Fastighetsmarknaden går på högvarv och det sker en tydlig konsolidering. Vad händer när de stora blir allt större och inte minst hur påverkar det en klassisk småföretagarbransch?
Som affärschef på analysföretaget Svefa är siffrorna i excelarken Katrin Wallensjös vardag.
– Jag blir alltid fascinerad över vilken resa de här fastighetsbolagen gjort på bara ett par år. Titta på Hemsö exempelvis: från ett bokfört fastighetsinnehav på 21 miljarder år 2015 till 42 miljarder i år. En fördubbling av fastighetsvärdet på bara några år, säger Katrin Wallensjö.
[ Annons ]
Och då har Hemsö ännu inte tagit steget upp och blivit en jätte. I det här fallet en jätte enligt den definition vi valde när Svefa, för Fastighetstidningens räkning, gjorde en analys. I urvalet ses de bolag som idag har ett bokfört innehav över 50 miljarder, och deras utveckling fram tills nu.
En förklaring är såklart att värdeutvecklingen varit väldigt hög, dock lite olika inom olika segment. Det finansiella läget är väldigt gynnsamt och det finns en god tillgång till kapital till låg kostnad. Har ett bolag haft en bra värdeutveckling på sina fastigheter har de även kunnat belåna sig mer för att finansiera ytterligare förvärv, och på så sätt växa portföljen.
– En annan anledning till att många bolag blivit större är att man aktivt söker tillväxt för att förbättra sin kreditrating och få ner finansieringskostnaden och därmed öka lönsamheten. En annan drivkraft är att många bolag är börsnoterade och får en utväxling på aktiekurserna när man växer sina fastighetsportföljer, säger Katrin Wallensjö.
Vi ser redan rekordsiffror för det här året.
2021 ser ut att bli ett rekordår för fastighetsmarknaden. I mitten av oktober låg den sammanlagda transaktionsvolymen för året på 250 miljarder kronor. Det enligt konsultföretaget Pangea som mäter alla fastighetsaffärer till ett värde över 50 miljoner kronor.
– Vi ser redan rekordsiffror för det här året och då har vi en stor del av året kvar. Det brukar hända allra mest i slutet av året, vår prognos är att det kan landa nära 350 miljarder. Så det är ett rekord med hästlängder, säger Mikael Söderlundh analyschef och partner på Pangea.
Att det är fart på fastighetsmarknaden märks. Under året har nyheterna om storaffärer i branschen avlöst varandra. Heimstaden har köpt Akelius för över 90 miljarder kronor. Illija Batljans SBB har gjort flera storförvärv, inte minst i norra Sverige. Samtidigt har Castellum lagt ett bud i mångmiljardklassen på konkurrenten Kungsleden.
– Affärerna som sker blir större hela tiden. Att det är transaktionsrekord i år handlar delvis om att det är större affärer, men också att antalet transaktioner har blivit fler, säger Mikael Söderlundh.
Det finns flera förklaringar till att fastighetsmarknaden är så het just nu. Det kan bero på att många institutioner och försäkringsbolag har valt att placera mer i fastigheter, att räntorna är låga och att fastigheter ses som säkrare än andra tillgångar. Många centralbanker, däribland den svenska Riksbanken, pumpade också in kapital för att hjälpa fastighetsbranschen när pandemin slog till förra året.
Köpsuget är störst hos börsnoterade fastighetsbolag som både har riktat in sig på att köpa varandra och onoterade aktörer. Under årets drygt tio första månader låg börsbolagens sammanlagda transaktionsvolym på 114 miljarder kronor. Det är nästan 46 procent av värdet på alla köp på fastighetsmarknaden, enligt siffror från Pangea. För fem år sedan stod börsbolagen för en knapp tredjedel. Bland säljarna dominerar i stället de onoterade privata fastighetsbolagen, de står för nästan 70 procent av transaktionsvolymen på säljsidan.
– Vilka som köper och säljer mest varierar över tid. Just nu har de noterade fastighetsbolagen en fördelaktig värdering på aktiemarknaden och de kan låna pengar billigt. Man får också komma ihåg att det finns betydligt fler börsbolag idag jämfört med för fem år sedan, säger Mikael Söderlundh.
