Andrahandsuthyrning är en viktig del av bostadsförsörjningen. Regeringen vill nu se en liberalare marknad. Men det finns också en mörk baksida med olovlig uthyrning, överhyror och kriminalitet.
Att hyra i andra hand är i första hand alternativet för unga som flyttar från föräldrahemmet, studenter, nyanlända och tillfällig arbetskraft. Exakt hur många lägenheter som hyrs ut i andra hand finns inga exakta uppgifter om. När Boverket 2018 försökte göra en kartläggning kom de fram till att en rimlig uppskattning är över 200 000 uthyrningar per år i landet.
I en undersökning som Länsstyrelsen i Stockholm gjorde 2021 svarade 64 000 personer att de bodde i andra hand i regionen. Men det finns skäl att tro att dessa siffror är i underkant. Folkbokföringen är inte till hjälp när många som bor utan lov inte mantalsskriver sig i lägenheter man hyr i andra hand.
[ Annons ]
En indikation av hur stort mörkertalet är, är en stor enkätundersökning som Fastighetsägarna GFR lät undersökningsföretaget Rezidens göra hos femhundra medlemsbolag. Enkäten gjordes under våren 2024, och då svarade 22 procent av värdarna att de upptäckt olovlig andrahandsuthyrning under det senaste året. För fastighetsägare i storstäderna var siffran hela 56 procent.
Bolagens bedömning var att runt fyra procent av beståndet kan vara uthyrt utan lov. Det skulle i så fall innebära att cirka 63 000 olovliga andrahandsuthyrningar görs varje år – enbart i Sveriges hyreshus. Sveriges Allmännytta gjorde 2021 en liknande enkätundersökning hos sina medlemsföretag. Då var uppskattningen att ungefär sex procent av lägenheterna hyrdes ut utan tillstånd.
Bilden är i princip densamma i bostadsrättsföreningar. I HSB:s kartläggning gjord hösten 2024 svarade 43 procent av bostadsrättsföreningarna i Stockholm, Göteborg och Malmö att det pågår olovlig andrahandsuthyrning. I var femte uthyrning ansåg föreningen att det också fanns ett kriminellt syfte.
Undersökningen visade också att det är ytterst ovanligt att medlemmar blir av med nyttjanderätten på grund av olovlig andrahandsuthyrning. Det vanligaste kryphålet, som sju av tio bostadsrättshavare hävdar, är att andrahandshyresgästen är en inneboende.
Politiken har velat göra det enklare och mer lönsamt att hyra ut, till exempel med lagförändringen 2013, då bostadsrättsägare fick rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra som inkluderar kapitalkostnader. Det ökade utbudet och andrahandshyrorna steg rejält. Även hyresrätterna drogs med i höjningen, trots att lagändringen inte berörde dem, konstaterade Boverket.
Men många såg möjligheter, och media fylldes av artiklar om studenter som betalar ”ockerhyror”, om madrassboenden och hur organiserad brottslighet upptäckt ännu en inkomstkälla.
Polisen prioriterar inte dessa ärenden och det är få fall som leder till åtal.
För att bromsa den utvecklingen kom så lagen från 2019 som kriminaliserar andrahandsuthyrning av hyresrätter utan tillstånd, straffet är fängelse upp till två år. Men frågan är om lagen haft den avskräckande effekt som lagstiftaren hoppats på? Även om det initialt var en ökning av frivilliga återlämningar av lägenheter har effekten avtagit, säger fastighetsägare vi talat med.
– Polisen prioriterar inte dessa ärenden och det är få fall som leder till åtal, säger Linn Bernhardsson, chef för bosocialt och avtalsförvaltning på Stockholmshem.
Stockholmshem var först ut med ett ärende som gick till åtal 2019 – då dömdes en hyresgäst till 30 dagsböter för att olovligt ha hyrt ut sin trerummare i andra hand och för att ha tagit ut överhyra.
