Det har varit få transaktioner de senaste kvartalen men nu tycks vi gå mot ett trendskifte. Antalet affärer (rullande 12-månader) fortsatte att öka till 320 i årstakt i januari, jämfört med bottennivån från juli på 283 affärer.
Antalet affärer är dock fortfarande under det långsiktiga genomsnittet på cirka 350 affärer, och den genomsnittliga storleken på transaktionerna har minskat avsevärt under de senaste 18 månaderna.
[ Annons ]
Direktavkastningskraven i genomförda transaktioner har tydligt förskjutits uppåt i stort sett över hela marknaden under det senaste året. Nu ser vi dock tydliga tecken på stabilisering och till och med en liten nedgång i avkastningskrav för bostads- och industrifastigheter. Det är dock viktigt att komma ihåg att cirka en tredjedel av de börsnoterade fastighetsbolagen är fortsatt pressade av höga finansieringskostnader, och många bolag behöver resa nytt kapital och/eller sälja delar av sina portföljer under 2024.
Detta är också fallet för många privata investerare som har köpt lågavkastande fastigheter under de senaste åren med för hög belåning. Så länge marknadsräntorna ligger kvar på betydligt högre nivåer än de var under åren fram till 2021 så kommer denna situation inte förändras.
Privata investerare är mest aktiva på marknaden medan fonder kommer på en andra plats. Samtidigt har det varit ett massivt säljtryck bland de börsnoterade fastighetsbolagen sedan början av 2022.
9 av de 36 svenska börsnoterade fastighetsbolagen som Catella analyserar har dock numera börspremier i relation till sina substansvärden efter de senaste månadernas fastighetsaktierally. Flera av dessa bolag har också rimligt starka balansräkningar, sunda räntetäckningsgrader och relativt god tillgång till finansiering.
Det är inte orimligt att anta att några av de börsnoterade fastighetsbolagen kommer att gå från säljare till köpare på marknaden under 2024. Andra börsbolag med svaga balansräkningar och låg räntetäckningsgrad kommer dock sannolikt förbli säljare på fastighetsmarknaden i många år framöver.
Catellas makroindex indikerar att svensk ekonomi bottnar ut under första halvåret 2024. Vi tror på en tillväxttakt på årsbasis inom intervallet minus 1,3 till plus 1,7 procent i maj 2024.
Samtidigt ser vi att arbetslösheten sannolikt fortsätter att öka de kommande kvartalen, vilket hämmar privat konsumtion, och fortsätter att trycka upp vakanserna för kommersiella fastigheter (främst butiker, kontor och logistiklokaler). Den svenska KPI-inflationen sjönk till 4,4 procent i december (från 5,8 procent i november).
Catellas ledande index för inflation indikerar att KPI-inflationen kommer att fortsätta sjunka under de kommande sex månaderna. Indexet indikerar att KPI-inflationen kommer att ligga inom intervallet minus fyra till noll procent på årsbasis i juni 2024 (med en sannolikhet om 90 procent).
Fastighetsaktiemarknaden har troligtvis mer att ge under de kommande månaderna baserat på den nuvarande trenden med lägre inflation och kommande räntesänkningar från Riksbanken.
Arvid Lindqvist,
Portföljförvaltare, Catella