Ander Holmestig, vd för Fastighetsägarna, ser en bransch i förändring. Det går att se tydliga tendenser till konsolidering. Men det är inte enbart så att de stora blir större.
– Mitt intryck är att det sker en konsolidering, man gör förvärv i syfte att bli större. Samtidigt har nio av tio fastighetsägare en till fem fastigheter. Det är många förvärv som syftar till att skapa större verksamheter, säger Anders Holmestig.
Katrin Wallensjö bekräftar den bilden. Lokalt kan bolagsförvärv leda till en dominant aktör rent geografiskt. Men det är lätt att gå vilse i statistiken. På vissa orter bildar stora aktörer bolag som korsägs i oliks konstellationer, i kombination med uppköp kan det göra att ägarkoncentrationen ökar samtidigt som antalet fastighetsbolag samtidigt ökar. En trend som dock driver åt färre aktörer, säger Katrin Wallensjö.
Blir de stora större på de mindres bekostnad?
– Nja, det är ju inte de riktigt små som har ingått i de affärer vi sett nyligen. I och med att fastigheter är ett så attraktivt investeringsslag så kommer det ju hela tiden nya små aktörer till branschen om det skulle ske uppköp.
Med ytterligare en koll i statistiken kan Katrin Wallensjö konstatera att utvecklingen snarast pekar i två riktningar.
– Om vi definierar stora bolag som bolag med många anställda och vice versa så har både de små och stora ökat om man jämför 2015 och fram till 2019, säger hon.
Som börsbolag ska du visa investeringsvilja.
Peter Palm är universitetslektor vid Malmö universitet och har följt fastighetsbranschen i många år. Han tror att branschen nu upplever en omdaning där fastighetsmarknaden går mot större och färre aktörer, och att det är börsens förväntningar som till stor del triggar den tillväxten.
– Som börsbolag ska du visa investeringsvilja, visa att du kan skapa lönsamhet. För fastighetsbolag finns många begränsningar. Du kan ge dig in på en ny delmarknad eller bygga nytt, men det tar lång tid och är förknippat med risker. Lever du i den verkligheten och vill fortsätta skapa hög avkastning så måste du snegla åt tillväxt genom förvärv. De organiska möjligheterna är begränsade, säger Peter Palm.
Mikael Söderlundh menar att börsbolagens hunger inte kom över en natt. Men nu har läget blivit mer gynnsamt när många bolag värderas högt på aktiemarknaden, har ägare som förväntar sig en större tillväxt och det finns mycket kapital.
– De som har billigast kapital vinner i regel budgivningarna, just nu är det några raketer på marknaden som passar på att köpa väldigt mycket. En gemensam nämnare är att det är stora börsnoterade bolag som finansierar sig billigt på kapitalmarknaden, säger Mikael Söderlundh.
Små företag, ofta lokala, utgör en betydande del av fastighetsbranschen. Omkring nio av tio företag i branschen har högst fyra anställda. Vad innebär det för dem om stora börsbolag med tillgång till billigt kapital vill växa genom förvärv?
– De här nivåerna som finns nu kanske skapar utrymme för mindre bolag att utveckla det befintliga beståndet, man har plötsligt möjlighet att belåna fastigheterna mer och investera för att lyfta standarden. Det behöver inte vara av ondo att de stora växer, säger Peter Palm.
De mindre företagen kan alltså tjäna på om värdet på deras bestånd växer, men samtidigt så ökar konkurrensen för de som vill köpa fastigheter.
– Det finns två sidor av det myntet, den ena är att likviditeten ökar med fler köpare. Köptrycket skapar också stigande fastighetsvärden som gynnar alla fastighetsägare. Det är det positiva, det negativa är väl om man vill växa för då är det hård konkurrens. Det är alltid lättare att vara ensam på banan. Men det är svårt att få båda, säger Mikael Söderlundh.
Snittköparen är ganska mycket större än snittsäljaren.
