Borås fastighetsmarknad präglas i dagsläget av tydliga skillnader mellan segmenten. I ett fortsatt utmanande konjunkturläge är det framför allt industri- och logistikmarknaden som visar styrka, medan bostäder och kontor utvecklas mer försiktigt. Samtidigt pågår flera strategiskt viktiga stadsutvecklingsprojekt som på sikt bedöms förbättra Borås attraktivitet som både etableringsort och investeringsmarknad.
Svefa Fastighetsindex: Borås rankad fyra i Västra Götaland
Svefas Fastighetsindex tas fram för att ge underlag för investeringsbeslut. Indexet baseras på kommunstatistik, investeringsdata och Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Vill du veta mer om Svefas Fastighetsindex eller ta del av hur din kommun rankas? Besök Svefas Kunskapsbank
Snabbanalys: Så bedömer Svefa möjligheter i respektive segment
Lager/Logistik
Stabil efterfrågan och fortsatt investerarintresse, vilket bekräftas av genomförda affärer i Borås attraktiva logistiklägen.
Kontor
Begränsad nyproduktion och selektiv efterfrågan, men centrala utvecklingsprojekt ger visst stöd för en starkare kontorsmarknad på sikt.
Handel
Avvaktande utblick i nuläget, men stärks långsiktigt av stadsutveckling, ökad dagbefolkning och nya centrala stråk.
Bostäder
Fortsatt pressad marknad med vakanser och låg byggtakt, även om anpassning och planarbete pågår för att möta efterfrågan när marknaden/ konjunkturen vänder.
Trendpilarna representerar Svefas bedömning av segmentets förväntade utveckling under det kommande året.
[ Annons ]
Ett av de mest betydande pågående projekten är utvecklingen av Pulsenområdet i centrala Borås. Projektet, där detaljplanearbetet pågår och planeras vara färdigt under 2026, syftar till att omvandla ett tidigare industri- och verksamhetsområde till en blandstad med bostäder, kontor, handel och offentliga miljöer längs Viskan. Ambitionen är att knyta samman stadskärnan med kringliggande stadsdelar, stärka stadslivet och skapa ett nytt stations och centrumnära läge för både boende och arbetsplatser.
Under senare tid har även större hyresgäster valt att etablera sig i området, bland annat genom att sportvarumärket Craft flyttat sitt huvudkontor till Pulsenområdet. Sedan tidigare har även Lidl öppnat en ny butik i området, i kvarteret Makrillen som även omfattar ett parkeringshus i fyra plan ovan matbutiken.
Borås roll som regional logistiknod har ytterligare bekräftats genom en förhållandevis stabil transaktionsaktivitet i en i övrigt mycket avvaktande investeringsmarknad. Under det senaste året har Swedish Logistic Property (SLP) förvärvat Vindtrycket 1, medan Nordisk Renting förvärvat Vindtrycket 2. OTPP och Fokus Nordic har förvärvat Blixten 1 som en del i tre större portföljaffärer med fastighetsvärden i miljardklassen. Samtliga fastigheter är belägna i Viared.
[ Annons ]
Direktavkastningskraven för logistiklokaler i bästa läge i Borås bedöms för närvarande ligga runt 5,0 – 5,25 procent. Affärerna bekräftar det fortsatt starka intresset för logistikfastigheter i strategiska lägen och visar att Borås befäster sin position som ett strategiskt viktigt logistikläge av institutionella investerare.
Utöver detta fortsätter kommunen arbetet med planläggning av nya verksamhetsområden, bland annat i lägen med god tillgänglighet till riksväg 40. Fokus ligger på att skapa långsiktigt hållbara etableringsmöjligheter för logistik, lättindustri och handel. För Borås långsiktiga utveckling är även infrastruktursatsningar avgörande, där en framtida förbättrad järnvägsförbindelse mot Göteborg fortsatt bedöms ha stor betydelse för arbetsmarknad, bostadsefterfrågan och den lokala fastighetsmarknaden i stort.
På bostadsmarknaden råder fortsatt försiktighet. Högre vakanser och svag efterfrågan har resulterat i att många projekt anpassats eller skjutits upp, även om planaktiviteten fortsatt är relativt hög. Flera fastighetsägare har lägenheter tillgängliga för uthyrning med omedelbar inflyttning och vissa fastighetsägare lockar med tidsbegränsade rabatter för att få lägenheterna uthyrda. Det stora utbudet av hyresrätter påverkar även efterfrågan och betalningsviljan på bostadsrätter och äganderätter, som har noterat en tydlig prisnedgång och en svagare utveckling än Sverige i stort.
I september 2025 förvärvade Hökerum Fastigheter fastigheten Kasernen 1 i Regementsstaden från PEAB, i en affär som värderar objektet till cirka 230 miljoner kronor. Fastigheten omfattar 110 nyproducerade hyresrätter, färdigställda 2024, samt ett trettiotal garageplatser. Den utgående presumtionshyran bedöms uppgå till knappt 2 300 kr/kvm, även om tillfälliga rabatter förekommer i flera fall. Priset motsvarar cirka 35 000 kr/kvm och den initiala direktavkastningen bedöms till 5,25–5,5 procent. PEAB förvärvade fastigheten så sent som i december 2021, då till ett underliggande värde om 280 miljoner kronor.
Sammantaget befinner sig Borås i ett läge där kortsiktiga marknadsutmaningar möter långsiktiga strukturella satsningar – med logistik-/ industrisegmentet som tydlig ryggrad i fastighetsmarknaden.
Andréa Josefsson, auktoriserad fastighetsvärderare på Svefa
I samarbete med Svefa
Svefa med 17 kontor och 250 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. Vill du komma i kontakt med en auktoriserad värderare? Klicka här
