I Tyskland kunde hyresvärdar i många årtionden sätta hyran fritt när en lägenhet blev ledig. När bostadsbristen ökade drev det upp hyrorna snabbt och skapade stora prisskillnader mellan gamla och nya kontrakt. Hyresgäster höll hårt i sina gamla kontrakt, medan fastighetsägare fick starka incitament att byta ut dem mot nya med högre hyror. Resultatet blev en marknad som i delar beskrivs som dysfunktionell.
Den beskrivningen gör Hyresgästföreningen i en rapport om den tyska hyresmarknaden. Tyskland testade marknadshyror och det slog helt fel, är rapportens budskap. Och man tycker sig se att Tyskland gör en helomvändning och återinför regleringar.
[ Annons ]
Att hyresbromsar har införts och skärpts i vissa regioner, och att statens stöd till bostadsbyggande har ökat, är fakta. Men frågan är hur det ska tolkas? Och inte minst vilken relevans det har för svenskt vidkommande?
Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, drar slutsatsen att lösningen inte är att gå mer i marknadsriktning, utan att det som behövs är en aktiv stat som möjliggör finansiering i lågkonjunktur och ger kommunerna fler verktyg att planera för befolkningens bostadsbehov.
”Bostadsmarknaden är i ständig förändring och politiken måste löpande anpassas till nya behov och utmaningar” heter det i rapporten. Kan då inte det svenska svaret vara att vi, till skillnad från Tyskland, behöver anpassa oss och gå i mer marknadsanpassad riktning?
[ Annons ]
– Nej, Tysklands erfarenhet visar snarare riskerna med fri hyressättning. När marknaden kom i obalans steg hyrorna på ett ohållbart sätt, vilket skapade stora klyftor mellan gamla och nya kontrakt och tvingade fram nya regleringar. Det svenska systemet jämnar ut trycket och skyddar alla hyresgäster. Slutsatsen är att vi inte bör byta till ett marknadssystem som skapar nya problem, utan i stället förbättra den modell vi har och komplettera med bredare bostadspolitiska insatser, som förmånliga bygglån och krav på kommuner att planera, säger Martin Hofverberg.
Fastighetsägarnas samhällspolitiske chef Martin Lindvall menar dock att det inte finns några skäl att tro att Tyskland överger principen om avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst bara för att det skett i vissa städer där marknaderna nu är ansträngda.
– Beskrivningen att Tyskland ”testade marknadshyror” förvånar lite. Individuell avtalsfrihet utgör grundmodellen, men under världskrig och när landets bostäder låg i ruiner var det förstås nödvändigt att både hyror och besittningsskydd reglerades hårdare, säger Martin Lindvall.
Han fortsätter:
– Beslut om att på ansträngda marknader permanent eller periodvis regleras hur mycket en ny hyra får avvika från andra nytecknade avtal och hur stora de årliga hyresjusteringarna i befintliga kontrakt får vara ligger på sätt och vis i linje med tysk tradition av ett starkt konsumentskydd. Som grundläggande princip för hyressättningen står den tyska modellen för marknadshyror ännu stark.
Martin Lindvall menar i stället att utfallet av de inskränkningar i avtalsfriheten som gjorts väsentligen påminner om de begränsningar för hyressättning och hyresjustering som föreslogs i den svenska utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion. Likheterna med dagens svenska system menar han är ytterst få.
Det ser dock inte Martin Hofverberg.
– Precis som i andra länder befinner sig den tyska hyreslagstiftningen på en glidande skala mellan reglerat och avreglerat. Det som är intressant och som lyfts fram i rapporten är att man i Tyskland på senare tid har gått tydligt åt det ena hållet, det vill säga lagt på flera lager av nya regleringar. Hyresbromsen är inte det enda exemplet, utan lagstiftningen har också anpassats för att dämpa höjningar i pågående avtal på olika sätt. Det tyska exemplet visar att snabbt stigande hyror är ett reellt problem, och att det på pressade marknader ofta bara är en tidsfråga innan någon form av reglering behöver återinföras, säger Martin Hofverberg,
På Fastighetsägarna ser Martin Lindvall helt andra skäl att göra jämförelser med det folkrikaste landet i EU.
– Jämförelser mellan tysk hyreslagstiftning och svensk har alltid varit intressant, och med de senaste förändringarna väcks nya frågor. Är det i Tyskland svensk höger och vänster kan finna varandra om en riktning för reformer av hyressättningssystemet?
Det tror dock inte Martin Hofverberg.
– Det intressanta är att Tyskland tvingats gå mot mer reglering för att hantera skenande hyror. Det visar att friare hyressättning på pressade marknader ofta leder till problem som kräver återreglering. Det talar emot att Sverige ska välja den vägen. Fokus bör i stället ligga på en fungerande helhetspolitik. Där har man en mer aktiv bostadspolitik där staten har fler verktyg för att tillgodose medborgarnas behov – här har vi något att lära av Tyskland.
Det moderata förslaget om Trygghetshyra nämns inte i rapporten. Men Martrin Hofverberg har tidigare liknat förslaget med just vid den tyska modellen. Något som Moderaternas bostadspolitiske talesperson David Josefsson inte håller med om.
– Likheten är att man har starkt besittningsskydd och i vissa fall en indexreglerad hyra. De likheterna finns ju dock med en rad andra europeiska länder. Vi har inte haft Tyskland som förebild och Hyresgästföreningen själva konstaterar ju också att långt ifrån alla hyreskontrakt räknas upp med index i Tyskland, säger David Josefsson.
Ska det göras någon allmän lärdom i en politisk jämförelse med Tyskland, menar han i så fall snarare vara hur olika det fungerar på olika delmarknader.
– Eftersom det är en förbundsstat är variationen stor och det blir nästan enklare att jämföra med enskilda delstater i Tyskland. Jämförelser mellan länder kring bostadspolitik blir ju tyvärr också svåra eftersom bilden också är komplex och delvis bygger på kultur och traditioner. Ägt boende i flerfamiljshus är exempelvis lågt i Tyskland.
Vad kan vi lära av Tyskland enigt dig?
– En parameter som Hyresgästföreningen inte tar upp, nämligen stadsbyggnad och arkitektur. Jag tror Sverige har mycket att lära av Tyskland i hur man bygger levande kvarter och fungerande stadskärnor, både i stora städer men också i mindre kommuner och byar. Man bygger bättre integrerade kvarter med både bostäder, arbetsplatser och service och nästan oavsett hur liten en by är så finns det en levande bygata, säger säger David Josefsson.