2017 undersökte Pangea förhållande mellan säljare och köpare på marknaden och såg att genomsnittköparen det året ägde fastigheter för cirka 45 miljarder, men genomsnittssäljaren ägda för cirka 20 miljarder. Enligt Mikael Söderlundh stack inte det året ut på något sätt, i stället kan det här vara illustrativt även för dagens fastighetsmarknad.
– Snittköparen är ganska mycket större än snittsäljaren. Det visar att det sker en tydlig konsolidering på marknaden. Något jag tror att alla aktörerna känner av, säger Mikael Söderlundh.
Fastighetsmarknaden är glödhet och börsjättarna storsatsar på förvärv. Innebär det några risker för den svenska ekonomin? Tillsynen av fastighetsbolagen ligger inte på Finansinspektionens bord. Men bankernas stora utlåning till branschen och fastighetsföretagens upplåning på marknaden för företagsobligationer gör att FI följer utvecklingen noga. Erik Thedéen, FI:s generaldirektör, menar att fastighetsbolagen i dagsläget har en god löpande intjäning men det finns risker efter en längre tid med stigande fastighetsvärden, ökad skuldsättning och ett ökat beroende av obligationsfinansiering. Erik Thedéen påstår inte att fastighetsmarknaden är övervärderad, men den styrs av en optimism som kan försvinna om förutsättningarna ändras.
– FI ser ett mönster där risktagandet i fastighetssektorn kontinuerligt skruvas upp när antagandet om varaktigt låga räntor byggs in i kalkylerna, säger han.
Skulderna är stora i förhållande till rörelseresultat och kassaflöden.
Erik Thedéen menar att de låga räntorna har lett till att fastighetsföretagen successivt lånat mer för att finansiera fastighetsköp och förvärv av hela fastighetsföretag.
– Det höjer fastighetspriserna ytterligare och kräver än större lån för kommande köp. Vi är bekymrade över den här utvecklingen. Kassaflödena är starka och belåningen i förhållande till rådande marknadsvärden på fastigheterna är måttlig. Men skulderna är stora i förhållande till rörelseresultat och kassaflöden och därmed till företagens förmåga att hantera högre räntor på sina lån, säger Erik Thedéen.
Fastighetsägarnas Anders Holmestig menar att fastighetsbranschens storlek gör att det uppstår risker om branschen hamnar på obestånd, något som till exempel hände under krisåren på det tidiga 1990-talet. Men sedan dess har branschen utvecklats och Anders Holmestig anser att den är bättre rustad idag.
– Jag tycker till exempel att Lehman Brothers-krisen visade att Sverige hade, och har, ett finansiellt system som är robust. Vi klarade den globala krisen väl, men det är klart att den sortens frågor alltid bör omprövas och man måste alltid vara på tå, säger Anders Holmestig.
Mikael Söderlundh tycker att fastighetsbranschen har klarat coronakrisen förvånansvärt bra, men påpekar samtidigt att det kan finnas framtida nya risker.
– En risk som har uppstått nu, som inte fanns förr, är att det är mer obligations- och kapitalmarknadsfinansiering. Jag tror att inte det behöver vara till det sämre men det är en ny sak. Historiskt sett så har ju svenska fastighetsinvesterare gått till banken, som nästan alltid ställt upp med kapital. Det är nytt att kapitalmarknaden nu står för en tredjedel av utlåningen, vad händer den dagen det kapitalet blir dyrare eller likviditeten inte finns där, säger Mikael Söderlundh.
Gick samman för att Utmana byggjättarna
För fem år sedan gick 14 mindre fastighetsägare i Stockholm samman för att kunna utmana de stora fastighetsbolagen. Nu är det snart byggstart för föreningen Fastsams första lägenheter.
Fastsam är inte ett fastighetsbolag, utan en förening för samverkan. Fastsams ordförande Lars Lindén, med det egna bolaget Linfast, är noga med att betona att Fastsam inte kommer att äga och förvalta.
– Vi var ett par stycken fastighetsägare som länge fört diskussioner med kommuner. Det var tydligt att de var intresserade av våra visioner kring långsiktig förvaltning. Men vi var för små för att ta ansvar för att bygga hela kvarter, vilket är mer rationellt för en kommun, säger Lars Lindén.
