Svea hovrätt avslår Hyresgästföreningens yrkande om att ställa fastigheten Hemholmen 1 i Vårberg under tvångsförvaltning. Beslutet, som meddelades idag tisdag, kan inte överklagas.
Hyresgästföreningen ville att de sex husen med 172 lägenheter, som innehas med tomträtt av Elsa Fastigheter, skulle förvaltas av en särskild förvaltare i fem år. I andra hand yrkade föreningen på förelägganden, med ett vite på 950 000 kronor för vissa av bristerna. I sak lämnar hovrätten hyresnämndens beslut från december 2025 oförändrat. Ett föreläggande om för låg temperatur på tappvarmvattnet i vissa lägenheter ligger kvar, eftersom ägaren inte överklagade det.
Hovrätten instämmer i att förvaltningen länge brustit. Det gäller bland annat ventilation, fukt och mikrobiell påväxt, underhållsplanering, brandskydd, elsäkerhet och fasader. Bristerna har rört alla hus och pågått i flera år. Bolaget har enligt rätten dröjt med angelägna åtgärder, trots att Hyresgästföreningen och Stockholms stads miljöförvaltning i snart ett decennium försökt driva på förbättringar.
Men rätten konstaterar att det har skett avsevärda förbättringar. Fönster och balkongdörrar är bytta, ventilationsarbetena slutförda och alla byggnader har godkänd OVK. Vid hovrättens syn i september gav de allmänna utrymmena ett välvårdat intryck och utemiljön sköttes på ett tillfredsställande sätt, och såvitt framkommit brister inte brand- och elsäkerheten längre. Fasadarbetena har påbörjats enligt ett entreprenadavtal från i somras, med färdigställande i april 2028. En större ROT-renovering med stambyten och renoverade kök och badrum väntar på hyresnämndens godkännande.
Samtidigt konstaterar hovrätten att flertalet åtgärder kom först efter ansökan om tvångsförvaltning. Det är enligt rätten besvärande och kan ge intryck av tillfälliga insatser. Projektens storlek och bredd visar ändå både vilja och förmåga att säkerställa en långsiktigt godtagbar förvaltning. Tvångsförvaltning får dessutom bara beslutas om ett förvaltningsföreläggande inte räcker, och ska vägas mot ägarens rätt att använda sin egendom. Hovrätten finner att tillräckliga skäl saknas och meddelar inga ytterligare förelägganden.
[ Annons ]
Hyresgästföreningen slipper betala Elsa Fastigheters kostnader i hyresnämnden. Hyresnämnden hade ålagt föreningen att ersätta bolaget med 50 000 kronor för vårdslös processföring, men det gör inte hovrätten. I hovrätten är Elsa Fastigheter däremot vinnande part och tillerkänns 1 916 206 kronor av allmänna medel. Bolaget hade yrkat 2 515 756 kronor, men hovrätten ansåg att den redovisade arbetstiden var för stor.
Hyresgästföreningen kallar beskedet djupt beklagligt. Marie Linder, förbundsordförande i Hyresgästföreningen, säger att beskedet är tufft för hyresgästerna och att det visar att lagen inte fungerar som den ska när människor tvingas leva i bristfälliga hem år efter år.
Vårt krav om tvångsförvaltning handlar om att skydda hyresgästerna.
Jens Waldenström, jurist på Hyresgästföreningen i Stockholm, menar att ägaren gjort punktinsatser först när föreningen eller tillsynsmyndigheter pekat ut bristerna. Han säger att problem med läckande stammar, fukt och mögel kvarstår. Hovrätten bedömer att den kommande ROT-renoveringen kan väntas lösa eventuella kvarvarande fuktproblem, förutsatt att projektet genomförs.
– Det grundläggande problemet – att förvaltningen sammantaget inte fungerar utan hot om juridiska konsekvenser – kvarstår. Vi ser ingen anledning att lita på att de långsiktiga förbättringar som krävs för hyresgästernas trygghet faktiskt kommer att genomföras, säger Jens Waldenström.
Men blir inte kravet på tvångsförvaltning då en sanktion för tidigare brister, när hovrätten bedömer förvaltningen som godtagbar i dag?
– Vårt krav om tvångsförvaltning handlar om att skydda hyresgästerna. Hovrätten konstaterar att vissa av de konkreta bristerna är åtgärdade, men vi menar inte att det innebär att den samlade förvaltningen fungerar, säger Jens Waldenström.
Han pekar på att hovrätten själv noterat när åtgärderna kom.
