Från läsambassadörer och finansierade köp av bostadsrätter till gemensamma bolag för ökad handel – Trianon är pionjärer i Sverige när det gäller sociala obligationer, något som spås växa rekordartat på finansmarknadens prioriteringslista. Foto André de Loisted
Publicerat 24 september, 2021

Lån för livet

Utbudet är än så länge litet. Men intresset är stort. Så här arbetar Trianon med sociala obligationer. Finansieringsformen som väntas få sitt stora genombrott i fastighetssektorn det närmaste året.

Lindängens amfiteater, 26 grader i skuggan. Det är knappt att man kan skönja miljonprogramshusen bakom den lummiga grönskan. På ett bänkbord ligger det travar med barnböcker.

[ Annons ]

– Du borde ju flytta in i det nya vi ska bygga i Rosengård. Vänta så ska du får se. Jag skickade bilder till Erik igår så jag har dem på mobilen.

– Åh vad fint! Men just nu kan vi inte sälja vår lägenhet.

Fatma Alwan har varit läsambassadör sedan i januari, och har sett skillnad i både studiemoti-vation och läsning sedan starten. Foto André de Loisted

Den som passar på att sälja in sitt kommande byggprojekt är Anna Heide, affärsutvecklingschef på fastighetsbolaget Trianon. Den tilltänkta spekulanten är Fatma Alwan som är läsambassadör på Tillsammans i Förening, en gräsrotsrörelse i dubbel bemärkelse, som finansieras av stiftelsen Momentum som drivs av MKB Fastighets AB och Trianon tillsammans.

Detta ska handla om sociala obligationer, som av många spås få sitt stora genomslag i Sverige i år. Och till stor del ska det handla om Trianons sociala obligation, eftersom de är något av pionjärer. Flera gånger ska Anna Heide påpeka att det praktiska utförandet av det finansiella upplägget kan te sig spretigt, men att det är viktigt att förstå hur bolagets olika sociala satsningar hänger samman. Ovanstående lilla scen får tjäna som ett exempel.

–En stor fördel med sociala obligationer är hur det hjälper till att systematisera och strukturera arbetet. Det säkerställer också på ett helt annat sätt uppföljningen av det arbete vi sedan länge redan gjort på ett hel annat sätt, säger Anna Heide.

Att Fatma Alwan ser ett problem med att finansiera ett eventuellt köp beror på att hennes familj bor i den vanskötta och kapade bostadsrättsförening, som i folkmun kallas för ”Kinesiska muren”, som varit en dyster följetong i Sydsvenskan. Det hör egentligen inte till Trianons sociala obligation, men företaget driver parallellt också ett möjligt banbrytande Vinnova-projekt för att hjälpa Rosengårdsbor att finansiera köp av bostadsrätt (byggandet av själva fastigheten ingår i åtagandena för den sociala obligationen). Fatma Alwan visste inte om utvecklingsplanerna för stadsdelen. Hon ser fram emot resultatet, även om hon inte tror att de själva kommer att flytta in.

– Förhoppningsvis löser det sig för oss ändå. För annars älskar jag ju Rosengård. Jag känner mig så hemma där.

Sverige är ledande på grön finansiering, men på efterkälken när det gäller det sociala. Blickar man ut på den internationella marknaden från föregående år ser det annorlunda ut. I USA stack emissionerna av sociala obligationer i väg rejält förra året och nådde ett värde på 141 miljarder dollar. Det var en ökning med över 700 procent. När EU, den 20 oktober i fjol, emitterade en social obligation för 17?miljarder euro, med syfte att motverka de sociala och ekonomiska konsekvenserna av pandemin, så övertecknades den dryga 13 gånger.

Social hållbarhet klättrar alltså med rekordfart uppåt på finansmarknadens prioriteringslista. Många experter tror att det är via sociala obligationer som en stor del av kapitalet kommer att nå fastighetssektorn.

Läsambassadören Zoe Almqvist Andersson (t. h.) läser för de samlade barnen i Lindängens amfiteater ur en bok om människokroppen. Foto André de Loisted

Men vi måste börja med barnböckerna på bordet. För strax sitter 17 små Malmöbor i gräset framför Zoe Almqvist Andersson som läser en bok om hur människokroppen fungerar. Nya trender för fastighetsfinansiering är både viktiga och intressanta. Men att någon av dem knäcker läskoden och uträttar framtida storverk är vad som verkligen räknas.

Dessutom är det vad som i slutändan också ska in i Trianons redovisning till sina investerare.

Fatma Alwan har varit läsambassadör sedan i januari.

– Under hela året har vi gått runt och läst i områdena. Det har varit kallt, men det har faktiskt fungerat.