– Det slank igenom nålsögat kan man säga. Vi har polisanmält ett tiotal, men det är bara den där enda som har blivit utredd av polisen och där även en åklagare har valt att väcka åtal, säger Linn Bernhardsson.
Sammantaget är det endast tre fall i landet som prövats i domstol. Linn Bernhardsson säger att hon initialt blev besviken, men inser att polisen har andra prioriteringar.
– Samtidigt är det tråkigt att lagen inte gett de synliga och preventiva effekter som behövs för att stävja den svarta bostadsmarknaden. Hade det varit en uppsjö av personer som blir dömda till böter kanske det hade blivit en lite mer avskräckande effekt.
Nu arbetar stockholmshem, som många andra fastighetsbolag, aktivt med att upptäcka och åtgärda olovlig uthyrning. Med 450 tips per år från personal och grannar lyckas bolaget friställa ungefär 200 lägenheter per år.
– Vårt huvudsakliga syfte med att beivra denna olovliga uthyrning är att se till att lägenheter kommer till de som står i kö, säger Linn Bernhardsson.
Det är verkligen ett ökande problem som skapar otrygghet hos de boende, särskilt i områden som upplevs som oroliga.
Karolina Sandahl, gruppchef AO-juridik hos Fastighetsägarna Service Stockholm, konfronteras dagligen med ärenden från fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som brottas med olovliga andrahandsuthyrningar.
– Det är verkligen ett ökande problem som skapar otrygghet hos de boende, särskilt i områden som upplevs som oroliga. Tyvärr märker vi att det är svårt att få grannar att berätta om sina iakttagelser, vilket försvårar uppsägningar av de som hyr ut svart.
Fastighetsägarna Service Stockholm har inte handlagt den brottsrättsliga delen sedan lagen tillkom 2019.
– Det rör brottmål och vi hanterar i huvudsak tvistemål. Ska det ske förhandlingar i tingsrätten måste man anlita en advokatbyrå och fastighetsägare kan bli oroliga dels över kostnaden, dels att utsättas för hot, säger Karolina Sandahl.
Men med lagen 2019 har fler hyresvärdar ”tuffat till det” menar hon. Man går direkt på uppsägning i stället för anmaning, vilket inte är ett krav längre vid olovlig uthyrning.
Nu har inte politiken släppt andrahandsmarknaden. Med ett inbromsat byggande, fortsatt bostadsbrist och än så länge inga genomgripande reformer på bostadsmarknaden, är ett ökat utbud av andrahandslägenheter i alla fall en faktor att visa upp. Det ligger just nu ett utredningsuppdrag från regeringen med direktiven att privatpersoners uthyrning av bostäder kan underlättas (läs hur bostadsministern motiverar det längre ner).
De delar som uppfattas som mest kontroversiella i direktiven är att man öppnar upp för att andrahandshyran mer ska spegla efterfrågan och att uthyrningar ska kunna göras utan att en bostadsrättsförening ger tillstånd.
Jag anser inte att det behöver underlättas mer för att hyra ut,
HSB:s förbundsordförande Johan Nyhus hoppas att den utredningen hamnar i papperskorgen, och Karolina Sandahl delar till viss del den uppfattningen.
– Jag anser inte att det behöver underlättas mer för att hyra ut, oavsett om det är hyres- eller bostadsrätter. Till sist tappar värdarna och föreningarna kontrollen om vilka som bor i huset.
Karolina Sandahl menar även att klimatet med ökad kriminalitet och otrygghet i bostadsområden inte gynnas av ökat andrahandsboende.
– De som bor i ett bostadshus vill veta vilka som rör sig i fastigheten och vem som har nycklar att tillgå till port, tvättstuga och förråd.
