Ibland är det stora transaktioner i miljardklassen. Men de flesta försäljningarna är när små och medelstora fastighetsägare säljer, och då oftast till en större aktör. I Åmål är syskonen Björn Elander och Sara Alfredsson i den processen.
Scenariot är nog välkänt för många av Sveriges mindre fastighetsägare. En far eller kanske farfar byggde eller köpte ett bestånd av fastigheter. Och när grundarna går ur tiden så är intresset inte så stort hos de efterlevande som får ärva husen. Det blir dags att sälja och då oftast till en större fastighetsägare. Statistik från SCB visar att antalet fastighetsbolag med en till fyra anställda har minskat något de senaste fyra åren samtidigt som det dykt upp fler större aktörer, se grafik på nästa uppslag.
– Det är svårt att vara liten i sitt företagande, i alla fall om det ska bedrivas i bolagsform och med balansräkning, säger Stefan Timan, affärsområdeschef Transaktioner på Svefa.
[ Annons ]
Med en allt tyngre regelbörda blir det sammantaget allt knepigare för den lilla ägaren som förr kunde nöja sig med att sköta kåkarna och skicka ut hyresavierna. I en rapport från förra året skattar Tillväxtverket att de svenska företagens administrativa kostnader ökat kraftigt sedan 2013. Kostnaden för detta arbete är nu uppe på 377, 5 miljarder kronor/år.
På mellanbrogatan i Åmål är Björn Elander och Sara Alfredsson mitt uppe i säljprocessen. I kontorshuset, som familjens bolag Två Stenar AB äger och förvaltar, är det tämligen tomt förutom ett rum där Björn Elander sitter. Det blev hans uppgift att förvalta vidare bolagets 19 fastigheter när pappan Christer Elander dog i cancer 2016.
– Egentligen ville pappa sälja redan 2010 då han gick i pension, och han hittade en köpare, men den affären blev inte bra. Köparna, bolaget Två Stenar, var inte seriösa, de betalade med reverser och tömde bolaget på pengar. Till sist höll det inte och tack vare de lokala bankerna kunde pappa ta tillbaka bolaget, säger Björn Elander.
Pappa kände väl lite panik redan när han blev sjuk och ville inte att vi skulle behöva ta över.
Den gamla styrelsen fick sparken och sedan fick Björn, då 34 år gammal, träda in för att hålla i förvaltningen av bolaget, man behöll då namnet Två Stenar. De övriga tre syskonen, Åsa, Mark och Sara hade andra liv och inget intresse av att driva fastighetsbolag.
– Pappa kände väl lite panik redan när han blev sjuk och ville inte att vi skulle behöva ta över. Och det är ju väldigt sårbart när det bara är Björn som ska ta ansvar för allt, säger Sara Alfredsson.
Egentligen var det kräftodlingar som lockade Christer Elander att flytta från Lysekil till Åmål 1994. Han drog i gång en av Sveriges största odlingar, och som den entreprenör han var såg han även möjligheter att köpa fastigheter till bra priser eftersom Åmål inte haft en särskilt stark befolkningsutveckling.
Från början blev det mest villor, men vartefter större fastigheter i centrum och bolaget CE (Christer och Eva) Elander blev på rätt kort tid Åmåls största privata fastighetsägare med 156 hyreslägenheter och 65 lokaler. CE Elander är familjens moderbolag och det är i Två Stenar som fastigheterna ligger sedan den misslyckade affären 2010.
Går man längs med huvudgatorna i centrum är var och varannan kåk i Två Stenars ägo. Några är klassiska byggnader från tidigt 1900-tal som fått stå kvar under rivningsepoken på 60-talet, vilket gör att Åmål har en annan prägel än många andra städer. Men ett äldre bestånd kräver också mycket underhåll.
– Sedan vi började tala om att sälja har mycket tid och pengar lagts på att renovera, säger Sara Alfredsson.
Det var under hösten 2023 som försäljningsprocessen startade på allvar. Uppdraget att sälja gick till Kommersiella Fastigheter i Göteborg. Något avtal är i skrivandes stund inte skrivet, och det är förstås osäkert vad beståndet är värt. För sex år sedan var värderingen 150 miljoner. Lånen är på 85 miljoner.