Det är såklart på grund av corona som verksamheten skett utomhus även under vintern. Att barnen kommit trots det säger något om behovet.

– Idag har vi plockat med oss extra många skräckböcker. Det hade vi inte så mycket i början. Men det ville barnen lyssna på. I våra andra verksamheter har vi märkt att många inte alls är skolmotiverade och de tycker att läsning är tråkigt och jobbigt. Så vi kombinerar någon aktivitet med läsning så att vi främjar läsning samtidigt som vi ger dem en meningsfull fritid, berättar Fatma Alwan.

Under hela året har vi gått runt och läst i områdena. Det har varit kallt, men det har faktiskt fungerat.

Så hur fungerar då Trianons sociala obligation och hur hänger den samman med exempelvis läsverksammheten?

– Det är ju egentligen ganska enkelt. Det är ett lån från den privata investerarmarknaden som vi kopplat till ett antal olika sociala och gröna åtaganden som vi ska leverera i våra bostadsområden i södra och östra Malmö, förklarar Anna Heide.

Bolagets åtaganden synkas med Agenda 2030 och de 17 globala målen för hållbar utveckling. Läsverksamheten ingår i bolagets åtagande att satsa på barn och unga genom samarbeten med föreningar, idrottsklubbar, staden med flera, och kopplas främst till globalt mål nummer 11: Hållbara städer och samhällen.

För obligationspengarna köpte Trianon området Hermodsdal för 150 miljoner och lägger resterande 350 miljoner på sociala och gröna investeringar.

Anna Heide konstaterar att obligationen var väsentligt övertecknad.

– Investerarna var de vanliga institutionerna. Det märks tydligt att de verkligen behöver dessa investeringar för att kunna erbjuda sina kunder. Man har ju gjort gröna investeringar länge och vet hur det fungerar. Nu kommer de sociala. Det märks tydligt att finansmarknaden vill vara med och investera i samhällsutvecklingen, och det samtidigt som man får en god ränta på sina pengar.

Det tror även Sophie Nachemson Ekvall, forskare på Handelshögskolan i Stockholm och expert på social finansiering på Ramboll.

– Finansmarknaden behöver legitimitet för att leva upp till hållbarhetsmål. Sverige är ledande på grönt, men det saknas nästan helt sociala obligationer.

Men Sophie Nachemson Ekvall tror att det kan bli en rejäl push ganska så snart. Och då är det bostadssektorn och fastighetsmarknaden som kommer att dra i gång den sociala obligationsmarknaden i Sverige.

– Svenska institutioner, främst pensionsförvaltare, äger 65 procent av de svenska obligationerna. Och där är 70 procent fastighetsobligationer, så det kan verkligen driva på utvecklingen inom social finansiering, säger Sophie Nachemson Ekvall

På den internationella investerarmarknaden märktes en tydlig förändring under förra året. Covid 19 lyfte frågan om social nytta och näringslivets samhällsansvar.

I Sverige har SBB emitterat obligationer för 1,2 miljarder euro, där 700 miljoner euro var sociala obligationer och 500 miljoner euro hybridobligationer. Men här handlar det inte om en lång lista på sociala åtaganden som i Trianons fall, utan egentligen bara att man lyckats klassa svenska hyresrätter som ”affordable housing”.

Kommuninvests kallade det själva en milstolpe när de den 30 mars lanserade den helt nya låneprodukten Lån för Social Hållbarhet. Här märks bland annat Botkyrkabyggen som använt det förmånliga lånet för att kunna genomföra en begränsad hyresökning vid renovering i delar av beståndet.

Ett annat av Trianons åtaganden är att skapa arbetstillfällen. Bland annat genom att ställa krav på att entreprenörer ska anställa eller ge praktik till arbetslösa i Trianons socioekonomiskt utsatta områden. Men när vi går igenom redovisningen tvingas Anna Heide konstatera att det gått så där. Hittills har sex personer anställts, målet 2024 är 30 personer.

– Där behöver vi accelerera. Men det är till stor del på grund av coronan. Det har varit väldigt svårt att få bolagen att gå med på den typen av villkor.

Lotta Bengtsson driver Bazaar Food Market i Rosengård tillsammans med sin man Richard Bengtsson i ett gemensamt bolag med Trianon. Till vänster: butiksanställde Dilawer Khan. Foto André de Loisted

Desto bättre har det gått med målet att själva anställa. Hittills har Trianon fått 63 arbetslösa i arbete – målet till 2024 som är satt till tio personer. Förklaringen hittar man framför allt bland hyllorna i stormarknaden Bazaar Food Market. När Trianon köpte Rosengårds Centrum 2016 fanns det stora vakanser. Citygross minskade ner i omgångar för att snart stänga helt.

