Med 8 200 lägenheter är SKB en av de största fastighetsägarna i Stockholm. Ingrid Gyllfors är vd sedan förra året. Hon styr ett kooperativ med målet att bygga 200 bostäder per år, och ser möjligheter att pressa byggpriserna i lågkonjunkturen.
Det är knappt 200 meter mellan kvarteren Motorn, Vingen och Bäljen, där SKB:s äldsta fastigheter huserar, till kvarteret Lysosomen i Hagastaden. Här håller de första hyresgästerna just nu på att flytta in i de nybyggda lägenheterna.
[ Annons ]
Området utgör två epoker i det 107 år gamla kooperativet och var ett självklart val för Ingrid Gyllfors när hon bestämde träffpunkt för intervju med Fastighetstidningen.
Hon kommer åkande på sin elcykel från kontoret i Bromma. Cyklar gör hon till jobbet från bostaden i Saltsjö-Boo två eller tre gånger i veckan, även på vintern. I ett av de äldre husens källare har SKB inrymt ett kontor för fastighetsskötarna, Ingrid Gyllfors verkar hemmastadd även i denna miljö, hon plockar fram snabbkaffe och samspråkar familjärt med några av medarbetarna som släntrar in till lunch.
SKB med 8 400 lägenheter är Stockholms största hyresvärd vid sidan av de tre kommunala. Fast den positionen är inget som tycks smittat av sig på den nya vd:n, och så ska det väl också kanske vara när man leder ett kooperativ med nästan 93 000 medlemmar.
– Det är den sociala biten som gjorde att jag tackade ja till jobbet, jag gillar att arbeta med miljöer där det finns en gemenskap hos hyresgästerna och så är det verkligen i SKB. Vi är väl en av få som bygger mötesrum och gemensamma tvättstugor i nyproduktion, säger Ingrid Gyllfors.
Hon kom från vd-posten på Stockholms Studentbostäder, SSSB. Från en stiftelse till ett kooperativ. SSSB instiftades av Stockholms studenter 1958 för att det var svårt att hitta studentboenden. SKB startades av tjänstemän från Atlas Copco och Ericsson som ville ta tag i den svåra boendesituationen i staden.
– Det är sånt jag går igång på, att människor tar tag i att förändra och påverka sin egen och andras situation. Den drivkraften finns hos SKB och liknar det som jag var van vid på SSSB.
Det är så påtagligt att se det fysiska rummet växa fram.
Sedan, tillägger Ingrid Gyllfors, går hon även i gång på hus och infrastruktur, när det byggs stad.
– Det är så påtagligt att se det fysiska rummet växa fram, och jag älskar att se när saker står klara.
I grunden är hon väg- och vatteningenjör, gick direkt från gymnasiet till KTH. Ett val som var rätt naturligt med en pappa som är byggnadsingenjör och med farbror och farfar som verkade i byggbranschen. Alltid positiva vibbar när de talade om sina jobb, minns Ingrid Gyllfors.
Det har gått 29 år sedan examen och cv:t på Linkedin rymmer 17 olika arbetsbeskrivningar hos tolv arbetsgivare, alla faktiskt i Stockholm, vilket inte minst märks på Ingrids rätt utpräglade ekendialekt.
Och nu ligger fokus på att förse stockholmarna i SKB:s långa kö med en bostad – förhoppningsvis innan de blir allt för gamla. När tidningen Hem & Hyra för två år sedan jämförde SKB:s kötider med tio andra bostadsbolag, både kommunala och privata, hade kooperativet längst väntetid, i genomsnitt 34 år, i Stockholms innerstad 39 år.
Det främsta skälet till det är att en hyresgäst hos SKB inte tappar sin köplats oavsett om de byter lägenhet eller väljer att bo i annan typ av boende en del av sitt liv. Det leder till att få attraktiva lägenheter frigörs till de som inte stått i kö lång tid.
– Men i vår nyproduktion är det goda chanser att få en lägenhet om man satt sitt barn i kön, vilket många föräldrar har gjort. De långa kötiderna finns i det äldre beståndet med låga hyror och insatser, säger Ingrid Gyllfors.
Och där är hon, likt många fastighetsägare, en företrädare för att hyrorna måste jämnas ut mellan det äldre och nya beståndet.
