Då var det ett experiment i färg och form. Nu kan det vara en rejäl utmaning för fastighetsägaren. Behöver det som byggdes på 80-talet rivas, eller går det att hitta en ny användning för husen?
Det är Forever young med Alphaville i en analog Sony Walkman. Det är stentvättade jeans från Gul&Blå och en alldeles för stor kavaj med uppvikta ärmar. Håret är fluffigt, precis som idolernas, och i öst talas det om att den nya sovjetiska ledaren Michail Gorbatjov öppnar upp för nedrustning.
Det är lite luftigare, lite friare än under 70-talet med olje- och finanskrisen. Så även inom byggandet. Det konforma miljonprogrammet står färdigt och det statliga stödet som styrde den storskaliga produktionen i minsta detalj är nedlagt. Nu får marknadskrafterna ta över och styra mer mot vad man tror folk vill ha. Begreppet postmodernism ser dagens ljus, nu ska klassiska element återskapas i arkitekturen efter några år av konformistiskt lådbyggande i förorten.
[ Annons ]
För första gången började branschen fråga sig vad folk efterfrågar i sitt boende.
– 80-talet var en sorts befrielse, en tid som jag upplevde som en arkitekternas ”glasnost”. Äntligen fick vi experimentera med färg och form. Och blicka mot det postmoderna som fanns i Storbritannien och andra delar av Europa. Vi ritade hus med sadeltak som dekorerades med pelare och spröjs i fönster. Och för första gången började branschen fråga sig vad folk efterfrågar i sitt boende, säger arkitekten Kjell Forshed på arkitektkontoret Brunnberg & Forshed när vi går runt i Södra stationsområdet i Stockholm.
Ett område som han var med att skapa för 40 år sedan. Landets dåtida största bostadsprojekt med cirka 3 000 lägenheter. Och krönt med en märkesbyggnad, Bofills båge, ritad av tidens postmoderna ikon Ricardo Bofill.
Vi stannar upp i hörnet Swedenborgsgatan/Södermalsallén, i ett kvarter som han ritade för Familjebostäder. Här kan man tydligt se dåtidens tänk. Varje skikt av byggnaden har sina egenheter. Bottenplan med pelare, ett mellanparti med spröjsade fönster, en nisch och välvda fönster, burspråk och högst upp lanterniner med stora ljusinsläpp. Olika färger och former varvas. Med dagens ögon rätt lekfullt och en och annan ur den striktare skolan skulle kanske kalla det för pastisch.
– Visst fanns det kritik men folk tyckte om det, det hände något i stadsbilden. Jag minns att stadsarkitekten Per Kallstenius sa att det var ett mirakel att vi fick igenom planerna, säger Kjell Forshed och bankar med handen på den putsade fasaden.
– Hör du, det låter ihåligt. Putsen är bara någon millimeter tjock och sedan är det mineralull innanför. Man ville att det skulle se ut som ett riktigt stenhus, men äkta stenhus är det inte.
Vissa skulle senare kalla det för kulissarkitektur.
Om 80-talet var en liten befrielse för arkitekterna så menar Kjell Forshed att 90-talet var det stora lyftet.
– Då kunde vi bygga med bättre kvalitet än tidigare. Det är gedigna hus som står sig väl i dag och för lång tid framåt. Som S:t Eriksområdet på Kungsholmen, det mest gedigna jag någonsin ritat.
Än så länge har dessa bostadshus från 80-talet inte så stora renoveringsbehov, men det väntar runt hörnet. En bostadsrättsförening som Fastighetstidningen kommit i kontakt med har redan gjort stambyten som kostade runt 30 miljoner kronor. Anledningen är att vissa av de material som användes när Södra station byggdes var undermåliga, vilket lett till att avloppsrören börjat rosta knappt drygt 30 år efter byggnation. Normalt är att stammarna ska stå sig minst 50 år.
Men det är inget massivt renoveringsbehov som står för dörren för 80-talets bostäder. Efter miljonprogrammet dämpades byggtakten för bostäder, under 80-talet tillkom mellan 15 000 och 20 000 nya bostäder per år. På den kommersiella sidan var utvecklingen något starkare, men några exakta siffror om det finns inte hos vare sig Lantmäteriet eller SCB. Den statistiken började först tas fram 1996.
