Catella har i flera år sett ett stagflationsscenario, kombinationen av låg ekonomisk tillväxt och hög inflation, som den mest sannolika makroekonomiska utvecklingen på medellång sikt. Kriget i Ukraina förstärker och tidigarelägger detta scenario.
Västvärldens sanktioner mot Ryssland trycker upp den redan höga inflationen vilket hämmar konsumtionen och den ekonomiska tillväxten. Dessutom är den totala skuldnivån i västvärlden på en historisk toppnivå. I Sverige är framför allt hushållets skulder extremt höga. Svenskar tenderar också att ha mycket kort kapitalbindning, vilket gör oss känsliga för stigande räntor.
[ Annons ]
Vi behöver en rimlig ekonomisk tillväxt för att kunna bära de höga skulderna. Om inflationen bromsar tillväxten för mycket är risken stor att hela skuldberget kollapsar, och vi hamnar i en global finanskris/lågkonjunktur. Regeringarna är medvetna om detta och behöver därför delvis kompensera konsumenterna för de högre priserna, dels genom större budgetunderskott (svårt i många länder med hög statsskuld) men också genom mer penningpolitisk stimulans. Ytterligare penningpolitisk stimulans i en miljö med hög inflation är dock inte i linje med centralbankernas inflationsmål och frågan är vilken väg centralbankerna väljer i detta läge: ekonomisk tillväxt eller inflation?
Catella tror att ekonomisk tillväxt blir viktigast i slutändan, trots att de stora centralbankerna blivit allt mer hökaktiga den senaste tiden. Med dagens skuldnivåer i både Europa och USA kommer det att vara nästan omöjligt att bekämpa inflationen utan att utlösa en lågkonjunktur. Med andra ord kan centralbanker tvingas acceptera en inflation/lönespiral från slutet av 2022 och framåt.
Catellas huvudscenario är att korta och långa räntor fortsätter upp den närmaste tiden. Dock inte i jämn takt utan pendla runt en gradvis stigande trend som blir brantare i takt med att inflationsförväntningarna tar fart. Realräntorna kommer sannolikt att förbli låga och inte stiga förrän i ett senare skede (låga realräntor stödjer fastighetspriserna).
Högre nominella långräntor och fortsatt stigande kreditspreadar kommer successivt att pressa upp direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden. Ett stagflationsscenario kan dock vara ganska gynnsamt för fastigheter.
Fastighetsägare kommer delvis att kompenseras genom inflationskopplade hyresavtal (särskilt ägare av kommersiella fastigheter, industrifastigheter och samhällsfastigheter där hyrestillväxten följer inflationen över tiden). Troligt är att många investerare kommer att röra sig från obligations- och aktiemarknaderna till reala tillgångar som fastigheter.
Under senare år har vi dock sett tecken på att för mycket kapital jagar för få tillgångar på marknaden och nyproducerade bostadshyreslägenheter skjuter nu i höjden. Sannolikt får vi ett stort överutbud och högre vakanser för nybyggda lägenheter med höga hyresnivåer i de större/regionala städerna. Dessutom finns det tydliga tecken på att marknadshyrorna sjunker för logistikfastigheter, drivet av en ökad nyproduktion med låga hyror.
Vi går nu mot en mer utmanande period på marknaden då detaljerad marknadskännedom kommer att vara avgörande för att lyckas som investerare.
Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