Lösningen blev alltså att gå samman och förhandla gemensamt som Fastsam. När husen väl står klara så delas hela projektet i enskilda fastigheter.
– Sen har det också varit en viktig samverkan genom att lära av varandra, säger Lars Lindén.
För de 14 fastighetsägarna i Fastsam är det såklart ett egenintresse av att utveckla affären. Men Lars Lindén menar att det även finns ett rent samhällsintresse i att se till att de mindre fastighetsbolagen kan bygga hyresfastigheter.
– Jag är övertygad om att ifall man gjorde djupintervjuer om kundnöjdhet hos hyresgäster så kommer vi högt upp. Hos oss ringer hyresgästerna och pratar direkt med ägaren. Vi är så nära våra hyresgäster på ett helt annat sätt.
Hittills har Fastsam lyckats knipa två markanvisningar. I Slakthusområdet i södra Stockholm ska fem av medlemmarna bygga ett kvarter som omfattar cirka 170 hyresrätter. I Skarpnäck gäller markanvisningen cirka 100 hyresrätter, som tre av medlemmarna kommer att äga och förvalta. Via samarbetet bygger även ett av medlemsbolagen nu i Farsta.
Lars Lindén tror att han hade varit mer eller mindre chanslös i fajten om markanvisningar som enskilt litet bolag. Men han menar att det är viktigt att kommunerna börjar se till vad det blir för ägande inom nyproduktion.
– Det köps och säljs mycket nu, och även hyresrätter har blivit en handelsvara. Det viktigaste för oss och vårt varumärke är att vi bygger för oss själva och för nästa generation som ska ta över. Vi lägger ner väldigt mycket på att det ska vara hållbart in i minsta detalj.
Erik Hörnkvist
Det går att kombinera storlek med lokal närvaro
Stena Fastigheters vd Cecilia Fasth är övertygad om att man med den varumärkesskyddade relationsförvaltningen ska få bort Fisksätra från polisens lista över utsatta områden.
Även om Stena Fastigheter inte kvalificerar sig som jätte på vår lista så är bolaget med sina 26 000 bostäder ett av landets största privata fastighetsbolag. Vd Cecilia Fasth berättar att Stena Fastigheter satsar på långsiktighet och för att klara det behövs lokal förankring i områden där företaget verkar.
– Självklart, vi är inget bolag som går in och köper för att sedan sälja av snabbt. Vår satsning bygger på att ta hand om det vi har. Vi har väldigt många byggrätter så just nu bygger vi och förtätar områden vi redan äger. Det tror vi är en bra satsning, det ger ju också framtidstro att investera i de områden där man redan är, säger Cecilia Fasth.
Stena Fastigheter har varumärkesskyddat sin relationsförvaltning – det är namnet på arbetet för att få invånarna i deras områden att trivas och känna trygghet.
– Vi gör en strategiplan för alla våra områden där vi adresserar ett antal viktiga parametrar. Vi tittar på fritid, sysselsättning, skola och hälsa. Så vi jobbar med allt från läxhjälp till att ungdomar ska kunna få sitt första sommarjobb om man bor hos oss. Vi jobbar mycket med mjuka faktorer, men lika mycket med investeringar och uppgraderingar, säger Cecilia Fasth.
För en tid sedan kom nyheten att polisen nu klassar Fisksätra, i Nacka utanför Stockholm, som ett utsatt område.
– Det ändrar inget i hur vi ser på området. Det kan vara värt att nämna i sammanhanget att vi har ett område i Landskrona som försvann från polisens lista. Man kan väl säga att vi har en strategisk plan och den står fast.
Där finns exempelvis förvärvet av skolan i Fisksätra, där man byggt om den och skrivit avtal med stiftelsen Victor Rydberg som driver skolan. I tidigare intervjuer har företrädare för bolaget sagt att de kan vara mer långsiktiga än kommuner som rättar sig efter ettårs budgetar och mandatperioder. Frågan är om fastighetsbolaget ibland också tar över kommunens sysslor?