Det som sticker ut som positivt från den tiden är förstås några av epokens märkesbyggnader som Globen och Tensta gymnasium i Stockholm eller Läppstiftet i Göteborg. Men överlag är det gott om fastigheter som är trista, betraktade med dagens ögon. Könlösa kontorsbyggnader med små fönster och invändigt låga tak byggda för att spara energi, en del har plastlisterna kvar. Lokaler som har svårt att attrahera dagens behov av kontorsmiljö.
– Jo, mycket från 80-talet är rätt fult om man ska vara krass, men det är inte dåligt byggt. Man experimenterade inte så mycket i byggandet som senare när till exempel enstegstätade fasader kom på 90-talet. säger Ulla Janson, universitetslektor i installations- och klimatiseringslära på Lunds universitet.
Det finns sällan skäl att riva.
Kvaliteten i konstruktionen är bra, men när fastighetsägare står med kräsna kunder som vill ha de coolaste kontoren för att attrahera kompentent personal funkar det inte med cellkontor, ett litet pentry för kaffebryggaren och ett mörkt mötesrum. Och det är vid tillfällen som dessa ägaren ställer sig frågan: går det bygga om till ett rimligt pris eller borde hela rasket rivas så det går att bygga nått riktigt modernt?
För Ulla Jansson är svaret givet.
– Det finns sällan skäl att riva och ska man se på värderingar enligt taxonomin, där cirkulär ekonomi är en viktig del, finns det mycket att vinna med att behålla dessa fastigheter. Jag tycker att 80-talskontoren är en härlig utmaning för våra arkitekter att sätta tänderna i. Hur gör vi detta modernt?
Och kanske är det så att dessa trista kontorshus plötsligt är de mest värdefulla vi har.
– Med pandemin kom videomöten och då finns inte rum för det. De gamla cellkontoren är ju utmärkta för det ändamålet. Vid en ombyggnad kan man behålla en del av cellkontoren för digitala möten, jag ser bara möjligheter, säger Ulla Jansson.
Men små fönster är väl inget någon efterfrågar?
– Jo, nu kanske jag låter som en bakåtsträvare under en tid då man vill ha stora glasytor, men en glasad fasad innebär en stor energianvändning både under sommar och vinter. Nu när vi är i en ny energikris är små fönster av godo. Dagsljus kan komma om man vinklar fönstersmygar inåt. Man behöver inte glasa upp helt. Det finns även coola sätt att leda dagsljus med dioder ner i lampor, säger hon entusiastiskt.
Det rivs inte lika många hus som under 60- och 70-talet då bland annat 40 000 fastigheter byggda under 1800-talet jämnades med marken. Men med dyrare markpriser och behov att bygga högre och tätare rivs det då och då fullt fungerande hus. När det sker väcker det känslor, även om det rör sig om kontorshus från 80-talet. I Stockholm pågår en del projekt där gammalt ska bort för att ge plats för nytt som vi skriver om på annan plats i vårt tema: Marievik vid Liljeholmen, de så kallade ”bananhusen” i Alvik, ett flertal centrum längs tunnelbana och pendeltåg, Bengt Lindros byggnad bredvid NK och i Hagalund i Solna bara för att nämna några.
Varför riva hus som bara är 30 år gamla för att bygga något som är av sämre kvalitet?
Fastighetsägare och stadens bygglovsavdelning anser att rivningarna är ändamålsenliga men för Lone-Pia Bach, professor i restaureringskonst på Kungliga konsthögskolan finns inga sådana argument.
– Min uppfattning är att 90 procent av de byggnader som rivs inte behöver rivas, de går att konvertera. Allt handlar om att omvärdera värdet av material, räkna in sociala aspekter, ta med klimat i beräkningarna och inte minst se till det arkitektoniska värdet. Varför riva hus som bara är 30 år gamla för att bygga något som är av sämre kvalitet, och där det inte finns en arkitektonisk idé, frågar hon sig.
Ett skäl till rivningarna är enligt Lone-Pia Bach att branschen inte har kompetensen för att konvertera.