När hyrorna för andrahandsboende i bostadsrätter drog i väg uppåt blev det förstås frestande för hyresgäster i hyreshus att tjäna sig en hacka. Det syns hos hyresnämnderna, som får ta emot allt fler ärenden med krav på återbetalning av överhyra (se diagram). Tillåtet är att lägga på 10-15 procent på hyran, men en del fall rör överhyror på det dubbla.
– För två veckor sedan fick vi in den största överhyran som vi någonsin har fått. Då var det en person som betalade 38 500 kronor i månaden för en lägenhet som skulle kosta 13 000 kronor, säger Alban Dautaj, vd för bolaget Orimlig hyra.
Att det skett så många fler anmälningar de senaste två åren beror till stor del just på hans bolag och även konkurrenten Lawline. De har som affärsidé att ta sig an andrahandshyresgäster som anser att de betalat en överhyra. Man överlåter sin fordran till bolagen och får inom 48 timmar en återbetalning som ligger runt 70 procent av mellanskillnaden på den hyra som bostaden bör ha och den hyra som tas ut.
Enligt Alban Dautaj kommer man att hantera cirka 3 000 ärenden i år. En stor del av processen är automatiserad och kräver därför inte så mycket handpåläggning.
– Vi vill öka ännu mer för att vi vill komma upp till 10 000 per år. Det är då vi tror att vi verkligen kan göra skillnad, säger han.
Nu är det inte alla ärenden hos Orimlig hyra som till sist ger någon utdelning. Mer än hälften av ärendena som kommer in till hyresnämnderna avskrivs av olika skäl, som att hyresavtal har hunnit upphöra, eller avvisas av nämnderna för att de är fel instans eller för att ansökan kommit in för sent eller saknar fakta som krävs för en prövning.
Sedan kan även förstahandshyresgästen begära att saken prövas i hovrätten, och där är det i cirka hälften av fallen som man ger bifall för den sökande. Orsaken är ofta ett dåligt underlag för att kunna göra en skälighetsbedömning av hyran. Orimlig hyra tar fram statistik om hyresläget på orten, men har inte alltid den specifika hyran som är satt av fastighetsägaren. Det kan också vara fall där hovrätten anser att hyresavtalen inte tecknats av privatperson utan med ett företag, vilket är vanligt när mellanhänder hyr ut så kallade företagsbostäder.
Av de ärenden som Orimlig hyra inte går till hyresnämnden med är det cirka hälften som betalar tillbaka överhyra. Följaktligen står bolaget med utgifter, eftersom alla godkända ansökningar redan fått sina pengar.
– Ibland vinner vi, ibland förlorar vi. Vi får ju lite säkerhet i att det är så många ärenden. Då sprider man riskerna. Spritt över alla ärenden så ska vi väl få ut ungefär 20 procent i vinst per ärende, säger Alban Dautaj, som tillsammans med en annan grundare äger 80 procent av bolaget.
Vi behöver driva många fler ärenden för att göra vinst.
Än så länge visar Orimlig hyra röda siffror, senaste bokslutet 2023 var resultatet minus 3,6 miljoner kronor.
– Vi behöver driva många fler ärenden för att göra vinst. Det är ju dyrt med marknadsföring. Vår främsta uppgift är att informera människor om vad de har för rättigheter. Och ärendena är relativt små. En advokatbyrå skulle inte ta så här små ärenden.
Han säger att syftet med bolaget inte enbart är att gå med vinst, utan även få bort överhyror och det han kallar ”bulvanupplägg” med mellanhänder.
– Vi har redan under det här året sett över 10 000 lägenheter gå från bulvanpålägg med mellanhänder till att gå direkt till förstahands-hyresgäst med skäliga villkor. Och det är ju alltid vår vision och vårt mål att jobba mot att få bort det här. Vi vill frigöra så många lägenheter som möjligt från personer som bara har dem för att tjäna pengar till personer som har behov av att bo i dem.
Men lyckas ni innebär det att du inte har någon affärsidé kvar om några år?
