Boende och sommarjobbare framför allsången på Bellevuegården. Stena Fastigheter har satsat extra på både arbetstillfällen och aktiviteter för boende för att stärka den sociala hållbarheten under pandemin. Foto: André de Loisted
Publicerat 2 oktober, 2020

Håll ihop hållbarheten

I pandemins spår har flera fastighetsbolag växlat upp sina åtaganden. Vi besöker Stena Fastigheter i Malmö och diskuterar hur allt mer fokus kommer att riktas mot fastighetsbolagens arbete med social hållbarhet i höst.

Mustafa al-juboori har högtflygande planer.

[ Annons ]

– Jag tänker bli pilot.

Vägen dit är lång och går via naturvetenskapsprogrammet i höst. Men just nu verkar det nog så knepigt att skruva ihop bänkarna som han och de andra sommarjobbarna ska ställa ut på Claesgatan i Malmö, som gjorts om till sommargågata. Men det är ett steg på väg – en uttalad tanke med de hundratals sommarjobb som Stena Fastigheter ordnar varje år är att det ska kunna bli den viktiga första raden på ett cv.

– Mitt uppe i coronakrisen är det extra viktigt att satsa på sommarjobben för att bidra till hopp och framtidstro för unga människor i våra bostadsområden. Därför stretchar vi vår organisation så långt vi kan för att möjliggöra att fler unga ska få sommarjobb. Vi erbjuder i år 365 sommarjobb, säger bolagets hållbarhetschef Cecilia Fredholm Vaarning.

Mustafa Al-Juboori är en av de 365 personer som har fått sommarjobb hos Stena Fastigheter. Foto: André de Loisted

Drömmar om att flyga kan också fungera som allegori för stadsutvecklingsprojektet Mitt Möllan, det alternativa köpcenter som ägs och drivs av Stena Fastigheter för att skapa förutsättningar för lokala entreprenörer att växa på platsen där vi nu befinner oss.

Den här typen av satsningar är inget nytt. Stena Fastigheter och andra fastighetsbolag har hållit hög profil i sociala hållbarhetsfrågor sedan lång tid tillbaka. Men smittspridningen har gjort samhället synligt i sitt tillkortakommande. Det varnas för hur utsattheten i redan utsatta områden kan komma att förvärras som en följd av coronakrisen. Därför ökar kravet på fastighetsbolagen att växla upp sitt arbete med social hållbarhet.

Det samtidigt som kraven på socialt ansvarstagande blir allt bredare. Hur långt sträcker sig exempelvis ansvaret för ett fastighetsbolag med ambitiösa klimat- och energisatsningar? Ska man ta hänsyn till att mer än 60 procent av världens utbud av kobolt, som används i tillverkning av solceller och batterier, utvinns i gruvor i Kongo-Kinshasa. En hantering med klara kopplingar till illegal gruvdrift, kränkningar av mänskliga rättigheter, korruption och barnarbete. Eller när Amazon nu träder in på den svenska marknaden och sannolikt söker samarbete med fastighetsägare för smidiga leveranser – ska då nätjättens omvittnat dåliga arbetsförhållanden tas med i den egna hållbarhetsredovisningen?

Hållbarheten, som hittills i regel inneburit ökad lönsamhet, kanske också kommer att tära på marginalerna under en tid. Mer om det strax. Först en kort utblick.

Vi måste lära oss av krisen och ta in det i hållbarhetsarbetet.

Maria Collin tillträdde som vd för Global Compact Network Sweden i september 2019. I sin nya roll har hon uppdraget att fortsätta etablera det svenska nätverket och hjälpa de svenska medlemmarna att stärka och växla upp sitt arbete med UN Global Compacts tio grundläggande principer och de 17 globala hållbarhetsmålen. När vi får tag i henne har hon UN Global Compact Leaders Summit, som i år hölls digitalt, med deltagare som Angela Merkel och Al Gore, i färskt minne.