– Arkitekter lär sig att bygga nytt och hantverkare är vana vid montagebyggande. Då är det enklare att riva ut allt och bygga från scratch. Vi måste ändra vårt fokus och anamma begreppet second future – att ge byggnaden en andra chans, säger Lone-Pia Bach.
I höst startar också Konsthögskolan en ny postmasterutbildning, Post-acceleration, som just ska fokusera på transformering och utveckling av fastigheter – i år med fokus på hus byggda efter 1950. Framtiden är redan byggd är devisen för utbildningen.
– Vad gäller kontor och bostäder borde vi klara oss med de hus som är byggda, och konvertera när behoven ändras. Enligt demograferna peakar vår befolkning 2040, sedan kan det bli en nedgång. Det är faktiskt bara 18 år dit, det bör vi ta i beaktande när vi utvecklar våra samhällen. Det är onödigt att bygga hus som vi kanske ska riva, vilken belastning på miljön innebär inte det?, säger Lone-Pia Bach.
Vad gäller kontor och bostäder borde vi klara oss med de hus som är byggda, och konvertera när behoven ändras.
Intresset för kursen är stort och den blev snabbt fulltecknad, till största delen är det arkitekter som anmält sig.
Men om det inte byggs försvinner väl en massa jobb för arkitekterna?
– Nej, det kommer att behövas arkitekter med yrkeskunskaper för att förstå hur man förvaltar och anpassar det redan byggda för nutidens kulturella utveckling. Och det behövs mer kreativa arkitekter som förstår hur man utvecklar utifrån en byggnads eller en miljös möjligheter, och hur man varsamt hanterar befintliga byggnader, säger Lone-Pia Bach.
Samma tongångar, men kanske inte fullt lika radikala, finns även i branschen. Magnus Tengberg, chef för stads- och fastighetsutveckling på Vasakronan säger att han uppskattar 80-talets bestånd.
– Det var en tid då man började gestalta husen, innan dess var det mest rationalitet som gällde. Och det är genomtänkta konstruktioner som går att jobba vidare med. De gånger vi rivit en fastighet har det varit på grund av andra faktorer än själva huset, som i Lilla Bommen i Göteborg där vi gjort en stor exploatering och en fastighet hamnade under den tänkta marknivån.
Annars är policyn hos Vasakronan att succesivt utveckla fastigheter så de blir moderna och attraktiva för kunderna.
– Utmaningen med 80-talshusen är ofta de små fönsterytorna, undermåligt inomhusklimat när vi effektiviserar och ritar om planlösningen samt ibland låga takhöjder. Det gör att man får arbeta mer med material och ljus för att det inte ska kännas så lågt i tak, eller ta bort undertak och sedan bygga ihop alla installationer i stråk på ett snyggt sätt och förändra ventilationslösningen.
Ett större och framför allt dyrare problem är att åtgärda oattraktiva fasader. Men även det går. Ett av de större ombyggnadsprojekten i Vasakronans portfölj är Pennfäktaren 11 på Vasagatan i Stockholm, där man till och med lyckades göra om den bärande betongfasaden. Med den nya till stor del glasade fasaden är det nog få som reflekterar över att det bakom kulissen döljer sig en byggnad från 70-talet.
– Att utveckla vårt befintliga bestånd, i det här fallet Pennfäktaren, är en del av vår affär. Det är en investering och ett sätt för oss att säkerställa att vi kan erbjuda den typ av förstklassiga produkter som marknaden efterfrågar. Alternativet kan vara att en fastighet över huvud taget inte går att hyra ut, säger Magnus Tengberg.
– Dessutom, tillägger han, börjar en del av 80-talskonstruktionerna nå sin tekniska livslängd, och även fasader kan behöva renoveras efter 50 år. Då står man ändå inför valet att göra större tag.
Om ombyggnationer av kontor går att göra relativt smidigt så kan konverteringar till bostäder däremot bli mer komplexa, vilket bland annat JM menar är fallet i Alvik. (läs mer längre ner.)