– Kanske det blir en hacka över, men det vet man inte. Sedan är vi den här gången måna om att det blir seriösa ägare som tar över. Att de bryr sig om hyresgästerna och om Åmål och att de har resurser att renovera, säger Björn Elander.
Han tror att köparen blir ett större bolag. De övriga lokala fastighetsägarna är små och har inte finanserna att köpa hela paketet. Den bilden delar Niklas Wählisch, som är transaktionsrådgivare på Kommersiella Fastigheter och delaktig i säljprocessen.
– Vi har en del kontakter med intressenter som sneglar mot den här typen av bestånd eftersom det är en helt annan avkastningsnivå än i större städer. Jag är övertygad om att det blir en nationell köpare, och kanske någon med utländska investerare bakom sig.
Niklas Wählisch konstaterar att den högre räntan gjort att investerare söker objekt i små och medelstora städer; fastigheter med yielder på 7 till 8 procent och gärna med potential att höja avkastningen ytterligare med aktiv förvaltning.
I Två Stenar finns ett antal vakanser (10 till 15 procent) och 2,5 miljoner i vakanshyra.
I plan B finns även möjligheten att sälja vissa av fastigheterna styckevis.
– Kanske kan det bli tal om det. Normalt sett vill en större köpare enbart ha bostäder, men det finns en del butikslokaler och banker som hyresgäster. Vi tittar även på en sådan lösning, och då kanske en lokal köpare kan köpa något, säger Niklas Wählisch.
Det kommer vara en lättnad när det blir sålt. Och pappa ville själv sälja.
På minussidan är förstås Åmåls dragningskraft som kommun. Dalsland i stort har sett en nedgång de senaste fyrtio åren och betraktas av staten som ett stödområde. Efter några år med flyktinginvandring har det varit nettoutflyttning från området de senaste fyra åren, så även i Åmål.
Kanske en grön våg, närheten till vacker natur, och inte minst låga boendekostnader kan vända trenden.
– Vi ser att det finns bra förutsättningar för staden, och vi har inte bråttom, men det vore skönt att få det färdigt. Vi tänker att det får hålla på ett år och se vad som händer, säger Björn Elander
– Det kommer vara en lättnad när det blir sålt. Och pappa ville själv sälja, säger Sara Alfredsson.
HALA RÖDFLAGGORNA INNAN FÖRSÄLJNING
En mindre fastighetsägare står inför en del utmaningar när det är dags att sälja. Fastighetstidningen bad Stefan Timan, affärsområdeschef Transaktioner på Svefa och transaktionsrådgivaren Niklas Wälisch på Kommersiella Fastigheter att ge sina bästa råd.
Ta professionell hjälp – även om det kostar
En fastighetsägare kan ha mångårig erfarenhet av förvaltning men inte av försäljningar.
– Det låter som att jag talar i egen sak, men en mindre fastighetsägare som ska sälja eller köpa bör ta hjälp, och rätt typ av hjälp, säger Stefan Timan.
Han har mött situationer där fastighetsägaren på orten vänt sig till den allmänpraktiserande advokatbyrån man anlitat genom åren. Eller till en lokal mäklare som mest sysslar med att sälja småhus till privata köpare.
– Den ovane har kanske aldrig gjort ett aktieöverlåtelsevtal när man säljer fastigheter över bolag. Risken är att det blir många och dyra misstag som görs, säger Stefan Timan.
– Timtaxan för en specialiserad legal rådgivare är säkert högre än för den lokale, och skillnaden kanske ibland kan verka stor vid första anblicken. Men i slutändan är det viktigt att det blir rätt och riktigt, menar Stefan Timan.
– Jag kan förstå att vissa resonerar så, men är det brister i en garantikatalog så är det faktiskt miljoner man kan förlora i ett sämre avtal om något skulle hända. Gör man stora fastighetsaffärer är det högst oklokt att inte ha professionell hjälp.