– Det är jättebra. Vi började ju som ett pro bono projekt. Så det är det vi vill och förhoppningsvis finns det inga andra problem i samhället heller förutom bostadsmarknaden. Då får vi bara luta oss tillbaka och göra någonting annat, säger Alban Dautaj.
Om en praxis ändras från en dag till annan är det omöjligt att anpassa verksamheten.
Enligt orimlig hyra är runt hälften av deras ärenden olika mellanhänder som hyr ut till företag, antagligen för att det här finns störst överhyror och mest pengar att hämta. Det efter att en prejudicerande dom i Högsta domstolen december 2022 slog fast att den boende har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen, och att bruksvärdeshyran då är norm.
– Om en praxis ändras från en dag till annan är det omöjligt att anpassa verksamheten, och då slår det hårt retroaktivt, säger Niclas Blåklinth, ordförande för Företagsbostadsbolagen, FBB, en branschorganisation för åtta av de större företagen i sektorn. Han var tidigare grundare och ägare av Be Resident.
Han anser att Orimlig hyras affärsmodell är tveksam och menar att de aktivt letar rätt på fastigheter med blockuthyrningsavtal för att sedan knacka dörr och övertyga folk om att de kan få pengar tillbaka.
Niclas Blåklinth vill själv inte kategorisera uthyrning av företagsbostäder som andrahandsuthyrning.
– Vi är ett mellanting mellan hotell och vanlig andrahandsuthyrning. Det är riktat enbart mot företag och syftet med lagen kan inte vara att skydda juridiska personer. Vi vill ha undantag när man hyr ut till företag under en begränsad tid och hoppas på att en sådan lag kommer.
Företagsbostäder som blockhyr är även det en fråga som hamnat på regeringens bord. I slutet av augusti fick nyss nämnda utredning om enklare privatuthyrning ett tilläggsdirektiv. Utredaren ska nu även föreslå regelförändringar för att underlätta uthyrning av företagsbostäder.
– Blir det ingen lagändring och om bolag som Orimlig hyra fortsätter att driva ärenden med framgång så är det ju slutet för denna typ av uthyrning. Det skulle innebära ett hårt slag för företag som då inte kan hitta bostäder till kompetens som behövs, säger Niclas Blåklinth.
Vi märker att fler privata värdar efter domen börjar återföra lägenheter till förhandlingsordningen.
Bevisligen har domen i Högsta domstolen och krav på återbetalning även gett effekt på hyresförhandlingarna.
– Vi märker att fler privata värdar efter domen börjar återföra lägenheter till förhandlingsordningen. I förhandlingar med Hyresgästföreningen ser vi att det tillkommer nya objekt som tidigare inte funnits med i underlaget. Jag antar att det delvis beror på att hyresvärdarna är mer försiktiga efter domen, men även att det finns en oro för återbetalningsskyldighet, säger Karolina Sandahl hos Fastighetsägarna Stockholm Service.
Hur då komma till rätta med alla avarter av andrahandsuthyrning?
Anders G Johansson, näringspolitiskt ansvarig hos Fastighetsägarna GFR, anser att grundproblematiken till all svart uthyrning är bostadsbristen.
– Olovlig uthyrning sker i högre grad i storstäderna där även bristen och efterfrågan på bostäder är som störst. Jag ser detta som en konsekvens av ett hyressystem som lett till illegal verksamhet och brottslighet, säger Anders G Johansson och tillägger:
– Uppenbarligen finns en betalningsvilja som sträcker sig bortom hyresregleringen och det skapar incitamentet för att hyra ut svart.
”DET ÄR KAOS OCH MÅNGA KRIMINELLA SOM BOR DÄR”
Saras erfarenheter av svensk bostadsmarknad fungerar både som exempel på andrahandsmarknaden som lättnad och som plåga.