– I bruksvärdessystemet finns en lägesfaktor, och vi ser att det blir inlåsningseffekter för att den inte värderas tillräckligt högt. Folk väljer att bo kvar i en alldeles för stor gammal bostad, kanske utan hiss, för att det blir för dyrt att flytta till en modern bostad.
SKB förhandlar inte med Hyresgästföreningen, hyran sätts av styrelsen och ett hyresutskott. Målet är att ligga fem procent lägre än omkringliggande hyreshus. De senaste 20 åren har hyran höjts med i snitt 1,37 procent per år. Årets hyra landade dock högre, 3,3 procent.
– Men vi diversifierar hyrorna inom beståndet. Det får variera fyra procent mellan lägsta och högsta höjning. Det finns det förstås synpunkter om, några av våra medlemmar är som andra sig själv närmast, det får jag väl vara ärlig med, säger Ingrid Gyllfors och tillägger: gillar inte medlemmarna besluten får de helt enkelt rösta för att avsätta styrelsen.
Vi tar en kort promenad till det färdiga nybygget i Hagastaden, 128 lägenheter i sex huskroppar. Ingenjören i henne vaknar och detaljerna undkommer inte hennes blick.
När andra bolag nu trycker på bromsen tycks SKB se möjligheterna i en lågkonjunktur för att nå målet man satt – 1 250 hyresrätter fram till år 2029 och med en takt av 200 bostäder per år.
– Även vi påverkas förstås av räntor och höga byggkostnader men inte i lika hög grad som andra bolag. Vi har bra kreditbetyg (AA- Standard & Poor’s) elva år i rad och våra räntor går inte upp i samma takt som hos andra bolag. Det ger bra förutsättningar till att bygga vidare i jämn takt, vilket är SKB:s policy. Vi är inte ett opportunistiskt bolag och vi har ett evighetsperspektiv för våra fastigheter.
Genomsnittsräntan i lånestocken var 1,51 procent 2022. Mycket tack vare förmånliga lån, 1,3 miljarder kronor, hos Europeiska Investeringsbanken (EIB), lån som beviljades 2017 och senast 2022. Lånens motkrav är att de ska finansiera byggandet av energieffektiva bostadsfastigheter.
Förhoppningen är även att det minskade bostadsbyggandet ska pressa priserna hos bygg-bolagen.
– Men vi har väl inte sett det ännu, vi önskar att de ska ge oss ännu bättre priser, säger Ingrid Gyllfors med ett leende.
Ut från hissen i nybygget kommer Johan Odelfelt med dottern Ines, 14 månader. Johans sambo har stått i SKB:s kö i 32 år och nu har familjen flyttat in i det nybyggda huset i Hagastaden.
– Vi har flyttat från ett annat hus i Hagstaden som ägs av kommunalt bolag. Nu bor vi större och till lägre hyra. Det är även så bra bemötande av personalen, och det säger jag inte bara för att smöra för vd här, säger Johan Odelfelt.
Ingrid Gyllfors har siffror på att hyresgästerna i SKB trivs. Man har fått utmärkelsen Kundkristallen nio gånger där hyresgästerna i enkäter betygsätter bemötande och service.
– Vet du att 93 procent av hyresgästerna i ett SKB-hus hälsar på varandra, i andra bostadshus är den siffran 75 procent. Det visar att vi har en bra gemenskap som också leder till att man är mån om lägenheten och närmiljön, vilket i sin tur minskar våra förvaltningskostnader.
Hur många företag skulle i dag gå in med mycket kapital för att hjälpa anställda att få en bostad?
Men om nu bostadskooperativ är så bra varför finns inte fler?
– Ja, det kan man undra. Men kanske är det svårt att samla kapitalet som krävs. Hur många företag skulle i dag gå in med mycket kapital för att hjälpa anställda att få en bostad, eller att staden går in med borgen – sådant sker väl inte nu, säger Ingrid Gyllfors.
Fotografen har fotat klart och nu ska Ingrid Gyllfors trampa hem till huset i Saltsjö-Boo, cirka två mil bort. Inte sugen på att flytta in till en av era nyproduktioner i stan?
– Inte än i alla fall. Men jag är medlem i SKB sedan 1985 och även min man är medlem.