När Trianons vd Olof Andersson första gången träffade Richard Bengtsson, Ica-handlare i Kristianstad i femte generationen, så gällde det egentligen helt andra planer. Men kunde inte Richard Bengtsson göra något med den tomma ytan i Rosengård? Jo, det kunde han.

Resultatet blev en stormarknad med hälften av sortimentet från Axfood med Willys standardsortiment, hälften från resten av världen. I butiken stöter vi på hans fru Lotta Bengtsson.

– Vi hade länge känt att Matsverige behöver förnyas, det är för likriktat. Så detta stämde precis in på vad vi drömt om.

Tills bazaar food Market står på helt egna ben och det drivs i ett gemensamt bolag med Trianon. Via fotbollsklubben Rosengårds FC har tidigare arbetslösa fått anställning.

– Att de anställda har så olika bakgrund gör att vi alltid har någon som kan det språk som våra kunder behärskar. Det är verkligen fantastiskt. Och man lär sig så mycket hela tiden, som om alla andras högtider.

Att de anställda har så olika bakgrund gör att vi alltid har någon som kan det språk som våra kunder behärskar.

Lotta Bengtsson berättar att man närmast laddar för storhelgen Bajram. Hon använder den turkiska benämningen, på arabiska kallas slutet på fastemånaden Ramadan för Eid al-fitr.

– Jag har aldrig sett så många dadlar. Och jag som alltid trott att en dadel är en dadel. Men inte här, skrattar Lotta Bengtsson.

Den förra ägaren av Rosengård Centrum hade delat centrumet. Tanken var att locka kunder utanför Rosengård genom att separera dem från övriga centrumbesökare. När Trianon byggde samman centrumanläggningen skapade man en passage där flera småbutiker kunde flytta in. Där kan man bland annat lukta sig fram till kryddbutiken Al Attar.

– Nu behöver inte folk längre köpa med sig kryddor när de besöker sina hemländer. Det finns här och vi är mycket billigare, säger Abbe Raf.

Han pratar om de fördomar många har.

– Visst var det problem innan. Men det har blivit bättre.

Vad är viktigaste förändringen?

– Jag tycker att poliserna blivit bättre, de finns alltid här och går runt och snackar med folk på ett helt annat sätt.

Men handeln då, är den viktig för utvecklingen?

Abbe Raf har inte riktigt tänkt i de banorna. Det är fullt upp att hålla i gång omsättningen trots restriktioner.

– Men det är fler som kommer hit nu än när det var City Gross. Det var mer för svennar.

Sådana som jag menar du?

– Ha ha, exakt. Men nu kommer de till oss och säger att det är som att komma utomlands och vi är mycket billigare än att handla i de stora butikerna. Så det börjar förändras.

”Allt hänger ihop”, säger Anna Heide, affärsutvecklingschef på fastighetsbolaget Trianon, som har stora planer för Rosengård. Foto André de Loisted

Att skapa möjligheter för småföretagare är inte med bland målen för Trianons sociala obligation, men är en stor del i utvecklingsarbetet i Rosengård Centrum. Och som Anna Heide gång på gång påpekar – allt hänger ihop. Framgångarna innebär såklart höjda fastighetsvärden. Trianon har nu sålt halva centrumanläggningen till Brunswick och Bonnier Fastigheter för 280 miljoner för att tillsammans kunna fortsätta utvecklingen av stadsdelen.

Anna Heide visar hur man tänkt bygga bostadshus i vardera änden av parkeringen, som förutom att tillföra 129 lägenheter även ska konstrueras så att man kopplar samman 60-talets trafikseparerade stadsplan och skapar fungerande stråk. En del av lägenheterna ska bli bostadsrätter och där arbetar Trianon med ett Vinnova-finansierat projekt.

– På lång sikt är det ju fördelaktigare att äga sitt boende. Men att satsa på bostadsrätter i ett område som detta faller ofta på att man inte har pengarna till en kontantinsats. På så vis stängs en stor grupp i samhället ute från det ägda boendet. Nu ska vi ta fram en modell där vi har en lösning för att finansiera kontantinsatsen, berättar Anna Heide.

För gröna investeringar finns det etablerade standarder som Miljöbyggnad och Leed. Till det kommer nu också EU:s gröna taxonomi. Att mäta en social insats är betydligt svårare.

– Det är en utmaning, konstaterar Anna Heide. Ta till exempel de satsningar vi gör på barn och unga. Man kan mäta betygen. Men vad är det som säger att det inte främst är lärarnas insatser? Vi har dock ansträngt oss för att sätta upp variabler som vi verkligen kan påverka och mäta.

Men även dessa variabler kan ställa till det. Ta exempelvis Trianons mål om att få ned omflyttningshastigheten.

