas med direkt effekt. Nu förslår regeringen att detta ska vara ett krav i lagen.
Ulrika Hansson, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige välkomnar att regeringen nu inför momsdirektivets huvudregel vid fördelning av moms på gemensamma kostnader i blandad verksamhet men hon är också kritisk till lagförslagets utformning.
– Lagtexten är synnerligen svårläst för någon som inte är momsexpert och promemorian saknar en analys av hur specialbestämmelsen i momslagen om strikt avdragsförbud för stadigvarande bostad förhåller sig till förslaget, en regel som skapat många processer i domstol och som Fastighetsägarna sedan länge velat ha bort.
Ulrika Hansson anser också att det är tveksamt om det är förenligt med principen om likabehandling och skatteneutralitet i EU-rätten att peka ut vissa branscher och inskränka tillämpningen av huvudregeln i EU-rätten om omsättningsbaserade fördelningsnyckeln för fastighets- och finansbranschen på det sätt som föreslås.
– Detta trots att det i lagtexten anges att andra metoder för fördelning kan godtas om de ger en mera rättvisande bild. Bevisningen i förhållande till Skatteverket kan dock bli tidskrävande och svår.
Lagförslaget, vilket aviserades i budgetpropositionen 2026, är delvis ett svar på utvecklingen i rättspraxis som ger företag rätt att tillämpa momsdirektivets omsättningsbaserade fördelningsnyckel med direkt effekt. Detta har gjort att till exempel bostadsrättsföreningar, vilka ofta har en lägre avgiftsbaserad momsfri omsättning i förhållande till högre marknadsbaserade lokalhyror har kunnat få upp sin avdragsgilla procentandel för gemensam moms i föreningens fastighet. Detta kan gynna en förening som exempelvis investerat i ett stambyte vilket är en gemensam kostnad för såväl bostäder som lokaler i föreningen. Skatteverket har omprövat momsen för många föreningar och betalat tillbaka momspengar. Med regeringens förslag kommer föreningarna att vara hänvisade till fördelning utifrån yta i bygganden i de flesta fall.
Nu är regeringens förslag ute på remiss och ska besvaras senast den 26 februari 2026. Ikraftträdande föreslås till den januari 2027.