– Där var det ett mycket tydligt budskap om att vi måste lära oss av krisen och ta in det i hållbarhetsarbetet. Jag märker att de sociala aspekterna av hållbarheten har lyfts fram betydligt mer den senaste tiden, efter att ha stått lite i skymundan av klimatfrågorna. Det är oerhört viktigt att en bransch som fastighetsbranschen inte bara fokuserar på miljö utan även tar det viktiga sociala ansvaret, säger Maria Collin.

Hon menar att konsumenttrycket är den faktor som driver på utvecklingen mest.

– Lagstiftning kan vara bökigt, men har ändå varit en viktig del i utvecklingen. Främst har det inneburit att man på ett tydligare sätt drivit ett systematiskt hållbarhetsarbete.

Ett par dagar in på sommarjobbet. Än håller de välmanikyrerade naglarna. Pernilla Wendel Lells drömmer om att göra karriär som stylist. Foto: André de Loisted

Men det diskuteras allt mer hur det ekonomiska systemet ska fås att inkorporera risker längre bort än en årsredovisning. Från investerarhåll har det riktats krav på obligatoriska regelverk och eventuellt lagstiftning. Och eu kommer relativt snart att introducera någon form av lagstiftning som reglerar företags hantering av mänskliga rättigheter och miljöskador.

Men Cecilia Fredholm Vaarning ser ingen anledning att vänta. Hon menar att det finns mycket att göra bara genom att gräva där man står.

– Vi vill stärka de områden vi finns i. Där arbetar vi med vad vi anser vara våra naturliga ansvarsfrågor. Insatser som ligger nära verksamheten och som stärker områdena som helhet. Som att det ska vara tryggt och trivsamt, att hjälpa unga in på arbetsmarknaden, att se till att skolorna i området är bra, att föreningslivet är starkt, säger Cecilia Fredholm Vaarning.

Ett annat bolag med hög profil i frågor om socialt ansvar är Heimstaden. Där oroar sig bolagets samhällspolitiske chef Kent Persson för hur utsatta områden riskerar att hamna i ett akut läge som en följd av coronakrisen.

– Det är en uppenbar risk att vi kommer gå in i ett läge där arbetslösheten ökar. Utifrån tidigare erfarenheter vet vi att då redan utsatta grupper blir ännu mer utsatta. I de bostadsområden i Sverige där vi redan idag har hög arbetslöshet, så är alltså risken överhängande att den kommer bli ännu värre.

Han menar att det redan syns tydliga tendenser på hur utsatta grupper som kvinnor och barn drabbas av krisen.

– För dem har det ofta varit en frizon att kunna gå till jobbet eller till skolan. Nu är det stor risk att de råkar illa ut. Frivilligorganisationer har redan flaggat för ett ökat tryck från människor som far illa, säger Kent Persson.

Han tvivlar på att det offentliga kommer att ha resurserna både för de sociala insatser som kommer att krävas och för att de renoveringar som samtidigt måste göras. Enda lösningen enligt Kent Persson är att de privata bolagen stärker sin närvaro ytterligare.

Att bolaget arbetar aktivt med boendedialog märks bland annat i form av nya sittgrupper, grillplatser, lekredskap och utegym. En solig dag som denna används de flitigt. Foto: André de Loisted

Vi har bytt stadsdel och befinner oss nu i Bellevuegården, Malmös sista miljonprogramsområde. Här äger och förvaltar Stena Fastigheter drygt 900 lägenheter. Pernilla Wendel Lells har bott här i 9 av sina 16 år. På andra sidan gatan ser husen likadana ut. Men Pernilla Wendel Lells pekar ut en av de där gränserna som en besökare har svårt att se.

– Om man jämför är det betydligt lugnare på den här sidan.