– Vi kan ju se hur det i det gamla beståndet varit relativt hög omsättning senaste året. När vi frågar de hyresgäster som flyttar så anger en hel del att det är för att de fått det ekonomiskt bättre och köpt hus. Och för samhället i stort är det positivt. Men i våra mätningar blir det dåliga siffror, eftersom vi strävar efter en låg omflyttningsgrad och ett högt kvarboende.

Men hur stor roll spelar egentligen den sociala obligationen? Hade inte mycket ändå gjorts?

– Det hållbara ramverket med stor andel sociala satsningar påverkar priset och tillgången till kapital som vi kanske inte annars hade fått tillgång till. Och då hade kanske inte de här sakerna hade blivit gjorda, säger Anna Heide

Anna Heide menar att den kanske viktigaste aspekten är hur den sociala obligationen hjälper till att strukturera arbetet inom social hållbarhet.

– Och om man inte då gör det lönsamt så kommer insatsen bara pågå så länge som man får bidrag.

Men om ni misslyckas med det ni förutsatt er?

– Om vi inte når målen kommer vi kanske inte få låna igen. Det är en trovärdighetsfråga. Pengarna ska ju betalas tillbaka oavsett, säger Anna Heide.

Genom att finansiera med en social obligation så binder sig bolaget till att fortsätta jobba på detta sätt. Det blir ett effektivt kommunikativt verktyg när man vill nå ut till investerare.

Anna Heide menar att det är viktigt att koppla samman gröna och sociala åtaganden.

– Vi ska bygga enligt Miljöbyggnad nivå silver, när det gäller energikraven i BBR. Och det kan vi göra genom att vi söker det klimatstöd som är inkluderat i investeringsstödet. Då gör vi det samtidigt möjligt för att även de utan fet plånbok ska kunna leva klimatsmart. För som det är nu är det en klassfråga att leva klimatsmart.

Ezzat Alhusamis flydde till Sverige från Syrien 2016. Där drev han butik som han fick lämna men här i Rosengård har han kunnat öppna sin egen klädbutik. Foto André de Loisted

I Ezzat Alhusamis klädbutik råder mångfald i klädutbudet. Vad som för länge sen gick under benämningen raffset trängs bredvid betydligt mer täckta plagg. En av de anställda, Malek Husini, får tolka.

– Det är mest araber och människor från Östeuropa som handlar här, därför har jag ännu inte lärt mig svenska så bra, ursäktar sig Ezzat Alhusamis.

Han hade en butik i Syrien, men tvingades fly 2016. Ezzat Alhusamis berättar om hur han nästan direkt började sin undersökning.

– Jag kollade in vad folk behöver och vilka butiker som fanns. Snart började jag importera från Damaskus. Allt här är från Damaskus som har en stor klädindustri där man syr med bra kvalitet. Kriget gör det svårt såklart, men det pågår produktion ändå.

Man hör om Rosengård och att folk är rädda. Jag förstår inte varför.

Utvecklingsmöjligheterna? Jo, de är nog goda trots att det just nu är svårt med covid. Kanske ska han öppna en till butik i de centralare delarna av Malmö.

Jag tackar för pratstunden. Men just när jag ska gå ställer Ezzat Alhusamis en fråga.

– Man hör om Rosengård och att folk är rädda. Jag förstår inte varför. Jag hoppas att man i framtiden kommer få annan syn på området. Vad tror du?

TRIANONS MÅL TILL 2024

 30 arbetslösa i arbete
Att ställa krav på entreprenörer att visstidsanställa eller ge praktik till arbetslösa hyresgäster.

10 arbetslösa i arbete
Att själva visstidsanställa arbetslösa.

100 sommarjobb för ungdomar
Att ge sommarjobb till ungdomar.

10% ökad sysselsättning hos hyresgästerna
Att ställa inkomstkrav på inflyttande hyresgäster.

250 lägenheter renoverade
Att renovera med rimliga hyreshöjningar så att bolagets hyresgäster har råd att bo kvar.

100 lägenheter till allmännyttan
Att lämna lägenheter till Malmö stad för att bidra till minskad hemlöshet.

500 nybyggda lägenheter med låg hyra
Att bygga nya lägenheter med en hyra så att låg- och medelinkomsttagare har råd.

10% omflyttningstakt i områdena
Att göra fysiska och sociala trygghetsskapande åtgärder. Att satsa på barn och unga genom
samarbeten med föreningar, idrottsklubbar, staden med flera.

Att bygga nya hyreslägenheter med märkningen Miljöbyggnad Silver eller bättre
Att öka energieffektiviteten med energibesparing på 25?% eller mer. Att investera i solceller. – Här finns det ett flertal indikatorer som exempelvis: 15 procent Lägre energiförbrukning jämfört med nybyggnadskrav.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]