För att hitta rätt rådgivare är det bra att ringa runt till flera aktörer och bilda sig en uppfattning om vilka som kan vara lämpliga, och få en bild av vilka man känner förtroende för. En transaktionsrådgivare jobbar oftast mot provision och då är det bra att ha en säljare som förstår var marknaden befinner sig.
Någon större skillnad är det inte i arvorden hos de som är professionella aktörer. Det är en rätt homogen bransch.
Se över renoveringsbehov
Ett bra och välskött bestånd är förstås mer attraktivt än fastigheter som kräver stora insatser. Men tiotusenkronorsfrågan är i vilken mån renoveringar höjer priset mer än kostnaden för jobbet.
– Jag skulle säga att skicket på underhållet har blivit viktigare nu när marknaden har gått ner samtidigt som entreprenadkostnaderna har ökat. Du får mer tillbaka på varje investerad underhållskrona idag än för tre år sedan, säger Stefan Timan, men tillägger:
– Sedan är frågan om den lokala marknaden är beredd att betala högre hyra för en renoverad lokal eller bostad. Risken på fel marknad är att du gör en renovering till vakans, säger Stefan Timan.
Ha en rimlig bild av värdet
Det är inte så bra att vara kär i sina kåkar när det kommer till värderingar.
– Det är inte helt ovanligt att en rådgivare får dämpa förväntningarna som bygger på emotionell grund snarare än reell. En van pragmatisk aktör kan förhålla sig till det, men för någon med personliga relationer till husen kan det vara känslosamt. Men det är ju alltid marknaden som sätter priset, säger Stefan Timan.
Med ett stort bolag som motpart finns ibland en misstanke om att de sitter på kompetens- och informationsövertag som nyttjas för att ”lura” säljaren.
– Jag har sällan mött en seriös aktör som vill sko sig på att ha bättre information. Det som är viktigt är att få till ett fungerande överlåtelseavtal och så lite bekymmer som möjligt i själva affären, säger Stefan Timan, och tillägger:
– Det lönar sig sällan att ha en ”räv bakom örat”, att vara översmart är sällan en framgångsfaktor.
Hitta rödflaggorna och få ordning på bolaget
Viktigt är att renodla portföljen och förbereda en försäljning i god tid.
– Det gäller att hitta rödflaggor i tidigt skede. Är man en mindre fastighetsägare kanske energi och hållbarhetsfrågor inte varit så viktigt. Men nu är det den viktigaste frågan för bankerna och större fastighetsbolag. Att det finns en plan hur man vill driva mot det grönare hållet. Det kan vara svårt att få finansiering överhuvudtaget om det är så kallade ”bruna fastigheter”, säger Niklas Wählisch.
Både Stefan Timan och Niklas Wählisch betonar vikten av att ha ordning i bokföringen.
– Den som köper vill åtminstone kunna göra en due diligence (företagsbesiktning) av de senaste tre åren. På skatt och moms kan man bli återbetalningsskyldig om fel upptäcks i efterhand, säger Stefan Timan.
Värderingen av en fastighet bygger till stor del på hyresintäkterna och av största vikt är då att hyresavtalen är uppdaterade.
– En köpare vill se att bolaget aviserat rätt hyror och att man inte ligger fel i indexeringar. Säljare som har muntliga överenskommelser med hyresgäster och oklara förlängningsklausuler är inte populära, säger Stefan Timan.
En del säljare kan vinna på att paketera sin fastighet i enskilda bolag. Men det är inte alltid rätt metod.
– Om det är en större portfölj på en mindre ort, där alla fastigheter är i ett bolag, kan det vara mer komplicerat om portföljen behöver delas upp i mindre delar, säger Niklas Wählisch.
När det kommer till skattefrågor finns även risken att bolaget inte är ett rent fastighetsbolag, att det kan finnas så kallad ”byggmästarsmitta” från tidigare verksamhet.
– Det är många skattetekniska frågor som ställs i ett tidigt skede och kan kräva omstruktureringar av bolag innan försäljning, säger Niklas Wählisch.