Just nu lättnad eftersom det är på andrahandsmarknaden hon fått det andrum som behövdes för en ny chans att komma in i det svenska samhället. Så klart att ett förstahandskontrakt vore att föredra, men det är i en andrahandslägenhet hon äntligen kan låsa dörren, freda sig mot övergrepp och ta tag i studierna som hon längtat efter.
Men en plåga eftersom att en dysfunktionell bostadsmarknad skapade en påtvingad och förtryckande livssituation nästan lika illa som den hon flytt.
Afghanistan var långt ifrån ett fritt land. Men åren direkt efter den första talibanregimens fall skedde en snabb ekonomisk tillväxt och hälsosektorn byggdes ut kraftigt. Sara arbetade i labbet på ett sjukhus. Men ganska snart var det tydligt att landet åter var på väg åt ett helt annat håll.
– Jag testade att gå i burka, men jag bara ramlade hela tiden. Man kan inte se var man går, berättar Sara.
Tiden på flyktingförläggning i väntan på uppehållstillstånd var ingen dröm. Men det var när Sara, som så många andra, skulle försöka etablera sig i det nya landet som livet mest blev en plåga.
Det är möjligt att det inte ska beskrivas som upplevelser av andrahandsmarknaden, det är den del av bostadsmarknaden som är svår att etikettera korrekt eftersom den inte ryms inom svensk hyreslagstiftning. Dock med svart som förtecken.
Han som hyr ut letade särskilt efter ensamma tjejer utan familj.
Saras första boende var i en dåligt underhållen fastighet i en av Stockholms södra förorter. Den typen av boende där man har ett kontrakt i andra hand av ett uthyrningsföretag. I bästa fall – om det fanns någon form av kontrakt mellan Sara och hennes värd var det ändå inte mycket värt skulle det visa sig.
– De hyr ut till folk utan riktiga kontrakt. Det är kaos och många kriminella som bor där. Han som hyr ut letade särskilt efter ensamma tjejer utan familj, säger Sara.
Hyresvärden kunde knacka på lite när som helst för att ”kontrollera om något var fel”. Inte sällan klev han in med egen nyckel.
En granne som klagade, en ung tjej, fick besked att det bara var att packa sina saker och dra. Värden ansåg sig ha rätt att gå in som han ville – han ägde ju bostäderna.
– Han hade ingen respekt. Han påstod att han var singel, fast jag vet att han har fru och tre barn.
Det är uppenbart jobbigt för Sara att berätta om ständiga närmanden och sexuella anspelningar.
Sara var tvungen att resa i väg på grund av familje-skäl i två månader. Hon betalade hyra i förskott för att kunna ha sina saker kvar.
– Men när jag kom tillbaka hade han hyrt ut till andra. Fast han hade tagit betalt av mig. Och alla mina saker hade han bara lagt ut så att andra som bodde där kunde ta, säger Sara.
När jag kom tillbaka hade han hyrt ut till andra. Fast han hade tagit betalt av mig.
Polisanmälan?
– Jag orkade inte. Jag kände mig så ensam i världen och mådde psykiskt dåligt vid den här tiden.
Och så behövde ju Sara hitta nytt tak över huvudet.
I ett område inte så långt bort fanns det en ledig lägenhet – som visade sig vara ett garage.
– Jag flyttade in. Jag hade inget annat val.
Sara hade i alla fall sitt rum – garage – för sig själv. I många av bostäderna bodde det flera personer som sov de korta stunder de inte arbetade lika svart som de bodde.
– Det var kallt. Elen fungerade sällan. Ofta kom det folk och knackade på mitt i natten för att fixa elen.
Det visade sig nämligen att den underdimensionerade elcentralen till alla bostäder fanns i Saras lägenhet/garage.
De knackade i alla fall. Det gjorde inte hyresvärden som gick in med egen nyckel när som helst – allra helst om Sara bytt om till pyjamas eller lite bekvämare kläder för att slappna av i sin lägenhet.