– Vi jobbar ju nära kommunerna på de orter där vi verkar. Vi gör inte allting själva men vi initierar många samarbeten där vi jobbar tillsammans kring olika frågor. Kostnaden för oss är lägre om vi lägger ner tid och satsar på aktiviteter för att skapa trygghet och meningsfull fritid för våra hyresgäster. Jämfört med kostnaden om vi får en dålig utveckling med värdeminskningen i ett område som inte är attraktivt att leva och verka i. Sen kan man tycka att vissa saker är en kommunal angelägenhet, men vi är måna om att våra hyresgäster ska ha det bra, då gör vi aktiviteter som vi tror gynnar dem, säger Cecilia Fasth.
Mattias Dellert
”De ringer och uppvaktar oss”
Stora industrisatsningar i norra Sverige har gett energi åt fastighetsmarknaden. I Luleå märker man hur större fastighetsbolag riktar blickarna mot staden. Den lokala veteranen DN Fastigheter ser det inte som ett hot, snarare en möjlighet.
Länge var DN Fastigheter tillsammans med företaget Galären Luleås stora privata aktörer. Men de senaste tio åren har det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo sålt delar av beståndet till jättar som Rikshem och Heimstaden, vilket har ritat om kartan. Nu verkar allt fler få upp ögonen för staden.
– Mäklare som företräder olika bolag ringer och uppvaktar oss. Det har varit betydligt mycket mer aktivitet de senaste tre, fyra åren. Förslag har kommit från börsnoterade bolag, men det har inte varit aktuellt för oss att gå vidare med förslagen. Men det är jättekul att intresset finns, säger Johan Östling, vd för DN Fastigheter.
Bland annat märks det växande intresset för Luleås fastighetsmarknad i den nya stadsdelen Kronan.
– Det är lokala aktörer, nationella och nu även internationella aktörer som står för kapitalet. Det är positivt.
Det växande intresset för Luleås fastighetsmarknad tror Johan Östling dels beror på att marknaderna i södra och mellersta Sverige är mättade. Men framför allt beror det såklart på de stora industrisatsningarna i norra Sverige.
– Man ska plöja ned 700 miljarder kronor här. Man har sett de här siffrorna och ser möjligheter. Allt från Northvolt i Skellefteå till H2 Green Steel i Boden, det är väl den stora grejen, säger Johan Östling.
Frågan är om det är ett hot eller en möjlighet för en lokal aktör som DN Fastigheter när nationella och internationella bolag kommer till staden. Börsnoterade företag med stor tillgång till kapital.
– Jag ser övervägande positivt på att det kommer fler aktörer hit. Det finns utveckling som vi kan driva tillsammans framåt. Det är en lite halvseg bransch om man bland annat tittar på hyressättningssystem och liknande saker. Om vi blir fler företag kan vi förhoppningsvis dra loket gemensamt framåt.
Ser du ingen risk med konkurrens från större bolag?
– Nej, visst vi är konkurrenter och verksamma på samma marknad. Men om vi pratar om hyresrätter så är det en starkt reglerad marknad där vi kan jobba tillsammans, att vi är konkurrenter må så vara, säger Johan Östling.
Mattias Dellert
…MEN DET ÄR FORTFARANDE EN SMÅFÖRETAGARBRANSCH
Fokus hamnar ofta på de stora bolagen. Men Jan Owe-Larsson, ordförande i Fastighetsägarnas småföretagsråd, påminner om att fastighetsbranschen fortfarande i mångt och mycket är en småföretagarbransch.
Jan OweLarsson, är ordförande i Fastighetsägarnas småföretagsråd. Han driver det egna bolaget Prio fastigheter med två fastigheter i centrala Norrköping. Han är även politiskt engagerad med uppdrag för Moderaterna i Region Östergötland.
Småföretagarrådet bildades på initiativ av Fastighetsägarna Sverige för drygt tre år sedan.
– Man insåg hur merparten av det samlade fastighetsbeståndet i Sverige fanns hos småbolag. Att rösterna från alla dessa bolag hörs är viktigt, för när det gäller nya regelverk och annat som berör dessa så har de inte samma organisationer och experter som de stora bolagen, säger Jan Owe-Larsson.
Representanter från småföretagarrådet sitter också med i ett flertal olika arbetsgrupper, som exempelvis näringslivets regelkommitté.
