I Mariehäll i Bromma i Stockholm har fastighetsutvecklaren Besqab påbörjat byggnationen av bostadsprojektet Nivå. I den första etappen byggs 112 bostadsrättslägenheter ovanpå en befintlig industribyggnad, bolaget kommer även att bygga LSS-anpassade lägenheter i botten av byggnaden samt en förskola. Totalt kommer det att byggas 243 nya bostäder i och på den befintliga industribyggnaden. De flesta lägenheter kommer att kunna marknadsföras med fin utsikt – de hamnar automatiskt sex våningar upp.
– Ur ett hållbarhetsperspektiv är det energismart att utgå från en befintlig grund. Vi börjar inte från noll utan kan använda oss av den infrastruktur och de byggstenar som redan finns på plats. I Nivå är vi tvungna att strikt förhålla oss till det befintliga, eftersom det finns pågående verksamhet under hela byggtiden som inte får störas. Det innebär att vi tvingas till att effektivt utnyttja befintlig kapacitet, säger Philip Treutiger, arkitekt på Brunnberg och Forshed.
[ Annons ]
I Nivå är vi tvungna att använda oss av de byggstenar som redan finns på plats.
Lotta Niland, chef för projektutveckling på Besqab, ser flera fördelar.
– Vi adderar värden på det som redan finns, inte bara genom bostäder utan även ur stadsutvecklingssynpunkt. Många efterfrågar mer blandade och levande stadsdelar. Men det krävs folkmassa för att åstadkomma det, säger hon.
[ Annons ]
I dagsläget har ett 20-tal personer sin fasta arbetsplats i den befintliga industribyggnaden. Till det kommer besökare till verksamheterna. Den nya förskolan och LSS-bostäderna blir också arbetsplatser.
– För tryggheten i ett bostadsområde finns det ett mervärde i att det pågår verksamhet i byggnaden under dagtid, säger Lotta Niland.
Den befintliga industribyggnaden i betong kommer att målas om. Det som rivs kommer inte att kunna återbrukas, utan det är framför allt husets befintliga stomme som återanvänds.
– Det vi framför allt river är de lätta konstruktionerna på taket som innehöll bland annat fläktrum och kylutrymmen. Det har byggts nya utrymmen för detta bredvid den befintliga fastigheten, vilket skapar möjligheter för tredimensionell fastighetsbildning och våra nya bostadshus, berättar Lotta Niland.
Besqab bygger även ett bostadshus ovanpå ett parkeringsdäck i Solna centrum. Även där blir det tredimensionell fastighetsbildning.
Att bygga ovanpå en verksamhet som ska vara i drift under byggnationen kräver en del problemlösning, med allt från buller till teknisk försörjning.
– Men vi har en tät dialog med de företag som har verksamhet där idag, säger Lotta Niland.
Vertikal förtätning är enligt Jonas Högset, fastighets- och hållbarhetschef på Sveriges Allmännytta, och en av de klarast lysande stjärnorna på hållbarhetshimlen.
– Det är ett smart sätt att ta sig an utmaningen att bygga fler bostäder utan att använda så mycket resurser, säger han.
Samtidigt upplever han inte att möjligheten diskuteras så mycket.
– Idén uppfattas ofta som bra, men det är komplext att ta sig an, det finns inga befintliga standarder och förändringarna som görs ska ju accepteras ur många olika aspekter, säger han.
Sveriges Allmännytta deltar i projektet Timber in top som utreder förutsättningar att på ett standardiserat sätt bygga med trä ovanpå befintliga hus. I en rapport från 2019 intervjuades åtta arkitektkontor som hade pågående eller färdigställda påbyggnadsprojekt. Gemensamt för många projekt var att de hade krävt en ny detaljplan. I majoriteten av projekten hade dessutom närboende överklagat, vilket drog ut på processen ytterligare. De som överklagade menade att påbyggnaden skulle innebära en värdeminskning och minskat dagsljus. I de flesta fallen var värdbyggnaden från 1960–1970-talen, med stomme i betong. Flera arkitekter menar att många hus från just 1960-talet har stora marginaler i bärförmåga, utmärkt för en påbyggnad.
Jonas Högset påpekar att det kommer vara svårt att hitta en standard. Arkitekterna behöver vara uppfinningsrika eftersom olika byggnader kräver olika lösningar.
Sveriges Allmännytta har inte inventerat möjligheterna i de kommunala bolagens bestånd.