– Både vi och hovrätten kan alltså konstatera att det målmedvetna arbetet med att åtgärda brister startat först när de haft hotet om tvångsförvaltning hängandes över sig. Vi anser inte att det är godtagbar förvaltning av människors hem.
Hovrätten gör alltså egentligen samma iakttagelse men drar motsatt slutsats. På frågan om vad ägaren hade behövt göra för att föreningen skulle bedöma förvaltningen som långsiktigt fungerande är svaret kort.
– Byta ut förvaltningen, säger Jens Waldenström.
Hovrätten noterar att den löpande förvaltningen inte bytts ut eller omorganiserats, men menar att det inte ändrar bedömningen.
Jens Waldenström påpekar också att Hyresgästföreningen i hovrätten lade fram ett yttrande från Stockholms miljö- och hälsoskyddsnämnd. I yttrandet, daterat den 21 augusti, uttrycker miljöförvaltningen tvekan om att ROT-åtgärderna genomförs och om entreprenörens kapacitet. Förvaltningen skriver också att ägarens förbättringar sannolikt hänger samman med processen om tvångsförvaltning. Projektet uppskattas kosta 53,5–107 miljoner kronor. Hovrätten bedömer dock att underlaget inte räcker för slutsatsen att entreprenören saknar ekonomi eller kapacitet.
Elsa Fastigheters ombud, advokaten Peter Hellman, säger till Hem & Hyra att hovrätten gjort en riktig bedömning och att bolaget har både vilja och förmåga att förvalta fastigheten långsiktigt. Han menar att processen kostat bolaget många miljoner kronor, och att det faktum att bolaget klarat både åtgärder och process visar att det sköts väl.
Hyresgästföreningen kräver nu skärpt lagstiftning. Föreningen vill göra tvångsförvaltning enklare och möjlig att använda snabbare, skärpa möjligheterna till näringsförbud och pröva förvärv av hyresfastigheter i förväg. Dessutom vill den införa ett slags körkort för uthyrning.
Men hade en förhandsprövning av förvärv kunnat förhindra just det här fallet?
– Att pröva fastighetsförvärv är en åtgärd för att förebygga att oseriösa fastighetsägare kan förvärva och förvalta fastigheter, och vi menar att det behövs tydligare bakgrundskontroller. Det är inte alls säkert att det hade förändrat just förvärvet av Hemholmen 1 – men utöver den förebyggande åtgärden vill vi också att det blir lättare att tvångsförvalta fastigheter, vilket hade hjälpt hyresgästerna i det här fallet, säger Jens Waldenström.
Han lyfter också att dagens regler inte hindrar ägaren från att växa.
– Med gällande lagstiftning står det den här fastighetsägaren helt fritt att köpa fler fastigheter.
På Fastighetsägarna ser man dock inte fler lagar som lösningen.
– Jag känner inte till det enskilda ärendet men bostadsförvaltningslagen är uppbyggd så att man i första hand ska använda sig av förvaltningsföreläggande vid vite för att få hyresvärdar att vidta åtgärder. Om dessa förelägganden inte räcker till finns möjlighet till tvångsförvaltning. Det är en god turordning som ställer krav på hyresvärdar och som är i linje med egendomsskyddet i grundlagen, säger Marie Öhrström, chefsjurist på Fastighetsägarna.
Kommunerna behöver resurser och kunskap för att kunna bedriva en effektiv tillsyn.
Hon menar att lösningen inte ligger i ännu fler generella tvingande lagar, något som skapar osäkerhet kring villkoren för investeringar i och ägande av hyresbostadshus.
– Det skulle bli kontraproduktivt och leda till färre hyresrätter. Det har vi inte råd med. De flesta hyresvärdar sköter sig också prickfritt. Däremot är det viktigt att kommuner och myndigheter använder de verktyg som finns.
Marie Öhrström påpekar att det utöver bostadsförvaltningslagen finns tvingande skyddsbestämmelser för boende i hyreslagen samt regler mot misskötsel av fastigheter i plan och bygglagen, miljöbalken och expropriationslagen.
– Kommunerna behöver resurser och kunskap för att kunna bedriva en effektiv tillsyn. Oseriösa aktörer kan också bekämpas med de nya bestämmelserna om självständigt förverkande som ger staten möjlighet att beslagta exempelvis fastigheter som kriminella förvärvat för brottsvinster. Dessutom finns nya bestämmelser om utvidgat näringsförbud, som naturligtvis gäller även för fastighetsägare, säger Marie Öhrström.