Det finns naturligtvis fler faktorer som spelar in. Men förvaltaren Anette Simonsen berättar hur man på Stena Fastigheter arbetar aktivt med den boendedialog som drogs i gång i samband med att lägenheterna skulle börja renoveras för att förbättra området. Det märks i form av nya sittgrupper, grillplatser, lekredskap och utegym för att skapa trygghet och gemenskap.

Eller som just nu när fler och fler boenden kikar ut från sina balkonger för att få syn på Allsångståget. En av de boendeaktiviteter som ordnas då de flesta kommer spendera sin semester på hemmaplan.

Däruppifrån är det svårt att se Pernilla Wendel Lells perfekt välmanikyrerade ljusblåa naglar. Kanske inte optimalt för att olja in de nya odlingsbäddarna (även de ett resultat av boendedialog). Men hon försäkrar att de hittills inte varit några problem och de är på sätt och vis en del av det cv hon just börjat på.

– Jag ska börja på en modelinje med inriktning mot hårstylist och make up i höst.

Kanske tipsrunda eller att släpa ut vattenspridare som barnen kan springa i. Det är viktigt att det händer saker. Så var det när jag växte upp här.

I år har sommarjobbarnas arbetsuppgifter utökats till att också innefatta aktiviteter för boende som blir hemma hela sommaren.

– Kanske tipsrunda, fotbollsturnering, eller att släpa ut vattenspridare som barnen kan springa i. Det är viktigt att det händer saker. Så var det när jag växte upp här. På somrarna var alla ute, Vi körde dunken med både vuxna och barn. Och ibland ordnade Stena utflykter. Det var viktigt för gemenskapen.

Det låter nästan som en idyllisk folkhemsskildring. Men det svenska folkhemmet har hunnit byggas om åtskilliga gånger sedan Per Albins dagar. En stor förändring är att det nu delvis förvaltas av privata fastighetsbolag, numera lika stora som de kommunala bolagen. Dit hör både Heimstaden och Stena Fastigheter.

– När man är så stor åligger det såklart också ett ansvar, säger Kent Persson.

Men är det ett engagemang mest sprunget ur att man annars blir förfördelad i exempelvis marktilldelning, eller vetskapen att branschen annars riskerar att drabbas av begränsande lagstiftning? Det är möjligt, men Kent Persson håller envist fast vid att man helt enkelt är förpliktigad som så stor aktör.

Även Cecilia Fredholm Vaarning beskriver det sociala ansvarstagandet som en självklar del av företagets dna sedan 20 år tillbaka.

– Våra ägare, familjen Olsson har alltid haft ett stort engagemang. De kommer från Donsö, en ö utanför Göteborg. Bor man på en ö så måste man helt enkelt ta hand om varandra. Vårt arbetssätt relationsförvaltning kommer direkt från vår nuvarande ägare Dan Sten Olsson. Arbetet med att stärka våra områden är en kombination av de direkta behov förvaltningen ser, aktuell forskning och den värde-grund vår ägarfamilj har. Vi ser tydliga positiva effekter i området och är en förutsättning för att vara långsiktigt affärsmässigt framgångsrik.

Det är en affärskritisk fråga. Att ha mindre fokus på de generella hållbarhetsfrågorna tror jag helt enkelt inte längre är lönsamt.

Maria Collin pekar på hur det sociala hållbarhetsarbetet är på väg att bli en affärskritisk fråga. Det talas om hur Generation Z, de som är födda mellan år 1995 och 2012, kommer att förändra villkoren för företagande radikalt. Globalt uppgår denna generation, som i hög grad uttrycker sin politik genom konsumtion, till 40 procent av alla konsumenter.

– Så även om det såklart finns en risk att företagen inte anser sig ha råd att prioritera hållbarhetssatsningar, så har de flesta insett att det inte längre går att plöja på som tidigare. Att inte beakta de generella hållbarhetsfrågorna tror jag helt enkelt inte längre är lönsamt, säger Maria Collin.