– När dessa byggnader uppfördes var det ingen som tänkte på att de en gång skulle bli bostäder eller byggas på med extra våningar. Man utnyttjade stommen maximalt och det går sällan att lasta på mer, säger Thomas Nord, byggnadskonstruktör på Sweco.
I dagens byggprojekt tar man på ett helt annat sätt höjd för framtiden.
Kontorsbyggnader är djupa och breda och har en mörk inre kärna dit dagsljus sällan når. Att utveckla lägenheter med alla de krav som finns på naturligt ljus är en stor utmaning,
– Det är klart att allt går, man kan ta upp ljusschakt, även om de måste vara rätt stora för att få in tillräckligt med dagsljus, men det finns oftast en prislapp som behöver värderas i varje projekt. Det är dessutom viktigt att beräkna de klimatmässiga kostnaderna, där återbruk och cirkularitet är viktiga nycklar för smarta och hållbara ombyggnadsprojekt, säger Thomas Nord.
Han menar att man i dagens byggprojekt på ett helt annat sätt tar höjd för att kunna använda ytorna på flera olika sätt i framtiden, en lärdom av pandemin som visat hur snabbt behoven kan förändras.
Så förhoppningen är väl att vi om 40–50 år inte ens har en diskussion om hus ska rivas – konvertering är då en hygienfaktor.
”VI VILL UTVECKLA, INTE RIVA”
Kontorskomplexen i Marievik i Stockholm, där det mesta är byggt på 80- eller tidigt 90-tal, är snart föremål för omvandling. Rivning var dock aldrig aktuellt för storägaren AMF.
Åker man över Liljeholmsbron i Stockholm ser man en gigantisk hög med bråte ligga mellan husen. Just nu har allt avstannat på grund av överklagan, men planen är att den bruna, stora och fyrkantiga kontorskolossen ska väck för att ersättas av bostadshus i olika höjd.
Det finns stora planer för Marievik, som detta område vid Årstavikens strand kallas, men mycket kommer att bevaras. AMF fastigheter äger sju kvarter på cirka 120 000 kvm och i somras köptes den senaste pusselbiten, Marievik 28.
– Arkitekterna sa direkt att ”det här är ett fantastiskt exempel på en postmodernistisk arkitektur”. Då inser man att man alltid ska ta hänsyn till husets själ och utveckla den. Det postmodernistiska 80-talet har varit väldigt bespottat, så det var väldigt uppfriskande att sitta med arkitekterna och prata om värdena kring ett hus som man lite nonchalant betraktat som antitesen till ett ideal. Men tar man till vara på ett hus så kan man lyfta fram nya kvalitéer i det som är grundstrukturen. Att man varsamt gör tillägg till byggnadens arkitektur så man känner igen sig i själva ursprungsarkitekturen.
Orden kommer från Per Helgesson, marknadsområdeschef för AMF Fastigheter. Men han konstaterar att det är en strategi med vissa utmaningar. Och då inte enbart när det gäller själva husen.
På 80- och 90-talet byggde man med bilen i centrum, och stora parkeringsgarage.
Här har allt kretsat kring kontor, ett gymnasium livar upp något. Det har gjort Marievik till en avfolkad plats efter arbetstid. Bostäder ska in, men Per Helgesson menar att det är minst lika viktigt att arbeta med utrymmet mellan kontorshusen.
– Den här delen av staden är, kanske inte sliten, men den kan bli så mycket bättre. Vi har pratat väldigt mycket om gaturummet. På 80- och 90-talet byggde man med bilen i centrum, och stora parkeringsgarage. Likaså har fastigheterna en framsida och tre baksidor, med många lastkajer. Det är inte så man vill bygga stad idag, säger Per Helgesson.
Allt är inte klart, men det finns långt gångna planer på att låta trista lastkajer bli till livfulla restauranger.
–Just nu är det verksamheten som äger huset, det är otroligt introvert, så det måste hända nånting med bottenplanet. Butiker, restauranger, eller i alla fall lokaler som bidrar till stadsrummet, säger Per Helgesson.
Även interiört kommer det att behövas en rejäl uppdatering. Att bygga om de små cellkontoren är relativt enkelt. Svårare är att uppgradera de installationer som krävs i ett modernt kontor. Men Per Helgesson menar att kvaliteten på byggnaden i grunden är så god att det absolut är värt mödan.