– Vi driver inte frågan aktivt. Utmaningen för oss är att kunna jämföra kostnader för ett sådant projekt jämfört med en icke bebyggd tomt. Var ligger smärtgränsen? Så som det ser ut idag med priser och kostnadsökningar kommer många få problem med betalningsförmågan inom bygg- och fastighetssektorn. Utvecklingen i Europa förbättrar inte situationen. Men kan man se att det är ekonomiskt rationellt att bygga på befintliga byggnader kommer utvecklingen per automatik styras åt det hållet, säger Jonas Högset.
Finns befintlig mark att utveckla är det ett givet förstahandsval.
För Besqab är markpriset en viktig faktor i den här typen av projekt.
– Finns det befintlig mark att utveckla är det ett givet förstahandsval. Ska man bygga på en befintlig fastighet blir det i första hand en konstruktiv fråga. För vårt projekt i Bromma fanns just de möjligheterna tack vare den stadiga konstruktion då fastigheten byggdes för ett tryckeri. Och är markpriset tillräckligt högt finns förutsättningar för att det blir lönsamt, säger Lotta Niland.
I dagsläget har inte Boverket något uppdrag att utreda möjligheterna för bostäder på redan befintliga byggnader för att på så sätt spara på resurser och mark i redan tätbebyggda områden. Utvecklingen verkar till största del drivas av de aktörer som aktivt undersöker möjligheterna och driver befintliga projekt.
Till exempel har det byggts bostadsrätter ovanpå gallerior i Karlshamn, Umeå och Stockholm. Det kommunala bostadsbolaget Vårgårda Bostäder byggde ett tredje våningsplan och 54 nya lägenheter med hjälp av det numera avvecklade investeringsstödet när de renoverade och uppgraderade ett miljonprogramsområde från sjuttiotalet.
I Spånga i Stockholm skapade Svenska Bostäder 51 nya bostäder genom att bygga på befintliga hus när de renoverade och rustade upp kvarteret Hedvig. De byggde samtidigt ett nytt hus med 19 lägenheter som kunde användas som evakueringshus. Jens Dahlkild är arkitekt och delägare av E/S-A Arkitekter som designade ombyggnaderna.
– En påbyggnad kräver att byggnaden tomställs på hyresgäster vilket tar tid i form av få fram ersättningsbostäder och kostar i utebliven hyra under processen. Just frågan om tomställning blir problematisk, särskilt för aktörer med mindre fastighetsportföljer, berättar han.
En annan utmaning, enligt Jens Dahlkild, är att byggnaden som helhet oftast bedöms som nybyggnad, vilket medför att även de befintliga bostäderna ska uppfylla gällande lagar.
– Detta är egentligen inte ett problem för byggherren då de nya bostäderna ofta har bättre boendekvalitet samt energiprestanda. Men det kan vara svårt i flyttkedjan då många befintliga hyresgäster vill kunna flytta tillbaka, men då möts av en hyra som är högre än den tidigare. Vidare så krävs ju alltid en ny detaljplan, där all infrastruktur ska fungera för en ökad exploatering, säger Jens Dahlkild.
E/S-A Arkitekter har i dagsläget inga skarpa påbyggnadsuppdrag på sitt bord, men har i sitt uppdrag som affärsstöd åt en totalentreprenör kommit i kontakt med två påbyggnadsprojekt där befintliga bostadshus i betong planeras att byggas på med två till tre bostadsvåningar av trä i Stockholmsområdet.
Hos White arkitekter märker man av ett ökat intresse för att använda mer av det som redan finns, både befintliga byggnader och byggmaterial. Arkitektbyrån har, tillsammans med fastighetsbolaget Atrium Ljungberg, omvandlat en gammal panncentral på Nobelberget i Sickla i Nacka till en förskola. De undersöker även möjligheter till påbyggnad av en befintlig kontorslokal i Uppsala, berättar Anders Tväråna, arkitekt på White Arkitekter är ansvarig för projektet.
–Detta görs ju ofta i lägen där ekonomin är sådan att det kommer löna sig. I ett fall lyckades vi komma fram till en lösning som medger att den befintliga stommen står kvar och visa att detta sparar mycket pengar och utsläpp. För att det ska bli vanligare skulle vi behöva sätta tydligare kostnader på miljöpåverkan, men branschen som helhet måste också börja intressera sig mer för att hitta lösningar som minimerar miljöpåverkan, säger han.