Inte minst dokumentärfilmen Push av Fredrik Gertten satte fart på en debatt om hur privata bolag köper upp fastigheter i främst miljonprogramsområden, renoverar och höjer hyrorna så att hyresgäster mer eller mindre tvingas bort från sina hem. Är ett utökat socialt hållbarhetsarbete bara kulissen som ska dölja detta spel?

Inte för Stena Fastigheters del i alla fall menar Cecilia Fredholm Vaarning, som säger att affärsmodellen känns främmande.

– Vår hållbarhet bygger på att vi ska fortsätta äga. Vi vill stärka området som helhet och då är det viktigt att det är en bra standard på bostäderna. Men det gäller såklart att göra det på ett så balanserat sätt som möjligt. Här renoverar vi lägenheterna när de blir tomställda. Hyrorna följer ju bruksvärdessystemet och vi märker att det hela tiden finns en efterfrågan på lägenheterna.

Vissa investerare går in i utsatta områden och renoverar enbart för att få upp hyresnivåerna så att man kan sälja med stor förtjänst.

Kent Persson klär Heimstadens affärstänk i liknande ord. Men han sticker samtidigt ut hakan.

– I vår bransch finns det tyvärr också en del exempel på kortsiktighet, där man agerat på sätt som inte är i samhällets intresse. Vissa investerare går in i utsatta områden och renoverar enbart för att få upp hyresnivåerna så att man kan sälja med stor förtjänst.

Det är kanske inte är så förvånande att just han, som före detta moderat partisekreterare, gärna ser att fastighetsbranschen vågar bli lite mer politisk.

– Jag tror att både Fastighetsägarna som organisation och vi som enskilda bolag behöver ta ett större utrymme i den allmänna debatten. Det är ingen som berättar hur vi ser på investeringar och hur vi arbetar om vi inte gör det själva. Vi behöver träffa beslutsfattare för att berätta vad vi gör och vilka hinder som finns. Vi behöver bli tydliga med vad vi behöver hjälp med från lagstiftarna och här kan vi bidra. Det blir än viktigare i en period med stora utmaningar.

Men det är trots allt en bransch där de flesta vill se en anpassning till mer marknadsanpassade hyresnivåer. Överskuggar inte det fina ord om socialt hänsynstagande?

Kent Persson talar om förmågan att hålla två tankar i huvudet samtidigt. Om hur de reformer som nu är aktuella enbart handlar om nyproduktion och då troligen med ganska små justeringar av dagens nivåer. Så konstaterar han:

– Men det är mycket möjligt att vi fastighetsägare måste avstå från en del vinst för att hjälpa till att hålla uppe de mest utsatta bostadsområdena. För långsiktigt skulle det ju drabba fastighetsägares möjlighet att tjäna pengar om de drabbas alltför hårt.

Allsångståg är bara ett av många sätt att skapa trivsel och närvaro på gårdarna. Något Stena Fastigheter lagt extra krut på just denna sommar. Foto: André de Loisted

För debattens roll hade det ju varit tacknämligt om hyresgästföreningens ordförande Marie Linder kategoriskt avfärdat de privata fastighetsägarnas arbete med social hållbarhet som en rökridå för att dölja renovräkningar och krav på marknadshyra. Men det är ingen roll hon har lust att spela.

– Nej, jag tycket att det är bra att fastighetsägare är socialt engagerade. Och jag tror att man har en god ambition. Det jag kan tycka är att man måste ha ett större helhetstänk och får ihop de olika delarna – ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Det behövs ett större klimatperspektiv på renoveringar. Man vill bli mer energieffektiv, men sliter ut fullt fungerande material. Om man samtidigt renoverar så att folk inte har råd att bo kvar, och inte i dialog med de boende, så hänger hållbarhetsarbetet inte ihop.

Men här lägger Marie Linder lika mycket ansvar på politiken att reglera, planera för bostadsområden och använda sina kommunala bostadsbolag på rätt sätt.