– Han kommenterade och sa ”wow, du är jätte-sexig”. Om man inte aktade sig försökte han att röra en på olika sätt. Jag kände mig obekväm. Han var på hela tiden.
När jag sa att jag inte ville prata stod han utanför och skrek fula ord.
Riktigt galet blev det med en av sönerna. Sara beskriver honom som ”inte riktigt frisk”.
– Han satt och väntade gömd bakom en buske när jag kom. När jag sa att jag inte ville prata stod han utanför och skrek fula ord.
Sara började må riktigt dåligt.
– Jag hade helt tappat självförtroende och hopp under den här tiden.
Till slut fick hon via psykolog kontakt med Stockholms Stadsmission. Via Bobyrån har hon nu fått ett andrahandsboende – med skrivet kontrakt. Här står Stockholms Stadsmission på kontraktet direkt med ett fastighetsbolag. Uppläggen kan se lite olika ut. I vissa fall finns det möjlighet att ta över kontraktet, men i de flesta fall handlar det om kontrakt på ett eller två år i taget som ska ge strukturellt hemlösa det andrum som behövs för att kunna komma in på den ordinarie bostadsmarknaden.
– Det är tryggt och mina grannar säger hej till mig.
Sara berättar leende om den yrkesutbildning inom service och butik hon lyckats komma in på.
– På måndag ska jag börja.
Erik Hörnkvist
ETT VIKTIGT KOMPLEMENT PÅ BOSTADSMARKNADEN
Vi har inte fått någon intervju med bostadsministern Andreas Carlson, men ställt några frågor som svarats per mejl:
På vilket sätt anser du att de regler som finns i dag förhindrar och försvårar andrahandsuthyrning? Hur kan man göra det lättare?
”Privatpersoners uthyrning av bostäder är ett viktigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Det finns dock otydligheter i dagens regelverk, som drabbar både den som vill hyra ut sin bostad och den som önskar hyra. Jag kan inte föregripa utredningens arbete, utan ser fram emot att ta del av de förslag som ska lämnas senast den 2 maj 2025. ”
Ska bostadsrättsinnehavare kunna hyra ut utan tillstånd från föreningen?
”Det är en rimlig utgångspunkt att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Samtidigt är det viktigt att det finns förutsättningar att förvalta föreningens egendom och i övrigt sköta dess angelägenheter. Regleringen måste bygga på en rimlig avvägning mellan de olika intressen som finns.”
Anser du att det finns möjligheter att underlätta andrahandsuthyrningen i hyresfastigheter?
”Det pågår inte något arbete i syfte att förändra regel-verket för andrahandsuthyrning av hyresrätter generellt.”
Polisen ser en koppling mellan andrahandsuthyrningar och kriminalitet. Finns det inte risk för att den ökar om man gör det enklare att hyra ut?
”Regeringen ser allvarligt på all form av kriminalitet på bostadsmarknaden. Därför har vi nyligen skärpt den hyresrättsliga lagstiftningen för att göra det lättare att vräka hyresgäster som använder lägenheter för att begå brott. Skärpningarna omfattar även fall där det är en andrahandshyresgäst som har begått brott.”
En stor del av andrahandsuthyrningen sker genom olika bolag som har blockavtal med fastighetsägare. Här anser Svea hovrätt att det urholkar besittningsskyddet. Anser du att denna marknad ska ha ett mer liberalt regelverk?
”Andrahandsuthyrning som sker i form av blockuthyrning skiljer sig från upplåtelser där en privatperson hyr ut sin bostad i andra hand. Det innebär att det kan vara motiverat att i viss utsträckning tillämpa andra regler än de som gäller vid andrahandsupplåtelser generellt. Samtidigt är det viktigt att motverka att oseriösa aktörer kringgår det hyresrättsliga regelverket på ett sätt som drabbar den som bor i lägenheten. Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror ska titta på hur en sådan reglering kan utformas.”
Erik Hörnkvist