Det skulle vara effektfullt att måla upp Småföretagarrådet som en sista utpost mot de stora fastighetsjättar som bara tycks bli allt större. Men Jan Owe-Larsson ser det inte riktigt så.
– Om man hårddrar det så kan man tala om två olika planhalvor. På ena sidan finns de stora bolagen med styrelser och stora staber som jobbar professionellt för att maximera bolagets utkomst. På den andra planhalvan finns de mindre fastighetsägarna som ofta förvaltar ett inhomogent innehav.
På den andra planhalvan finns de mindre fastighetsägarna som ofta förvaltar ett inhomogent innehav.
Jan Owe-Larsson konstaterar att spelet ofta håller sig på endera planhalva när det kommer till transaktioner.
– Heimstaden kan ju exempelvis köpa en stor del av Akelius bestånd. Men det sker relativt sällan att man köper upp ett litet småföretag.
Men när de blir så stora – finns det ändå inte en risk att småföretagarnas röst inom en organisation som Fastighetsägarna drunknar?
– Det är naturligtvis en risk. Och därför var det ett viktigt initiativ att bilda Småföretagarrådet, säger Jan Owe-Larsson.
Å andra sidan konstaterar Jan Owe-Larsson att i takt med att de stora bolagen slås samman så minskar de också i antal.
– Och därmed också möjligheten att besätta många stolar i olika arbetsgrupper och i lokalavdelningarnas styrelser. Så på så vis kanske snarare inflytandet av de stora bolagen minskar.
Jan Owe-Larsson påminner också om att när det kommer till ren förvaltning så har stora och små mycket gemensamt.
– Ofta är ju storbolagens bestånd utspritt på många olika orter. Och där är det ju inte en vd som åker runt och skruvar på reglage och har kontakt med hyresgästerna. Så där uppstår det ju ofta frågor som de större bolagen har gemensamt med oss – som exempelvis nya regler kring individuell vatten- och värmemätning, ny avfallslag och så vidare.
Men finns det specifika frågor som enbart de mindre bolagen är intresserade av?
– Jo, de så kallade 3:12-reglerna, skattereglerna för delägare i fåmansföretag, är de såklart inte så intresserade av, säger Jan Owe-Larsson.
Kanske kommer vi också att se en liknande konsolidering som bland de stora på småbolagens spelplan? Jan Owe-Larsson håller det inte för osannolikt.
– En generationsväxling är ju i de större bolagen i regel en ganska odramatisk förflyttning av aktier. Men i småbolagen är det ofta en större fråga.
Jan Owe-Larsson menar att det snarast är en livsstil att driva ett mindre fastighetsbolag, där man ofta känner de flesta av sina hyresgäster vid förnamn och viger en stor del av sin tid åt att serva dem.
– Nästa generation kanske inte alltid är intresserade av att fortsätta den typen av företagande. Då säljs i regel fastigheterna till andra småföretagare. Så det som gäller de stora bolagen kan på så sätt delvis komma att gälla även för de mindre bolagen.
Erik Hörnkvist
Fotnot: Namnet ska stavas just exakt så. Jan är alltså förnamnet. Owe hör till efternamnet som alltså är Owe-Larsson. Det var hans farmor som ville hedra farfar när han hade dött. Farfar hette Ove och farmor la hans namn till efternamnet Larsson och ändrade stavningen till w.
Rörigt med många dotterbolag
Det inte är helt enkelt att skapa en tydlig bild av hur anställda i fastighetsbranschen fördelas på olika typer av bolag. En sökning på huvudgruppen fastighetsverksamhet (SNI kod 68) resulterar i en stor mängd bolag utan anställda. En del är såklart enskilda fastighetsägare. Men fastighetsbranschen är organisatoriskt rörig med många dotterbolag för enskilda fastigheter, så det är svårt att säga vad som är vad. När Svefa, för Fastighetstidningens räkning, gått igenom statistiken så har därför enbart bolag med fler än fem anställda inkluderats. Endast bolag som har ”Uthyrning och förvaltning av fastighet” som branschtillhörighet har inkluderats.