– Problemet är också att staten valt att en upplåtelseform ska bära alla kostnader helt själv, att det inte finns ett rotstöd för hyresrätten när det finns för övriga upplåtelseformer, säger Marie Linder.

Om alltmer ansvar ska axlas av det privata ser Marie Linder en risk att notan för trygghetsskapande åtgärder som egentligen ska bäras av samhället läggs på hyresgästerna.

– I hyresförhandlingar har vi stött på att fastighetsägare som menat att trygghetsvärdar är något hyresgäster ska betala för, säger Marie Linder.

När Cecilia Fredholm Vaarning får frågan blir hon tyst och funderar länge.

– Jag har nog inte tänkt så mycket utifrån den aspekten faktiskt. För jag tror snarare att det motsatta gäller. Om de boende upplever att man blir satsad på, att man tar hand om området då känner man stolthet och tar hand om sin omgivning. Så för oss blir det ett sätt att tjäna pengar genom att reducera skadegörelse och att ha en låg omflyttning. Vi märker också att vi får många sökande till våra tjänster och kan ha en kompetent personal. Och i viss bemärkelse kan vi som fastighetsbolag vara mer långsiktiga än kommuner som har ettårsbudgetar och mandatperioder att rätta sig efter.

Kommer det offentliga att ha resurser både för de sociala insatser som krävs och för att renovera de mest utsatta områdena som oftast ägs av kommunala bolag?

Kent Persson anser att privata investeringar är det enda sättet att klara de stora utmaningarna i utsatta områden efter coronakrisen.

– Hade vi pratat om detta för ett halvår sen så såg det då ganska ljust ut. Men det svänger fort och nu går vi in i en kraftig ekonomisk kris. Kommer det offentliga att ha resurser både för de sociala insatser som krävs och för att renovera de mest utsatta områdena som oftast ägs av kommunala bolag?

Här menar han att kommunpolitikerna måste ta en ordentlig koll på vad köparen presterat inom social hållbarhet tidigare.

 – Såklart att privata aktörer har olika affärsmodeller. Men givetvis kan och ska då politiken styra vilket kapital som ska in. Där måsta man våga ställa krav. Är bolaget beredda att bygga nytt, att bygga en egen lokal förvaltning, att stötta socialt? Politiken måste våga ta det samtalet. För jag menar att det är viktigt att få in fler aktörer som är villiga att dela på det stora ansvar som ligger framför oss. Men det är politikens ansvar att lägga upp spelplanen, säger Kent Persson.

Jörgen Klementsson, förvaltare på Stena Fastigheter, Vanja Wickman (i mitten), från kommunikationsbyrån Styggare och Snyggare, och Cecilia Fredholm Vaarning, hållbarhetschef Stena Fastigheter. Foto: André de Loisted

”SKAPA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LOKALA ENTREPRENÖRER ATT VÄXA”
De lyser ikapp
med sig själva. Jörgen Klementsson, Vanja Wickman och Cecilia Fredholm Vaarning, är representerade bland lampgloberna som pryder entrén till gallerian Mitt Möllan. Här syns också flertalet av de näringsidkare som verkar i kvarteret.
– Det är vi som bygger platsen, säger Vanja Wickman som på uppdrag av Stena Fastigheter fungerar som nav och pådrivare.
Förutom gallerian Mitt Möllan har Stena Fastigheter cirka 900 lägenheter i Malmöstadsdelarna Möllevången och intilliggande Södervärn. Att som under sommaren möblera Claesgatan med sittplatser är viktigt för trygghet och social sammanhållning. Men Vanja Wickman, som själv har kontoret här, talar också om vikten av att aktivera platsen.
– Vi ska skapa förutsättningar för lokala entreprenörer att växa. Vår roll är att koppla samman de goda krafterna på platsen. Det är oerhört kul att se hur exempelvis Malmös första poké-restaurang Locali, som började här, nu expanderar.

[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]