Men idag vill vi ha närhet till fönster och ljus, och det blir svårt i vissa delar av fastigheterna. Här hoppas man kunna lösa det genom att till exempel skapa en ljusgård, eller en gemensam yta med en terrass med växtlighet.
Då, när byggnaderna byggdes, var kontorslivet något mer inrutat än idag. Ventilationssystemen var exempelvis dimensionerade för full närvaro nio till fem. Gör man inte en anpassning till ett mer flexibelt arbetsliv kommer folk att klaga. Stundtals kommer det att vara för kallt.
– Om detaljplanen går igenom ska fastigheten bli mer tillgänglig. Stundtals kommer densiteten av folk som jobbar där att nästan att fördubblas, och vi behöver ännu mer luft och utrymme för ventilationsaggregat och liknande, säger Per Helgesson.
Jan Hallman
”FÖRUTSÄTTNINGARNA ATT BYGGA OM ÄR OBEFINTLIGA”
JM planerar att riva de flesta av sina fastigheter i Alviks strand, som de köpte 2015. 80-tal och moderna byggregler går helt enkelt inte att förena, menar man från byggbolagets sida.
”Vi måste ompröva vad som är fint och fult” Så löd rubriken på Svenska Dagbladets artikel om de så kallade ”Bananhusen” vid Mälarens strand. De bågformade husen med betongstomme och generös takhöjd borde relativt enkelt kunna konverteras till bostäder, menade intervjuade arkitekter.
Efter protester har Stockholms stad beslutat att ett av sju bananhus ska sparas och byggas om till bostadshus. För de övriga har rivningslov beviljats med hänvisning till bland annat tillgänglighetskrav.
Strax intill äger JM ett antal kontorsfastigheter som är mindre arkitektoniskt iögonfallande. Därför lär det inte bli samma strid kring dem, även om skälen är ungefär desamma.
Tanken är att det ska vara en mer sammanhållen stadsmiljö med fokus på bostäder i stället för kontor i området, en blandning av olika funktioner med 1 300 bostäder, ett studentboende, kommersiella lokaler, en skola och tre förskolor. Planarbetet pågår och en ny detaljplan planeras att antas under nästa år. Sammantaget gör denna omvandling från kontorskvarter till ministad att de flesta kontorsbyggnaderna, som byggdes i slutet av 70-talet och början av 80-talet, ska rivas.
Rikard Boman projektledare på JM menar att om det bara handlat om att göra om till moderna kontor hade man nog tänkt annorlunda, men att renovera de här kontorskomplexen till bostäder är inte realistiskt, enligt honom.
– Vi har gjort en noggrann undersökning av husen, hur de ser ut, funkar och ligger – och förutsättningarna att bygga om dem till bostäder är nästintill obefintliga, med formerna, våningshöjderna, trapphusen och fönstrenas storlek. Men framförallt hade vi varit tvungna att bygga om hela infrastrukturen med vägar, ledningar och allting, säger Rikard Boman.
Det finns tjocka böcker med alla krav som en nyproducerad bostad ska uppfylla.
Enligt honom hade man då bland annat varit tvungen att sänka gatan, som mest med sex meter.
– Sen lever de gamla husen inte upp till dagens krav, med tillgänglighet, dagsljusinsläpp, bullernivåer, teknik, ventilation och brandskydd. Det finns tjocka böcker med alla krav som en nyproducerad bostad ska uppfylla. Dessutom är det så att bostadsbyggandet blir alltmer hållbart och den dagen vi sätter spaden i marken tror jag att vi kommer kunna bygga med betydligt lägre klimatpåverkan än vad vi gör idag och erbjuda nya lösningar för att de boende ska kunna leva mer hållbart, säger Rikard Boman.
Tanken är dock att ändå kunna återbruka stora delar av rivningsmassorna, främst betongstommarna.
– Vi håller också på att göra en återbruksinventering. Om man ska återbruka är det bäst att göra det på plats. Vi ska göra vårt bästa för att återanvända material, hellre än att kassera eller transportera det härifrån, säger Rikard Boman.
Jan Hallman
